Адвокат, N 9, 2003 год
Рубрика: Советы и консультации

К.Д.Гасников     

Аспирант Института законодательства и
сравнительного правоведения при Правительстве РФ
    
    

Самоуправление граждан в жилищной сфере Москвы

    
         
    Развитие системы самоуправления граждан в жилищной сфере тормозит несовершенство законодательства. Аспирант Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ К.Д.Гасников разъясняет некоторые проблемы, возникающие в связи с этим на практике.
    
    В Российской Федерации проводится в соответствии с Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 года N 425 реформа жилищно-коммунального хозяйства.
    
    Город Москва как собственник большей части жилищного фонда на своей территории принимает непосредственное участие в ее осуществлении путем оказания содействия гражданам в организации таких объединений и регистрации прав на недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиумов.
    
    Реализация названной реформы в Москве, одним из приоритетных направлений которой является развитие самоуправления граждан в жилищной сфере, невозможна без оформления прав граждан - собственников жилья на недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума.
    
    Под кондоминиумом понимается "единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности" (ст.1 Федерального закона от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья").
    
    Как известно, права на недвижимое имущество возникают только после их регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии со его ст.23 регистрации подлежит не сам кондоминиум как имущественный комплекс, а лишь права на недвижимое имущество в нем. Однако в ст.14 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" закреплено, что регистрироваться должен в том числе и сам кондоминиум.
    
    Следствием означенной коллизии в законодательстве стали проблемы, возникающие у домовладельцев в связи с оформлением прав на общее имущество, входящее в состав кондоминиума.
    
    Путь разрешения возникшей проблемы весьма очевиден и основывается на следующих выводах.
    

    Поскольку в состав кондоминиума входит как личное имущество домовладельцев (квартиры), так и общее имущество, принадлежащее последним на праве общей долевой собственности, то зарегистрировать права на кондоминиум как единый объект, в котором имущество принадлежит разным собственникам, не представляется возможным. Поэтому законодатель в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" закрепил единственно возможный вариант оформления прав собственников на имущество, входящее в состав кондоминиума: регистрацию прав на недвижимое имущество каждого отдельного домовладельца.
    
    Следует также иметь в виду, что согласно п.9 постановления правительства Москвы от 29 августа 2000 года N 690 "О комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья" кондоминиум в настоящее время выступает как единый объект недвижимого имущества лишь в целях технического учета, проводимого государственными органами технической инвентаризации.
    
    Кроме того, при решении вопросов, связанных с регистрацией прав, преимуществом должен обладать как lex specialis Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
    
    Основываясь на сказанном, ст.14 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" целесообразно было бы привести в соответствие со ст.23 указанного Федерального закона.
    
    Земельный участок, входящий в состав кондоминиума, формируется в пределах нормативных размеров с учетом межевания квартала (микрорайона) с последующим оформлением на него прав домовладельцев в установленном порядке. Положение о едином порядке оформления документов для технического учета кондоминиумов утверждено упомянутым ранее постановлением правительство Москвы.
    
    В соответствии с ч.1 ст.12 закона города Москвы от 14 мая 2003 года N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" земельные участки в существующей застройке, занимаемые недвижимым имуществом, вошедшим в состав кондоминиума, бесплатно передаются в общую долевую собственность домовладельцев.
    
    Эта норма полностью соответствует Федеральному закону "О товариществах собственников жилья". В его ст.7 закрепляется, что земельный участок относится к общему имуществу в кондоминиуме, на которое у домовладельцев имеется право общей долевой собственности.
    
    Согласно положениям Гражданского кодекса (ч.2 ст.244 и ч.1 ст.245) под общей долевой собственностью понимается такой механизм правообладания, в соответствии с которым доли каждого из собственников на общее имущество должны быть определены.
    
    Если доли собственников в земельном участке не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех домовладельцев, они считаются равными.
    
    Таким образом, домовладелец на основании ст.23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" имеет возможность зарегистрировать право собственности на часть земельного участка, входящего в состав кондоминиума.
    
    Однако на практике при регистрации прав на землю домовладельцы сталкиваются с определенными трудностями, которые связаны с установлением их долей.
    
    Согласно ст.9 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади.
    
    По смыслу названного Закона эта величина будет высчитываться исходя из общей жилой площади, принадлежащей собственнику квартиры.
    
    Определение доли каждого домовладельца в общем имуществе и возможность регистрации прав на данное недвижимое имущество необходимы, в том числе и для реализации собственником предоставленного ему законодателем права на раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и на выдел из него доли (ст.252 ГК РФ).
    
    Особенно важным это становится при переходе права собственности на квартиру, входящую в состав кондоминиума, поскольку только одновременно с ее отчуждением домовладелец вправе передавать права и на свою долю в общем имуществе (ч.2 ст.290 ГК РФ). Тот же вывод вытекает и из содержания норм ч.3 ст.8 и ч.2 ст.9 указанного Федерального закона, согласно которым общее имущество в кондоминиуме, куда входит и земельная доля, не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.
    
    В соответствии с Гражданским кодексом переход права собственности на долю в общем имуществе, входящем в состав кондоминиума, возможен как путем выдела указанной доли в натуре, так и без такового (ст.252).
    
    Рассмотрим сначала ситуацию с возможностью выдела в натуре доли в общем имуществе, входящем в состав кондоминиума, за исключением доли в земельном участке.
    
    Очевидно, что выдел доли в натуре в общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме невозможен без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей долевой собственности (ст.290 ГК РФ). Поэтому собственник может распорядиться принадлежащей ему на праве собственности долей в общем имуществе кондоминиума только одновременно с переходом права собственности на принадлежащую ему квартиру. Таким образом, новый домовладелец одновременно с получением права собственности на квартиру получит и право на общее имущество в том объеме, который принадлежал предыдущему собственнику (ч.3 ст.9 Федерального закона "О товариществах собственников жилья").
    
    Государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение в кондоминиуме одновременно признается государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права собственности на долю в общем имуществе (ч.2 ст.23 Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
    
    Таким образом, в случае если собственник не заключит с покупателем квартиры сделку о переходе права собственности на свою долю в общем имуществе, то он ее просто потеряет, ничего не получив за нее.
    
    С другой стороны, как только собственник захочет продать вместе с квартирой свою долю в общем имуществе третьему лицу, в действие вступит механизм ст.250 ГК РФ ("Преимущественное право покупки").
    
    В соответствии с ним при продаже доли в общем имуществе остальные домовладельцы получают право ее преимущественной покупки по цене, за которую она продается, кроме случаев продажи с публичных торгов. Однако, как следует из ранее сказанного, домовладельцы не смогут приобрести долю собственника в общем имуществе без перехода права собственности на квартиру. Поэтому единственным вариантом для них будет получение доли вместе с квартирой, что на практике явно затруднено.
    
    С учетом сказанного у продавца квартиры остается только два выхода:
    
    отчуждать квартиру третьему лицу по рыночной цене, одновременно смирившись с потерей прав на общее имущество, входящее в состав кондоминиума;
    
    или идти на сговор с покупателем в целях отчуждения за плату доли в общем имуществе.
    
    Особенно выгоден последний вариант в случае, когда в состав недвижимого имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности продавцу квартиры, входит земельный участок, который может быть выделен в натуре.
    
    Исходя из анализа ч.1 ст.12 закона города Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве" выдел земельной доли может быть произведен только из земельного участка, который не является неделимым. К последним, надо думать, в основном относятся земельные участки, границы которых определяются самим многоквартирным домом.
    
    Соответственно, в случае если в кондоминиум входит придомовая территория и она в соответствии с законом города Москвы от 9 ноября 1994 года N 19-87 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений" представляет собой земельный участок, на котором расположен дом, а также участок, примыкающий к дому, с непосредственным выходом на него, то выдел земельной доли в натуре в установленном законодательством порядке становится вполне реальным. Механизм определения земельной доли содержится в ч.4 ст.10 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".
    
    Однако бесконтрольной распродажи земельных участков в кондоминиуме можно избежать. В качестве защитного механизма здесь выступает все та же ч.3 ст.250 ГК РФ. В силу этой нормы при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой домовладелец получает право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
    
    В связи с этим возникает вопрос: является ли указанный срок пресекательным, или это специальный срок исковой давности?
    
    Если воспринимать этот срок как пресекательный, то иск должен быть подан в течение трех месяцев с момента нарушения преимущественного права покупки, а именно с момента заключения сторонами сделки по отчуждению доли собственника квартиры в общем имуществе. Соответственно, при истечении этого срока, не подлежащего восстановлению и продлению, исчезает сама возможность защиты права на преимущественную покупку доли в общем имуществе, в состав которой входит и земельный участок, выделенный в натуре.
    
    Таким образом, продавец может сознательно скрывать в течение трех месяцев факт продажи своей доли в общем имуществе, что предопределит невозможность защиты домовладельцем нарушенного права преимущественной покупки.
    
    Основываясь на сказанном, можно сделать вывод, что этот срок не является пресекательным, поскольку признание его таковым приведет к разного рода махинациям, связанным с "теневой" продажей долей в общем имуществе кондоминиума.
    
    Согласно ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, чье право нарушено. О сроке судебной защиты права преимущественной покупки доли в общем имуществе кондоминиума речь идет и вч.3 ст.250 Кодекса.
    
    Исходя из сказанного, более правильным было бы признать соответствующий трехмесячный срок специальным сроком исковой давности, который должен исчисляться с момента, когда "лицо узнало или должно было узнать" о нарушении своего права (п.1 ст.200 ГК РФ), т.е. начиная с того, как ему стало известно о незаконной продаже доли.*
________________
    * Такого же мнения придерживается О.М.Садиков в "Постатейном комментарии к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (1996).
    
    
    Отсюда следует, что домовладелец может защитить свое право преимущественной покупки доли в общем имуществе кондоминиума, обратившись в суд с иском о переводе на него прав покупателя по сделке, в течение трех месяцев после того, как ему стало известно о ее совершении.
    
    С другой стороны, не совсем ясно, как в таком случае суд будет рассматривать поданный иск, поскольку в соответствии с действующим законодательством доля в общем имуществе кондоминиума может перейти только вместе с правом собственности на квартиру.
    
    Означает ли это, что домовладелец, подавший иск о переводе на него прав покупателя, должен будет приобрести и квартиру продавца недвижимого имущества в кондоминиуме?
    
    Ответ на этот вопрос может дать, по-видимому, только судебная практика.
    
    Подводя итог, следует сказать, что существующий на сегодняшний день механизм перехода прав на недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума, не отражает интересов его собственников и требует дополнительной законодательной проработки.
    
    В соответствии со ст.4 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" действие этого Закона распространяется в том числе на жилищные и жилищно-строительные кооперативы, с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом.
    
    Однако в настоящее время организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов четко законодательно не урегулирована, что препятствует развитию самоуправления граждан в жилищной сфере.
    
    Жилищный кодекс РСФСР (ст.114) относит установление указанных вопросов к законодательству Союза ССР, Примерному уставу жилищно-строительного кооператива и другому законодательству РСФСР.
    
    Поскольку СССР как государства уже не существует, а названный Примерный устав был отменен постановлением Совета Министров РСФСР от 19 апреля 1989 года N 126 "О признании утратившими силу решений Правительства РСФСР по вопросам кооперации", то следует руководствоваться положениями федерального законодательства.
    
    В соответствии со ст.2 Закона РФ от 19 июня 1992 года N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" этот Закон не распространяется на специализированные потребительские кооперативы (жилищно-строительные и др.). Таким образом, вполне справедливо утверждение, что их создание и деятельность в настоящее время не регламентированы. К правовым нормам, которые на них распространяются, можно отнести только ст.116 ГК РФ, которая носит общий характер.
    
    Одним из основных элементов материальной базы, на которой основывается деятельность организаций самоуправления граждан в жилищной сфере, является возможность приобретать в собственность нежилые помещения, входящие в состав кондоминиума, для размещения органов управления таких организаций, их служб.
    
    В целях оказания помощи товариществам собственников жилья в законе города Москвы от 16 апреля 1997 года N 8-28 "О правах товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме" было закреплено преимущественное право указанных организаций на приобретение в собственность на льготных условиях свободных от обязательств объектов нежилого фонда в кондоминиуме, являющихся собственностью города Москвы.
    
    Однако указанная норма не может применяться, поскольку Федеральный закон от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" устанавливает равенство покупателей государственного имущества (ст.2) и предусматривает продажу объектов нежилого фонда в кондоминиуме только посредством аукциона, публичного предложения или без объявления цены.
    
    В заключение хотелось бы напомнить законодателям: до тех пор, пока в законодательстве будут содержаться рассмотренные и подобные пробелы и (или) противоречия, связанные с возникновением, переходом и прекращением прав на общее имущество в кондоминиуме или с образованием иных, помимо товариществ собственников жилья, организаций самоуправления граждан в жилищной сфере, реформа жилищно-коммунального хозяйства будет по-прежнему идти замедленными темпами.