Самовольные мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов
(в том числе устройство балконов) не допускаются

 Вопрос:

    Мы построили балкон на первом этаже пятиэтажного дома, но разрешительные документы не оформили. Размеры балкона не превышают допустимые нормы. В нашем доме имеется шесть таких же пристроенных балконов, причем большего размера. Теперь, когда мы начали оформление документов, возникли проблемы. Мосводоканал и Мосгоргаз дали свое разрешение на постройку, однако в Мосархитектуре проект не подписали ввиду отсутствия подписей соседей со второго этажа о том, что они не возражают. Соседи подписывать не хотят, пишут жалобы во все инстанции, что им мешает "шум дождя" по крыше нашего балкона. Во всех организациях, куда приходили жалобы от наших соседей, нас понимают и сочувствуют, но говорят одно и то же: чтобы узаконить постройку балкона, нужны их подписи. Мы пытались договориться с соседями, предлагали им деньги, установку решеток на окна, оплату сигнализации. В ответ услышали: "Мы просто не хотим, чтобы у вас был балкон". Может быть, можно как-то "узаконить" балкон через суд без согласия соседей?

г. Москва

 Ответ:

    
    Сразу оговоримся, что устройство балкона без предварительного получения всех разрешительных документов действительно незаконно и является самовольной постройкой. Согласно ст.5 Закона г.Москвы от 29 сентября 1999 года N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" не допускаются самовольные мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов, в том числе устройство балконов. Но поскольку Вы не встретили возражений в официальных инстанциях и уже начали оформление документов, обратимся к самой процедуре оформления и связанным с ней трудностям.
    
    Согласно ст.84 Жилищного кодекса РСФСР от 24 июня 1983 года переустройство и перепланировка жилого и подсобного помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи, наймодателя и с разрешения местного исполнительного органа.
    
    При исследовании московского законодательства по этому вопросу обнаруживаются очевидные противоречия и нестыковки. Сразу уточним - специальных правил устройства и оборудования балконов не установлено. Согласно ч.2 ст.26 Закона г.Москвы от 11 марта 1998 года N 6 "Основы жилищной политики города Москвы" переоборудование, переустройство, перепланировка, перевод в нежилой фонд, реконструкция жилища осуществляются в порядке и на условиях, установленных законодательством. Таким образом, этот Закон разделяет такие понятия, как переоборудование, переустройство и перепланировка. Однако согласно Закону г.Москвы от 29 сентября 1999 года N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" понятие "переустройство" включает в себя перепланировку помещений, их переоборудование или перестановку оборудования, устройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках. Под переустройством помещения понимается проведение в нем мероприятий (работ), связанных с изменением месторасположения или размеров помещения, его состава и (или) функционального назначения, а также инженерного оборудования.
    
    Чем же является постройка балкона: переоборудованием или перепланировкой помещения? Согласно приложению N 1 к распоряжению мэра Москвы от 11 апреля 2000 года N 378-РМ "О положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г.Москве" под переоборудованием помещения понимается проведение строительных работ в отдельном помещении здания при изменении его функционального назначения, без нарушения несущей способности капитальных конструкций, предусматривающих определенные виды работ (или их комплекс).
    
    Перепланировка помещения отличается от переоборудования тем, что при проведении строительных работ в отдельном помещении здания при перепланировке сохраняется функциональное назначение объекта перепланировки. Что касается видов строительных работ, то при перепланировке допускается пробитие проемов только в ненесущих перегородках, а при переоборудовании - также и в несущих.
    

    Естественно, что при строительстве балкона пробивается проем в стене для оборудования балконной двери. Внешняя стена дома, к которой примыкает балкон, очевидно, является несущей конструкцией. Поэтому, если исходить из формулировок распоряжения мэра Москвы от 11 апреля 2000 года N 378-РМ, то строительство балкона следует считать переоборудованием помещения, поскольку перепланировка допускает пробитие проемов только в ненесущих перегородках. Кроме того, в результате строительства балкона комната, к которой он примыкает, частично изменяет свое функциональное назначение, ведь в ней  появляется еще одна дверь - выход на балкон.
    
    Однако в п.1.5 и п.1.6 распоряжения мэра Москвы от 31 июля 1996 года N 166/1-РМ "Об упорядочении проведения переоборудования или перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах г.Москвы" данный вопрос урегулирован иначе. В этом распоряжении перечислены строительные работы, производящиеся при переоборудовании и перепланировке. Исходя из этого перечня устройство балкона следует отнести к перепланировке, а не к переоборудованию жилого помещения.
    
    Нормы названного распоряжения мэра Москвы от 31 июля 1996 года более детально регулируют интересующий нас вопрос, четко обозначая, что устройство дверных проемов является перепланировкой помещения. Думается, что следует придерживаться этих норм как более точных.
    
    Согласно п.1.2 распоряжения мэра Москвы от 31 июля 1996 года переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах разрешается производить только после рассмотрения вопроса на соответствующей межведомственной комиссии и получения документально оформленного разрешения. Останавливаться на этой процедуре подробно, видимо, не имеет смысла, так как, судя по письму, необходимой информацией Вы располагаете.
    
    Вы пишете, что получили разрешение Мосгоргаза и Мосводоканала. Такие разрешения согласно п.3.2 распоряжения мэра Москвы от 31 июля 1996 года N 166/1-РМ требуются только в случае необходимости изменения инженерного оснащения помещений (установка теплового, газового, электротехнического оборудования с повышенным потреблением водно-энергетических ресурсов). Помимо МГПО "Мосгаз",  "Московской кабельной сети "Мосэнерго" проект должен быть согласован с соответствующими городскими организациями (МГП "Мосводоканал", тепловыми сетями АО "Мосэнерго", Управлением топливно-энергетического хозяйства). Проект должен быть выполнен в установленном объеме специализированной проектной организацией, которая несет полную ответственность за принятое конструкторское и санитарно-техническое решение и выполненные расчеты, а также за его экономические показатели и согласование с вышеперечисленными органами, так как эти разделы проекта специальной экспертизы в межведомственной комиссии не проходят. Комиссия вправе при необходимости затребовать и иные документы, необходимые для принятия решения.
    
    Срок рассмотрения заявления о переустройстве или перепланировке - один месяц. Межведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, принимает решение, которое оформляется протоколом (актом). Решение комиссии считается принятым большинством голосов при наличии кворума. Возражения отдельных членов комиссии излагаются письменно и прилагаются к протоколу (акту). Решение межведомственной комиссии может быть обжаловано в двухнедельный срок в вышестоящих межведомственных комиссиях, а в случае несогласия с решением городской комиссии - в судебном порядке. Распоряжение префекта (супрефекта), разрешающее произвести перепланировку (переоборудование) помещения жилого дома, выдается заявителю и направляется в БТИ. Комиссия в своем решении устанавливает срок завершения работ по переоборудованию или перепланировке в зависимости от их сложности. Этот срок не должен превышать шести месяцев с момента утверждения решения. Бюро технической инвентаризации вносит соответствующие изменения в технический паспорт на строение после проведения перепланировки помещений и их измерений (обмеров) работниками бюро в натуре. После внесения изменений в технический паспорт БТИ направляет сведения о них в Комитет муниципального жилья или Комитет по управлению имуществом г.Москвы для внесения изменений в соответствующий банк данных.
    

    Согласно ст.3 Закона г.Москвы от 29 сентября 1999 года N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" граждане вправе переустраивать занимаемые ими помещения. Что касается согласия соседей на строительство балкона, то нормативными правовыми актами этот вопрос прямо не урегулирован. Однако в ст.3 названного Закона, разрешающей переустройство жилых помещений, есть оговорка: "если при этом улучшаются условия их использования и предварительно оформлены в соответствии с настоящим Законом разрешения и согласования, подтверждающие, что при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и законные интересы других лиц, обеспечивается сохранность жилых домов". Никто не вправе препятствовать переустройству помещений в жилых домах или каким-либо образом ограничивать их проведение, если соблюдены все законные требования.

    Соседи, узнав о строительстве Вами балкона, в соответствии с действующим законодательством имеют право писать жалобы в любые инстанции, мотивируя свое несогласие со строительством нарушением своих прав и законных интересов. Однако они должны доказать, что произошло реальное нарушение их прав или обосновать неизбежность такого нарушения в будущем. В любом случае согласно ст.9 ГК РФ (осуществление гражданских прав) и ст.11 ГК РФ (судебная защита гражданских прав), поскольку балкон уже построен, Вы имеете право обратиться в суд с исковым заявлением о нечинении препятствий в пользовании помещением (балконом). В суде вы должны предъявить всю имеющуюся у Вас документацию, разрешающую строительство балкона. Свои требования следует мотивировать полученными разрешениями и здравым смыслом, доказывая, что построенный балкон не нарушает права соседей сверху и не может нарушить их в будущем. Соседи обязаны будут представить доказательства (кстати, они могут предъявить встречный иск об устранении нарушений их прав), в чем и как нарушаются их права. Доказать это будет отнюдь непросто. После удовлетворения судом Вашего иска (если ответчики в десятидневный срок со дня вынесения решения не подали кассационную жалобу) и вступления решения в законную силу Вы приобретете статус законных собственников. В ответ на жалобы соседей и проверки соответствующих органов Вы будете предъявлять надлежащим образом заверенную копию судебного решения.
     
    

Людмила Грудцына,
    адвокат Межтерриториальной коллегии
"Гильдия российских адвокатов"

"Адвокат", N 5, 2003 год

29 мая 2003 года N Э2904