Ваш партнер - консультант, N 4, 2003 год
С.Савкин    
Председатель
судебного состава ВАС РФ
    

ОСПАРИВАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗАРЕГИСТРИРОВАННУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

    
    В соответствии с положениями ст.131, 219 и 223 ГК РФ право собственности на вновь создаваемые здания, сооружения и другое недвижимое имущество, а также приобретаемые у собственников по сделкам отчуждения возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество.
    
    Статья 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования прав собственности на соответствующий объект недвижимости.
    
    В процессе предпринимательской деятельности по созданию объектов недвижимости на основе участия в инвестиционных проектах нескольких лиц либо в связи с совершением различных сделок, связанных с отчуждением недвижимости, возникают ситуации, когда на имущественный объект, право собственности на который зарегистрировано за одним лицом, заявляют самостоятельные права другие лица.
    
    Полагая, что запись в Едином государственном реестре как единственное доказательство существования права собственности нарушает их имущественные права, названные лица предъявляют в суде требования к учреждениям юстиции о признании недействительными учиненных ими записей о регистрации права. Обосновываются такие требования нормами АПК об оспаривании ненормативных актов государственных органов (ст.22 АПК РФ 1995 года, ст.197 Кодекса 2002 года).
    
    ? Существо дела. Именно такой способ судебной защиты своих имущественных прав избрал коммерческий банк. Он обратился в арбитражный суд с иском к регистрационной палате и третьему лицу на стороне ответчика - АО о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности акционерного общества на не завершенный строительством объект.
    
    Исковые требования мотивированы тем, что регистрация права собственности акционерного общества на указанное здание произведена с грубым нарушением законных прав и интересов банка.
    
    В соответствии с договором о совместной деятельности, заключенным между коммерческим банком и акционерным обществом, предусмотрено завершение строительства спорного здания на праве общей долевой собственности. Вкладом АО в создаваемый объект недвижимого имущества явилось не завершенное строительством здание, а коммерческий банк в 1995-1996 годах полностью профинансировал строительство здания, и 04.04.96 оно было принято в эксплуатацию по акту государственной приемочной комиссии.
    
    Таким образом, оспариваемой записью о государственной регистрации объект недвижимости необоснованно зарегистрирован как объект незавершенного строительства и с нарушением права коммерческого банка как участника общей долевой собственности на здание.
   
    До рассмотрения искового заявления коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к регистрационной палате и третьим лицам на стороне ответчика - администрации муниципального образования и акционерному обществу - о признании недействительной записи о регистрации перехода прав собственности к муниципальному образованию на указанное не завершенное строительством здание, поскольку передача акционерным обществом в собственность муниципального образования спорного здания нарушила права коммерческого банка как участника общей долевой собственности на это здание.
    
    ! Судебные акты. Оба дела определением арбитражного суда были объединены в одно производство, и решением суда в удовлетворении иска отказано. Судами апелляционной и кассационной инстанций решение было оставлено без изменения.
    
    Отказ в иске суд мотивировал тем, что учреждение юстиции осуществило регистрацию права собственности АО на объект незавершенного строительства в соответствии с представленными акционерным обществом документами о его правах на указанный объект недвижимости. В свою очередь, регистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства от АО к муниципальному образованию также осуществлена, по мнению суда, правомерно по сделке отчуждения от титульного собственника к приобретателю.
    
    Доводы истца о том, что при регистрации были нарушены его права собственника, возникшие в силу исполнения договора о создании объекта недвижимости на праве общей долевой собственности, суд отклонил по мотиву, что этот вопрос не является предметом судебного разбирательства по настоящему делу. При этом суд кассационной инстанции дополнительно сослался на то, что истец не доказал, что оспариваемым актом нарушены его права и охраняемые законом интересы, как этого требует ст.13 ГК РФ.
    
    Комментарий. Между тем в соответствии со ст.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Таким образом, регистрация прав не может рассматриваться как акт государственного органа, который устанавливает права граждан и юридических лиц либо возлагает на них обязанности.
    
    Поскольку по точному смыслу правовой нормы, содержащейся в названной статье Закона, может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации права, заинтересованное лицо должно доказать недействительность (незаконность) правоустанавливающих документов, на основании которых была осуществлена регистрация соответствующего права. Поэтому ответчиком по такому требованию является правообладатель зарегистрированного права, а не учреждение юстиции, осуществившее регистрацию.
    
    Несмотря на то что истец в обоснование своих требований ссылался на отсутствие у акционерного общества правовых оснований считать себя единоличным собственником спорного объекта недвижимости и незаконность сделки по передаче им этого объекта в собственность муниципального образования, суд не обсудил вопрос о привлечении последних с согласия истца в качестве надлежащих ответчиков.
    
    Суд оставил без исследования и оценки доводы истца и представленные в их подтверждение данные об отсутствии у АО и муниципального образования законных оснований для приобретения права собственности на спорный объект, необоснованно сославшись на то, что они не входят в предмет доказывания по настоящему делу.
    
    Приобщенные к материалам дела договор о совместной деятельности о завершении строительства спорного здания на праве общей долевой собственности и последующие дополнительные соглашения к нему, в том числе о передаче банку функций заказчика, а также данные о внесенных банком в строительство здания инвестициях не были исследованы в ходе судебного разбирательства и не получили оценки.
    
    Суд исходил из того, что спорное здание является объектом незавершенного строительства, и признал обоснованной регистрацию права собственности на него ответчиков. Однако в материалах дела имеется акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством спорного здания, в котором заказчиком указан коммерческий банк. Акт утвержден главой администрации района. В решении суда отсутствуют мотивы, по которым этот акт отвергнут судом в качестве доказательства.
    
    В результате неправильного определения предмета исковых требований, круга лиц, подлежащих привлечению к участию по делу в качестве ответчиков, и круга юридических фактов, которые должны быть установлены, истец фактически оказался лишенным возможности защитить свои имущественные права на спорный объект.
    
    ! Позиция ВАС РФ. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменил принятые по делу судебные акты и дело направил на новое рассмотрение.
    

    При новом рассмотрении дела суду было рекомендовано в соответствии со ст.36 АПК РФ 1995 года обсудить вопрос о привлечении к делу надлежащих ответчиков, предложить истцу уточнить предмет иска, полно и всесторонне исследовать обстоятельства дела и разрешить спор о праве собственности на вновь возведенный объект недвижимости и в соответствии с установленным оценить наличие оснований для регистрации права собственности за акционерным обществом и муниципальным образованием.