О предоставлении равноценного жилого помещения

 Вопрос:

    Проживаю в приватизированной квартире. Дом подлежит сносу. По закону мне должны предоставить равноценную квартиру. Как, исходя из практики, понимается “равноценная”?
    
    

 Ответ:

    
    Приватизированная квартира принадлежит Вам на праве собственности. Следовательно, Ваш случай будет регулироваться не столько жилищным, сколько гражданским законодательством.
    
    Действительно, статья 49_3 Жилищного кодекса РСФСР устанавливает следующее правило: если дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, выселяемым из него собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация местным Советом народных депутатов, предприятием, учреждением, организацией, осуществляющими снос дома. Данная статья появилась в 1991 году.
    
    Таким образом, закон предоставляет две возможности:
    
    1. Предоставление равноценного жилого помещения.
    
    2. Иная компенсация.
    
    Начнем со второй. По всей видимости, имеется в виду денежная компенсация. Обращает на себя внимание сам термин “компенсация”, который предполагает (в отличие от термина “возмещение”) лишь частичное возмещение убытков. Однако полагаем, что это не так. В других статьях Жилищного кодекса РСФСР (статьи 127, 137), а также в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 16 августа 1984 года N 17 и постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года N 5, связанных с регулированием вопросов о сносе домов, находящихся в собственности граждан, говорится о выплате стоимости сносимых домов. При этом неоднократно это возмещение называется компенсацией.
    
    По этому же пути идет и судебная практика. Так, в пункте 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 1 августа 1998 года говорится о возможности замены обязанности ответчика предоставить квартиру обязанностью выплатить рыночную стоимость этой квартиры.
    
    Таким образом, указанная в статье 49_3 Жилищного кодекса РСФСР компенсация по аналогии закона должна представлять собой полное возмещение стоимости жилого помещения, исходя из рыночной стоимости жилья (пункт 11 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 16 августа 1984 года N 17, а также пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года N 5).
    
    Другая возможность – это предоставление равноценного жилого помещения. Заметим, что термин “равноценное” употребляется также в статье 117 Жилищного кодекса РСФСР при регулировании случаев сноса дома, принадлежащего жилищно-строительному кооперативу. В этом случае ЖСК также предоставляется равноценный дом. В других статьях Жилищного кодекса РСФСР говорится в основном о предоставлении благоустроенного помещения.
    

    Следовательно, равноценное и благоустроенное жилое помещение – это разные понятия.
    
    Полагаем, что термин “равноценное жилое помещение” понимает под собой совпадение основных рыночных характеристик предоставляемого жилого помещения и квартиры, находящейся в доме, подлежащем сносу. То есть равный метраж, одинаковый тип дома, этот же или сходный по престижности район, примерно одинаковая планировка, равные условия водо-, тепло- и газоснабжения. Но в любом случае Вы должны дать согласие на предоставление этого жилого помещения (статья 49_3 Жилищного кодекса РСФСР).
    
    К сказанному необходимо добавить, что согласно статьям 209, 235, 239 Гражданского кодекса Российской Федерации уничтожение Вашего имущества невозможно без соответствующего возмещения потерь.
    
    Необходимо теперь решить вопрос о том, кто должен выплачивать компенсацию или предоставлять равноценное жилое помещение. Полагаем, что это должен делать орган исполнительной власти, принявший решение о сносе дома. Такое решение принимает отраслевой орган Администрации Санкт-Петербурга. Следовательно, и предоставлять равноценное жилое помещение либо возмещать стоимость жилого помещения должна Администрация Санкт-Петербурга.
    
    Некоторые моменты зависят еще от причины, по которой сносится дом, от того, кому принадлежит дом и т.д.
    
    На основании всего вышесказанного полагаем, что в подобных случаях разумнее всего будет требовать возмещения стоимости жилого помещения. Также советуем проконсультироваться у специалиста по недвижимости.
    
    

"Адвокатская фирма "Юринформ-Центр",
специализированная юридическая консультация
Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов
Адрес: Санкт-Петербург, Большой пр. ПС, 31

6 сентября 2001 года N Ю879