В.Н.Мусатов
Адвокат
Вознесенский пр., д. 41,
Тел: 314-85-27, 312-87-84,
Круглосуточно.     
Юридическая консультация N 55
"Адвокатское бюро Нарышкиных"

Новый Земельный кодекс Российской Федерации

  
    После десятилетнего реформирования общественной жизни и политической борьбы за создание в России рыночной экономики 30 октября 2001 года был введен в действие Земельный кодекс РФ с новым организационно-правовым механизмом регулирования земельных отношений.
    
    С момента принятия в 1991 году Земельного кодекса РСФСР, предусматривавшего существование в России различных форм собственности на землю, по вопросам землепользования был принят 41 федеральный закон, 33 указа Президента и целый ряд постановлений Правительства. Нормативные акты по регулированию земельных отношений принимали и субъекты Российской Федерации. В результате к 2001 году образовалась плохо обозримая, не систематизированная и противоречивая масса нормативных актов, регулирующих земельные отношения.
    
    В условиях рыночных отношений земля является сложным объектом в отношении которого возникают разнообразные отношения, требующие применения различных способов регулирования. Так, при существовании различных форм собственности на землю и включении земли в гражданский оборот, земельные отношения регулируются нормами гражданского права. Регулирование использования земли как природного ресурса и основы жизни и деятельности человека возможно административно-правовыми методами.
    
    Эти и другие аспекты использования земли стали предметом регулирования нового Земельного кодекса.
    
    Введенный в действие новый Земельный кодекс устранил противоречия в регулировании земельных отношений и создал единообразные условия землепользования в России при совместном ведении вопросами землепользования Российской Федерации и ее субъектов с учетом существования различных форм собственности на землю, и включением земли в гражданский оборот с учетом земли как основы жизни и деятельности человека и введением платы за пользование землей.
    
     Земельный кодекс предусмотрел деление земель России по целевому назначению на земли сельскохозяйственного назначения: земли поселений, земли промышленности, энергетика, транспорта, связи,  обороны  и иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса. Это деление земель на семь категорий призвано учитывать различные народнохозяйственные задачи, стоящие перед государством.
    
    Однако это деление земли существует в условиях частной, государственной (федеральной и субъектов федерации) и муниципальной форм собственности. Поэтому для обеспечения единообразия в регулировании земельных отношений и учета природных, национальных, климатических и иных условий, существующих в различных регионах России (ст. 9-11 Земельного кодекса), наделили Российскую Федерацию, субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления различными административными полномочиями по регулированию земельных отношений.
    

    Однако Земельный кодекс установил, что Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления могут осуществлять предоставленные им функции по регулированию земельных отношений и функции по управлению и распоряжению в отношении только той земли, которая находится у них в собственности.
    
    В настоящее время разграничения земли по форме собственности на землю, находящуюся в собственности Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) не существует. Такое разграничение будет осуществляться в соответствии с Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю", который начнет применяться с 17 января 2002 года.
    
    Этот закон установил критерии для включения земельных участков в перечни земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и у муниципальных образований возникает право собственности, а также установил процедуру возникновения права собственности на эти земельные участки за Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованьями.
    
    Земельный кодекс предоставил гражданам и юридическим лицам право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность и воспроизвел положения главы 17 Гражданского кодекса, а также права этих лиц на землю. Такими правами на землю являются: постоянное (бессрочное) пользование земельными участками, пожизненное наследуемое владение земельными участками, аренда земельных участков, право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут) с разделением его на частный и публичный сервитуты, безвозмездное срочное пользование земельным участком.
    
    Кодекс установил, что гражданам земля не будет предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование в пожизненное наследуемое владение. Однако если граждане уже имеют землю на этих правомочиях до принятия Кодекса, их права сохраняются. Этим гражданам предоставлено право приватизировать принадлежащую им землю. Установлено разделение между публичным и частным сервитутом: частный сервитут устанавливается Гражданским кодексом, публичный - законом или иным нормативным актом для обеспечения интересов государства, органа местного самоуправления и населения. Если в отношения участка установлен сервитут, его владелец имеет право требовать соразмерной платы от тех, в чьих интересах этот сервитут установлен, а если собственник из-за установления публичного сервитута дальше пользоваться своим участком не может, он вправе требовать, чтобы этот участок у него выкупил по рыночной цене орган власти, который установил сервитут.
    
    Земельный кодекс определил возникновение прав на землю. Эти права на земельные участки возникают по основаниям, установленным законодательством, другими федеральными законами и подлежат государственной регистрации.
    

    Включив земельные участки в оборот в соответствии с гражданским законодательством, Земельный кодекс предусмотрел и изъятие ряда земель из оборота. Изъятие из оборота земли не могут быть приватизированы, а также не могут быть объектами иных сделок (купли-продажи, залога и т.п.).
    
    Так, участки под государственными природными заповедниками и национальными парками, под объектами Вооруженных сил, воинских формирований (всего 10 видов земель) нельзя приватизировать или брать под них залог.
    
    Кодекс предусмотрел и установление ограничений в обороте земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
    
    Земли, находящиеся в ограниченном обороте, не подлежат приватизации, но их можно в некоторых случаях брать в аренду. Например, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли, предназначенные для нужд транспорта (всего 12 видов земель).
    
    Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то их оборот будет регулироваться специальным федеральным законом.
    
    Земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухдневный срок со дня подачи з0аявления в письменной форме.
    
    Земельный кодекс установил специальный порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Он предоставил возможность покупать землю для строительства без предварительного согласования места размещения объекта строительства, но при условии изготовления надлежащим образом оформленной градостроительной документации и соблюдении правил землепользования и застройки. Кодекс возложил обязанность по формированию земельного участка на тот орган, который выставляет участок на продажу, а не на покупателя земли.
    
    Продаваться и покупаться могут только участки, надлежащим образом сформированные и прошедшие кадастровый учет.
    

    Кодекс установил правила перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на здания, строения и сооружения, установил порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, а также дополнил особенностями правила купли-продажи земельных участков, содержащиеся в гражданском законодательстве.
    
    Глава 6 Земельного кодекса посвящена правам и обязанностям собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. В этой главе законодатель наделил собственников земельных участков правами и обязанностями, которые были предусмотрены в предыдущем земельном кодексе и приравнял права и обязанности землепользователей, землевладельцев и арендаторов к правам и обязанностям собственников земельных участков, а также установил, что права и обязанности лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором, а права и обязанности лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются нормативным правовым актом, который установил публичный сервитут.
    
    Законодатель предусмотрел, что отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав на земельные участки не влечет за собой прекращения их обязанностей.
    
    В 7 главе Земельного кодекса законодатель установил правила по прекращению и ограничению прав на землю. В этой главе установлены основания, условия и порядок прекращения права собственности на землю, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право аренды земельного участка, право безвозмездного срочного пользования земельным участком и сервитута. Здесь же предусмотрены случаи, условия и порядок изъятия земли для государственной и муниципальных нужд, конфискация и реквизиция земельных участков, а также предусмотрены условия и порядок принудительного прекращения прав на землю лиц, не являющихся его собственниками, в виду ненадлежащего использования земельного участка, дан перечень случаев ограничения прав на землю и условия введения этих ограничений.
    
    Вопросом возмещения убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, защите прав на землю и рассмотрение земельных споров посвящены 8 и 9 главы Земельного кодекса.
    

    В этих главах законодатель установил случаи при наступлении которых возникает обязанность по возмещению убытков и упущенной выгоды собственникам, пользователям, владельцам и арендаторам земельных участков, определение лиц за счет которых происходит возмещение убытков и установил порядок расчета размеров возмещения убытков. В случае нарушения прав на землю, законодатель установил способы восстановления нарушенных прав и предусмотрел гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
    
    В условиях существования различных форм собственности на землю использование земли является платным. Поэтому глава 10 Земельного кодекса установила плату за пользование землей в виде земельного налога и арендной платы. Арендную плату платят арендаторы земельных участков. Размер арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за пользование землей устанавливают собственники земельных участков. Порядок исчисления и уплаты земельного налога установлен законом "О плате на землю". Для целей налогообложения за пользование землей устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кодекс предусмотрел установление рыночной стоимости земельных участков в соответствии с законом "Об оценочной деятельности".
    
    В целях сбора информации о состоянии земель, их использование, охраны и учета государство ведет мониторинг земель, ведет землеустройство и Государственный земельный кадастр.
    
    В случае совершения земельного правонарушения глава 13 Земельного кодекса установила административную, уголовную и дисциплинарную ответственность.
    
    Главы 14-18 Земельного кодекса регулируют использование земель  разных категорий.
    
    Земли сельскохозяйственного назначения находятся за чертой поселений и предоставлены для нужд сельского хозяйства. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
    
    Эти земли подлежат особой охране. Изъятие земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственного использования допускается в исключительных случаях.
    

    Земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства.
    
    Земли поселений используются для застройки и развития городских и сельских поселений. Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Использование земель поселений осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и градостроительным законодательством субъектов Российской Федерации.
    
    Земли промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения - это участки, расположенные за чертой поселений и предназначенные для эксплуатации соответствующих объектов.
    
    Порядок использования отдельных видов земель промышленности и иного специального назначения, а также установления зон с особыми условиями использования земель данной категории определяется теми органами в зависимости от того, кто является собственником этих земель.
    
    К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, оздоровительное и иное ценное значение и которые изъяты полностью или частично из хозяйственного использования и оборота, и для которых установлен особый правовой режим.
    
    К землям лесного фонда относятся земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, а также предназначенные для ведения лесного хозяйства просеки, дороги, болота. Порядок использования и охраны земель лесного фонда регулируется лесным законодательством.
    
    К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, земли водо-охранных зон водных объектов, а также земли, выделенные для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов. Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется водным законодательством.
    
    К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам. Использование земель запаса возможно после перевода их в другую категорию.
    
    Одновременно с принятием Земельного кодекса Государственная дума приняла Федеральный закон "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации", который определил порядок определения стоимости земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, при продаже их собственникам, расположенных на этих участках зданий, строений и сооружений.
    

    Закон установил случаи, когда лица, владеющий земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования должны переоформить принадлежащее им право на право аренды земельного участка или же приобрести земельный участок в собственность.
    
    Закон запретил вносить право постоянного бессрочного пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций и разрешение коммерческим и некоммерческим организациям переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков.
    
    Со дня введения в действие Земельного кодекса приватизация зданий, строений и сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограниченны в обороте.