Условия освобождения от ответственности в договоре на долевое участие в строительстве

 Вопрос:

    Каковы условия освобождения от ответственности в договоре на долевое участие в строительстве?

 Ответ:

    
    После перехода экономики нашего государства от плановой к рыночной и фактическому прекращению государственного строительства жилых домов одним из основных способов строительства (если не основным способом) стало привлечение к постройке домов инвесторов. Инвесторами (дольщиками) являются физические или юридические лица, вложившие в строительство свои или заемные денежные средства для обеспечения финансирования строительных работ. Этот способ позволяет строительной компании осуществлять практически бесперебойное финансирование работ, а дольщик имеет возможность оплатить свое будущее жилье либо по более низкой цене, чем уже готовую квартиру, либо выплачивает стоимость жилья в рассрочку. Заключается договор об инвестиционной деятельности в котором указываются предмет договора (совместная деятельность сторон), адрес будущего жилого дома, конкретные характеристики квартиры, цена договора, плановый срок сдачи дома, права и обязанности сторон, ответственность сторон и условия освобождения от ответственности.

    Часто случается так, что стороны по тем или иным причинам не выполняют свои обязательства. В случае, если отсутствуют условия освобождения от ответственности, предусмотренные действующим законодательством или договором, сторона, не выполнившее обязательство, несет ответственность в полном объеме. Однако возможна ситуация, когда сторона не смогла выполнить обязательство при наличии условий освобождения от ответственности. Что же это за условия и где они указываются?

    Сразу хочется отметить, что в договоре, при взаимном соглашении сторон, могут быть указаны любые основания освобождения от ответственности. Эта возможность закреплена в статье 421 Гражданского кодекса РФ, где, в частности, сказано, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Некоторые условия освобождения от ответственности как раз и содержатся в действующем законодательстве РФ.

    Вообще, в правовой науке принято различать три основных основания освобождения от ответственности. Это вступление в силу акта международной организации или заключенного государством международного договора, вступление в силу изданного государством одностороннего акта и так называемые обстоятельства непреодолимой силы. Рассмотрим эти основания по порядку.

    Если говорить об акте международной организации или заключенном государством международном договоре, то сторона может ссылаться на них как на условия, освобождающие от ответственности, только в случае вступления акта или договора в силу. Возможна ситуация, когда какой-либо акт международной организации принят, но вступит в силу только тогда, когда, например, он будет ратифицирован парламентами определенного числа государств. Такая же ситуация возможна и в случае с двусторонними и многосторонними договорами. Что касается данного условия освобождения от ответственности применительно к договору на долевое участие в строительстве, то это те случаи когда, например, какие-либо строительные материалы поставляются из-за границы или же транзитом через территорию другого государства. Международная организация, например ООН, может ввести запрет на поставку товаров как в какую-либо страну, так и из этой страны. Возможна ситуация, когда денежные средства инвестора размещены в зарубежном банке, а наше государство заключает международный договор, он вступает в силу и по этому договору Россия обязуется заморозить все отношения с государством, где находится банк. В этом случае получить деньги из этого банка будет проблематично и, по крайней мере, потребует значительных усилий и времени. При этом возможна задержка инвестором выплаты очередного взноса, и инвестор имеет право ссылаться на наличие условия, освобождающего его от ответственности.

    Конечно, приведенные случаи вряд ли часто встречаются и будут встречаться на практике. Гораздо чаще сторона не выполняет своего обязательства из-за вступления в силу одностороннего акта государства (обратите внимание - вступления в силу, а не просто принятия). Например, у строительной компании отзывается лицензия или не продлевается срок ее действия, и строительство дома останавливается. В этом случае надо выяснять, какова причина отзыва лицензии или непродления срока ее действия. Как правило, это происходит из-за каких-либо нарушений, допущенных строительной компанией. Например, она вовремя не сдала отчетную документацию или систематически нарушала правила строительства. В этом случае у строительной компании нет права ссылаться на наличие оснований, освобождающих ее от ответственности. Рассмотрим другую ситуацию. Земельный участок для строительства дома предоставляется застройщику распоряжением губернатора, на участке начинается строительство жилого дома, а через какое-то время суд признает распоряжение губернатора незаконным и земельный участок изымается. В этом случае можно говорить о наличии основания для освобождения от ответственности.

    В целом, необходимо в каждой конкретной ситуации смотреть, не вызвано ли принятие акта государственной власти или органа местного самоуправления какими-либо нарушениями со стороны строительной компании.

    И, наконец, необходимо затронуть вопрос об обстоятельствах непреодолимой силы. Именно это понятие употребляется в действующем законодательстве. Во многих договорах, в том числе и договорах на долевое участие в строительстве, упоминается термин "форс-мажор". Строго говоря, этого понятия нет в нашем законодательстве. В Гражданском кодексе говорится (статья 401) что если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

    Представляется, что в теории необходимо разделять понятия "непреодолимой силы" и "форс-мажор". "Непреодолимая сила" - более широкое понятие. К форс-мажору относятся, в узком смысле слова, стихийные бедствия. Форс-мажор - французское слово, то есть обстоятельство чрезвычайное. Форс - сила, мажор - чрезвычайные обстоятельства. В английском языке это слово называется по-другому - "действия Бога". Однако стихийное бедствие не будет являться основанием, освобождающим от ответственности, если его можно было предвидеть и предотвратить. Например, наводнение или подтопление участка строительства не является форс-мажором в Санкт-Петербурге, так как подобные случаи - обычное для нашего города явление. Пожар тоже не освободит сторону от ответственности, если он возник, например, из-за нарушения правил противопожарной безопасности. Даже если пожар возникнет из-за удара молнии и повредит строящийся объект, это не будет условием, освобождающим от ответственности. Возможность удара молнии тоже необходимо предвидеть и установить, при необходимости, громоотвод.

    Помимо форс-мажора в обстоятельства непреодолимой силы включаются различные события, вызванные "человеческим фактором". Это, например, войны, революции, забастовки и т.д. Однако даже в этом случае, необходимо выяснить, произвели ли стороны все необходимые действия, чтобы уменьшить или полностью предотвратить пагубные последствия обстоятельств непреодолимой силы.
    

Будницкий Димитрий Михайлович,
    юрист "Юридического Центра "Лекс"
СПб., Московский пр., д.7
тел.: (812) 310-43-05
[email protected]

20 ноября 2003 года N Ю4474