Кодекс-info, N 12, 2001 год
Д.С.Некрестьянов
    
    

Понятие и правовая природа "объекта незавершенного строительства"

    
    
    Правовая категория "объекта незавершенного строительства", как и всякое новое явление в праве, породила многочисленные вопросы о правоприменении и сущности данного явления.
    
    Неурегулированность вопроса настолько очевидна, что даже не существует унифицированного наименования данного явления: в законодательстве можно встретить наименования "объект недвижимости, не завершенный строительством", "объект незавершенного строительства", "объект строительства", "незавершенное строительство", "вновь создаваемый объект недвижимости". Такое разнообразие наименований само по себе порождает споры при правоприменении, что к тому же усугубляется отсутствием единого понимания содержания данных терминов.
    
    К сожалению, до сих пор не существует такого нормативного акта, который прямо определял бы или позволял четко уяснить сущность понятия "объект незавершенного строительства". В настоящий момент в законодательстве имеется ряд нормативных актов, оперирующих этим понятием, но при этом в него вкладывается подчас совершенно разное содержание.
    
    В частности, Указ Президента РФ от 10.06.94 N 1181 "О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов"* утверждает Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи не завершенных строительством жилых домов (далее - Положение). В пункте 1 Положения сделана попытка дать понятие объекта незавершенного строительства: "Передаче для завершения строительства и продаже в соответствии с настоящим Положением подлежат отдельные жилые здания, части зданий, сооружений, несмонтированные конструкции, изделия и оборудование, находящееся на строительных площадках, жилые комплексы, состоящие из нескольких жилых домов и помещений обслуживания, а также проектно-планировочная и проектно-сметная документация на них (далее именуются - объекты)".
_______________
    * См.: "Российская газета" N 111 от 15.06.94.

    
    Давая характеристику данного определения, отметим, что оно обладает позитивной и негативной сторонами. Без всякого сомнения, следует положительно оценить саму попытку законодателя дать определение правовой категории "объект незавершенного строительства", так как оперирование понятием невозможно без унифицированного понимания его содержания. С другой стороны, анализ данного определения позволяет сделать вывод о его неприменимости в качестве унифицированного содержания данного термина, что прежде всего связано с тем, что это понятие раскрывает не содержание термина "объект незавершенного строительства", а состав имущества и документов, которые подлежат передаче при совершении сделки с объектом незавершенного строительства. И даже с таким составом имущества и документов, который предлагается включать в содержание объекта незавершенного строительства, трудно согласиться в полной мере: неоправданно включение в этот перечень "жилых комплексов, состоящих из нескольких жилых домов и помещений обслуживания", так как данный объект не обладает свойствами объекта незавершенного строительства, потому что в понятие "жилые комплексы" могут быть включены и законченные объекты (исключение составляют жилые комплексы, являющиеся сложной вещью в соответствии со ст.134 ГК РФ).
    
     Вторым существенным ограничением в применении на практике данного понятия является его "специализированность" (Положение регулирует только оборот жилых домов, не завершенных строительством, на что прямо указано в самом Положении). Делая вывод о ценности с юридической точки зрения для нашего исследования и практики в целом понятия, которое дается в Положении, важно отметить, что использовать его в качестве унифицированного термина не следует в силу того, что оно раскрывает не сущность данного явления, а только определяет часть составных элементов объекта незавершенного строительства.
    

    Непосредственно особенностям оборота объектов незавершенного строительства посвящена ст.25 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"* (далее - Закон о государственной регистрации), а точнее особенностям их государственной регистрации. Однако статья касается исследуемого нами вопроса о понятии объекта незавершенного строительства.
_______________
    * Собрание законодательства РФ, 1997, N 30.
    
    
    Анализ данной статьи позволяет некоторым авторам* сделать вывод о том, что законодатель разделяет понятия "вновь создаваемый объект недвижимого имущества" и "объект незавершенного строительства" (подтверждение этому мы можем обнаружить, в частности, в Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Городского бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере Санкт-Петербурга от 06.06.2000 N 69 (с изменениями от 09.10.2000)**. В пункте 16 Инструкции определяется перечень документов, предоставляемых для государственной регистрации прав на вновь создаваемый объект недвижимости, а в пункте 18 - перечень документов, предоставляемых для государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства. Данный вывод подтверждается и судебной практикой, в частности, постановлением Президиума ВАС РФ от 18.07.2000 N 2986/00***, где судом разграничиваются эти понятия.
_______________
    * См.: Лопатников А., Родригес А. Наследование объектов незавершенного строительства с точки зрения налогового законодательства./Юрист, 1998, N 15.
    
    ** См.: Вестник Администрации Санкт-Петербурга, N 6, 26.06.2000.
    
    *** См.: Вестник ВАС РФ, N 8, 2000.
    
    
    Исходя из толкования Инструкции, под вновь создаваемым объектом недвижимости понимается завершенный строительством, принятый в эксплуатацию, но еще не прошедший государственную регистрацию, то есть новый, объект недвижимости.
    
    Анализируя содержание ст.25 Закона о государственной регистрации, хотелось бы отметить крайнюю неудачность формулировки, использованной законодателем. Использование грамматического толкования формулировки "вновь создаваемый объект недвижимости" позволяет прийти к выводу, что в словосочетании "вновь создаваемый…" подразумевается длящееся состояние, процесс, в котором участвует объект, а завершенный строительством объект недвижимости, в свою очередь, уже не участвует в этом процессе, так как для него это длящееся состояние уже завершилось. Таким образом, очевидно, что законодатель приметил неадекватную формулировку, которая не отвечает содержанию используемого термина. С нашей точки зрения, необходимо внести изменения в п.1 ст.25 Закона о государственной регистрации, обозначив объект недвижимости не как "вновь создаваемый", а как "вновь созданный", что точнее отражает природу упоминаемого в п.1 ст.25 объекта недвижимости (то есть такого, который уже завершен строительством и принят в эксплуатацию, но еще не прошел процедуру государственной регистрации прав на него).
    
    Более расширенное определение объекта незавершенного строительства можно обнаружить в пункте 3.1.1 письма Государственного таможенного комитета РФ (далее - ГТК РФ) от 22.12.95 N 04-14/18138 "О временном положении по бухгалтерскому учету капитальных вложений в строительство и приобретение объектов таможенной инфраструктуры"*:
_______________
    * Без всякого сомнения этот нормативный акт является сугубо ведомственным и отражает специфику бухгалтерского учета, однако даже эти обстоятельства не уменьшают его позитивной ценности, которая состоит в том, что он позволяет обнаружить общую тенденцию развития законодательства по этому вопросу, дает более подробную характеристику содержания понятия "объект незавершенного строительства", которую мы не можем обнаружить в Законе о государственной регистрации.
    

    
    "Незавершенное строительство составляют фактически произведенные затраты по строящимся объектам с начала строительства до ввода их в эксплуатацию. Эти затраты складываются из стоимости выполненных строительных, монтажных и других работ, стоимости установленного оборудования и оборудования, находящегося в монтаже на этих объектах, затрат по освоению территории застройки и других расходов, связанных со строительством указанных объектов.
    
    К объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке."
    
    Давая оценку этому ведомственному нормативному акту, отметим, что здесь проведено различие между понятиями "незавершенное строительство" и "объекты, находящиеся в незавершенном строительстве". Однако большую ценность представляет и более детализированное содержание понятия "объект незавершенного строительства", что устраняет некоторую неопределенность, возникающую в связи с отсутствием расшифровки понятия "объект незавершенного строительства" в Законе о государственной регистрации.
    
    Интересно также обратиться к пункту 2 приложения к постановлению главы администрации г.Краснодара от 23.04.96 N 591 "Об утверждении Положения о порядке отчуждения и регистрации незавершенных строительством объектов нежилого фонда"*, который определяет, что "незавершенным строительством признается строящийся объект нежилого фонда с готовностью более 30 процентов от утвержденного проекта, расположенный на земельном участке, владение которым подтверждено правоустанавливающими документами".
_______________
    * См.: "Северо-Кавказский юридический вестник", 1996, N 7.
     
    
    Сравнительный анализ понятий незавершенного строительства в различных нормативных актах показывает, что они не совпадают по содержанию, хотя для их обозначения и используется единый термин. Таким образом, при уяснении содержания термина, касающегося объектов незавершенного строительства, необходимо обращать внимание на цель данной нормы (так сказать, ее "ведомственную принадлежность") и учитывать контекст употребления термина в данной норме.
    
    Неясность понятия "объект незавершенного строительства" даже для самого законодателя прослеживается при сопоставлении иных нормативных актов со ст.25 Закона о государственной регистрации.
    

    В частности, в пункте 24 раздела 3 "Стройки и объекты, находящиеся в незавершенном строительстве по состоянию на конец отчетного года" Инструкции по заполнению формы федерального статистического наблюдения о строительстве и вводе в действие объектов, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 13.04.98 N 40* указано:
_______________
    * Данный документ утратил свою юридическую силу с 01.01.99 (так как это было временное положение), однако он используется в данной работе для того, чтобы показать общую тенденцию противоречивости нормативных актов.
    
    
    "Объектом строительства является каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, газопроводов, теплопроводов, электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогательными надворными постройками, благоустройством и другими работами и затратами), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое перевооружение которого должен быть составлен отдельный проект и смета"*.
_______________
    * Заметим, что сделанные в последующем выводы из данного нормативного акта основаны на систематическом толковании названия и содержания раздела 3 и содержания пункта 24, оценке их взаимного смыслового дополнения.
    
    
    Как следует из пункта 24 указанной Инструкции, предлагается включать в содержание объекта незавершенного строительства объекты, которые проходят "реконструкцию, расширение или техническое перевооружение". Данному толкованию нормы может быть противопоставлено утверждение о том, что это сугубо ведомственный нормативный акт, к тому же призванный решать специфические задачи статистики. Однако в пункте 3.1 приложения 1 распоряжения Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Санкт-Петербурга (далее - КУГИ Санкт-Петербурга) от 24.08.98 N 1289-р "О порядке выдачи паспорта объекта незавершенного строительства"* мы обнаруживаем требование о том, что одним из условий, необходимых для государственной регистрации объекта незавершенного строительства, явилось указание на "основание для начала строительства/реконструкции".
_______________
    * См.: "Вестник Администрации Санкт-Петербурга", NN 10-11 от 20.11.98.
    

    
    Появление в этих документах указания на "реконструкцию" как на один из возможных вариантов существования объекта незавершенного строительства с логической точки зрения легко объяснимо. Действительно, с фактической точки зрения вновь создаваемый объект недвижимости может ничем не отличаться от объекта, находящегося в реконструкции (например, ситуация, когда есть только стены и междуэтажные перекрытия), однако ошибочным было бы полагать, что с юридической точки зрения ситуация аналогична. Именно с точки зрения юридической природы их отличия весьма существенны, особенно с введением института государственной регистрации: объект реконструкции уже является полноценным объектом недвижимости и обладает государственной регистрацией в качестве такового, а объект незавершенного строительства вновь возникает, обладает определенными особенностями при обращении в гражданском обороте, а его государственная регистрация является первичной и законом поставлена в зависимость от необходимости совершения сделки с данным объектом.
    
    Однако законодатель осознал необходимость разграничения объектов реконструкции и объектов незавершенного строительства. В частности, пункт 2 Кратких указаний по заполнению формы по Инструкции, утвержденной постановлением Госкомстата России от 20.06.2000 N 50 "Об утверждении форм федерального государственного статистического наблюдения для организации статистического наблюдения за основными фондами и строительством на 2001 год"*, отразил это изменение позиции законодателя:
_______________
    * Документ не был опубликован.
    
    
    "Незавершенное строительство составляют фактически произведенные затраты по строящимся объектам с начала строительства до ввода их в эксплуатацию. Эти затраты слагаются из стоимости выполненных строительных, монтажных и других работ, стоимости установленного оборудования и оборудования, находящегося в монтаже на этих объектах и на складах, затрат по освоению территории застройки и других расходов, связанных со строительством указанных объектов. К объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке".
    
    Такая неопределенность проявляется и в иных нормативных актах. В частности, Закон Санкт-Петербурга от 30.07.98 N 191-35 "Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга"* при определении понятия "инвестиционная деятельность" разграничивает ситуации реконструкции и оборота объектов незавершенного строительства:
_______________
    * Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга, NN 10-11 от 03.11.98.
    

    
    "Инвестиционная деятельность - осуществляемая в соответствии, на условиях и в порядке, предусмотренном настоящим Законом, деятельность физических и юридических лиц, связанная с вложением денежных средств и иного имущества в строительство новых объектов на земельных участках, находящихся в управлении Санкт-Петербурга, в завершение не законченных строительством объектов, реконструкцию зданий, сооружений, их частей, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, в целях получения прибыли (дохода), а также совокупность действий по реализации инвестиций, включая исполнение инвесторами инвестиционных условий, связанных с объектом инвестирования".
    
    Общим выводом из вышесказанного является констатация необходимости законодательно и теоретически определиться с вопросом о включении или невключении в содержание понятия объекта незавершенного строительства реконструируемых объектов. С нашей точки зрения, реконструируемые объекты не подлежат включению в содержание объектов незавершенного строительства, так как их правовая природа и свойства различны.
    
    Вопрос о понятии объекта незавершенного строительства поднимается в юридической литературе. В частности, А.В.Лопатников и А.А.Родригес в своей работе* указывают на то, что "к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты:
_______________
    * См.: Лопатников А.В., Родригес А.А. Указ.соч.
    
    
    - строительство которых продолжается;
    
    - строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено;
    
    - находящиеся в эксплуатации, по которым соответствующие документы еще не оформлены в установленном порядке.".
    
    Таким образом, не существует единого законодательного понятия объекта незавершенного строительства, а необходимость в его существовании объективно существует. Под объектами незавершенного строительства, с нашей точки зрения, следует понимать объекты недвижимости, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено, но не осуществлено его принятие в эксплуатацию в установленном порядке. Таким образом, в содержание объекта незавершенного строительства следует включать не только законсервированные объекты, но и строящиеся.
    
    Давая характеристику правовому режиму объектов незавершенного строительства отметим, что исторически сложилось несколько подходов к этой проблеме. На данный момент можно с уверенностью выделить три:
    

    1) объект незавершенного строительства как совокупность стройматериалов;
    
    2) объект незавершенного строительства как специфический объект недвижимости со специальным правовым режимом;
    
    3) объект незавершенного строительства как недвижимая вещь.
    
    Первый (его можно назвать условно "классический") подход, сложившийся и применявшийся ранее других, не признает за объектом незавершенного строительства права на обладание статусом объекта недвижимости и рассматривает его в качестве объекта движимого имущества.
    
    Свою позицию представители данного подхода обосновывают ссылкой на ст.219 ГК РФ, которая определяет, что право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации. Отсутствие такой государственной регистрации объекта незавершенного строительства, по мнению этих авторов, не позволяет отнести его к объектам недвижимости, а, следовательно, его следует считать движимым имуществом*. Позицию данных авторов не изменило и вступление в законную силу Закона о государственной регистрации, где в ч.2 ст.25 определяется, что "объекты незавершенного строительства подлежат государственной регистрации в случае необходимости совершения сделок с ними". Использование нетипичной для нашего законодательства формулировки "государственная регистрация в случае необходимости совершения сделок с ними" свидетельствует, по мнению этих авторов**, о том, что задача подобной процедуры состоит в обеспечении юридической чистоты подобной сделки с данным объектом, если появилась необходимость отчуждения этого объекта до завершения строительства.
_______________
    * См., например: Гражданское право: Учебник./Отв.ред.проф. Е.А.Суханов. Т.1. - С.304.
    
    ** См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России.//Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика.: Сб. памяти С.А.Хохлова./Отв.ред.А.Л.Маковский. - М., 1998. - С.278.
    
    
    В частности, Е.Павлодский в своей работе пишет:
    
    "Закон об ипотеке (ст.76) предусматривает, что объектом ипотеки может быть строящийся жилой дом. Строящийся жилой дом можно заложить по правилам договора о залоге движимого имущества, объектом которого выступают строительные материалы.
    
    Право закладывать недостроенные объекты по правилам договора залога недвижимости (с нотариальным заверением и регистрацией) было предусмотрено Указом Президента РФ от 28.02.96 N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования"*, который в настоящее время в связи с принятием Закона об ипотеке утратил силу. Однако на практике такой договор отказывались регистрировать. Положение изменилось после введения Закона о государственной регистрации, предусматривающего, что право на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано на основании документа, подтверждающего право пользования земельным участком; необходимой проектно-сметной документации и полного описания объекта незавершенного строительства (ст.26). После регистрации права собственности (права хозяйственного ведения) на данный объект незавершенного строительства его можно заложить в соответствии со ст.76 Закона об ипотеке"**.
_______________
    * Собрание законодательства РФ, 1996, N 10.
    

    ** См.: Павлодский Е. Залог недвижимого имущества (ипотека).//Хозяйство и право, 2000, N 4. - С.8.
    
    
    Таким образом, Е.Павлодский фактически утверждает, что государственная регистрация влечет приобретение объектом свойств недвижимого имущества (а не наоборот - приобретение объектом свойств недвижимой вещи влечет необходимость государственной регистрации), с чем, безусловно, нельзя согласиться. Помимо этого, нельзя согласиться с мнением автора о том, что залог одного и того же объекта (то есть в ситуации неизменности его объективных свойств) возможен по разным правилам (как залог движимого имущества и как залог недвижимости) в зависимости от наличия или отсутствия государственной регистрации такого объекта. Объект незавершенного строительства не может быть заложен по правилам залога движимого имущества, так как он объективно обладает свойствами, характеризующими вещь как недвижимую, что, в свою очередь, влечет обязательность соблюдения правил, касающихся оборота недвижимости.
    
    С нашей точки зрения, нельзя произвольно, как это предлагает делать Е.Павлодский, оценивать и выбирать правовой режим, применяемый к строящемуся объекту, исходя из субъективной оценки и не учитывая объективно существующих свойств вещи. Подобный дуализм правового поведения, предложенный Е.Павлодским, способен повлечь разрушение гражданского оборота, ибо в гражданском праве недопустима ситуация, когда к одному и тому же объекту в одной и той же ситуации возможно применение абсолютно противоположных правил.
    
    Сторонником такого "классического" подхода является и Е.Суханов, который в своей работе писал:
    
    "Закон о регистрации прав на недвижимость (п.2 ст.25) называет объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом, но указывает лишь на необходимость государственной регистрации сделок с такими объектами, не называя эти объекты в перечне подлежащих регистрации объектов недвижимости (ст.1).
    
    Из этого можно сделать вывод, что объекты незавершенного строительства могут считаться недвижимостью лишь в случае консервации строительства. При этом их основная ценность для приобретателей, как правило, состоит в возможности приобретения и застройки земельного участка, на котором они находятся"*.
_______________
    * См.: Суханов Е. Приобретение и прекращение права собственности.//Хозяйство и право, 1998, N 6. - С.5.
    

    
    Анализ его работы позволяет сделать вывод, что и этот автор склонен к безосновательному сужению содержания понятия объекта незавершенного строительства: сведение содержания понятия объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости только к законсервированному строительству, с нашей точки зрения, сопряжено с отрицанием автором наличия статуса недвижимости у объекта незавершенного строительства в ином (незаконсервированном) состоянии, что является неверным, ибо процедура консервации не придает объекту свойств недвижимости (именно такой вывод можно сделать из рассуждений указанного автора), а лишь обеспечивает максимальную сохранность объектов незавершенного строительства для целей продолжения строительства.
    
    Оценивая данный подход в целом, отметим, что основным заблуждением, которое порождает последующий неверный вывод, является неправильная оценка факта государственной регистрации, ибо с момента государственной регистрации возникает право собственности на объект недвижимости, а не сам объект недвижимости, который, без всякого сомнения, может существовать и до нее. Например, лицо приобрело дом на основании правил о приобретательной давности - в этом случае право собственности появится с момента государственной регистрации его по истечении указанных в законе сроков, однако все это время дом существовал и вряд ли кто-нибудь будет оспаривать, что он является объектом недвижимости.
    
    Как нам кажется, представителей этой позиции ввела в заблуждение юридическая фикция, к которой прибегает законодатель, и которая заключается в норме о формальном отсутствии собственника у незарегистрированного объекта недвижимости, из чего эти авторы делают вывод и об отсутствии самого объекта права собственности. Такой подход, с нашей точки зрения, не верен, так как в этом случае логичным будет лишь вывод о невозможности существования первоначальных способов возникновения права собственности, что не соответствует действительности.
    
    Относительно имеющейся в ст.25 Закона о государственной регистрации формулировки "в случае необходимости совершения сделок с ними" заметим, что она отражает "переходный" характер существования объекта незавершенного строительства как этапа возникновения завершенного объекта недвижимости, а потому, в большинстве случаев, если отчуждения объекта незавершенного строительства не происходит, он благополучно приобретает статус завершенного объекта недвижимости. Вышеуказанная формулировка отражает стремление законодателя освободить лиц, осуществляющих создание объекта недвижимости, от дополнительных затрат времени и ресурсов в тех случаях, когда в этом нет необходимости. В то же время отметим, что судебная практика придает большое значение данному дополнительному условию государственной регистрации объекта незавершенного строительства (в частности, по делу N Ф04/2536-572/А75-99 Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа 06.12.99 вынес постановление*, в котором указал, что отсутствие необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства является обоснованным основанием для отказа в его государственной регистрации.
_______________
    * Рассылка Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа.
    

    
    Иную точку зрения высказывают авторы, которые считают, что объект незавершенного строительства следует признавать специфическим объектом недвижимости со специальным правовым режимом*. Такая позиция нашла отражение во многих правовых актах, принятых до введения Закона о государственной регистрации (впрочем отголоски мы можем обнаружить и в более новом законодательстве, например, в Законе об ипотеке). К примеру, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 03.02.92 N 59 (в редакции от 21.03.94) "О мерах по продаже не завершенных строительством объектов", начиная с 1992 года, не завершенные строительством объекты, сооружаемые за счет республиканского бюджета Российской Федерации и средств государственных предприятий, находящихся в федеральной собственности, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для их завершения в нормативные сроки, подлежат реализации с открытых торгов (как объекты недвижимости) предприятиям, организациям, гражданам и иностранным инвесторам.
_______________
    * См., например, точку зрения Брагинского М.И. (Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. Изд.2-е, доп.и перераб. - М., 1999. - С.236.)
    
    
    Указом Президента РФ от 10.06.94  N 1181 "О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов"* было установлено, что не завершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении организаций и учреждений, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежали передаче для завершения строительства либо продаже на инвестиционных и коммерческих конкурсах в целях скорейшей достройки жилых домов и обеспечения граждан жильем.
_______________
    * См.: "Российская газета" N 111 от 15.06.94.
    
    
    Указом Президента РФ от 16.05.97 N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами"* предусмотрено, что при приватизации объектов незавершенного строительства право собственности на них может быть зарегистрировано в случае, если заявителем представлены документы, подтверждающие приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства. Право приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица - собственники указанных объектов недвижимости.
_______________
    * См.: Собрание законодательства РФ, 1997, N 20. - Ст.2240.
    

    
    После принятия Закона о государственной регистрации косвенное подтверждение этой точки зрения мы можем обнаружить в ст.5 Закона об ипотеке, которая содержит довольно специфические формулировки: объект незавершенного строительства не только не включен в общий перечень объектов недвижимости, но и в отношении него применяется понятие "залог" (в то же время в отношении остальных объектов недвижимости фигурирует понятие "ипотека"), что можно оценивать весьма неоднозначно.
    
    Вышеописанную точку зрения предлагает выделять В.В.Витрянский*, и с ним можно согласиться: действительно, данная точка зрения имеет право на существование, и сама сущность объекта незавершенного строительства как временной "ипостаси" объекта недвижимости предполагает наличие особенностей правового регулирования. Однако в качестве критики следует заметить, что представители данной точки зрения ограничиваются лишь утверждением о наличии особенностей, но не пытаются обнаружить и раскрыть их, что негативно отражается на применимости данной точки зрения на практике.
_______________
    * См.: Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М.: "Статут", 1999. - С.238.
    
    
    Теперь обратимся к точке зрения, к которой склоняются судебная практика и многие цивилисты. Данная точка зрения исходит из признания объекта незавершенного строительства объектом недвижимости, но при этом делается разграничение на основе критерия существования действующего договора строительного подряда, предметом которого является объект незавершенного строительства.
    
    Как правильно указал И.Алещев в своей работе*, критерии отнесения вещи к категории недвижимого имущества установлены в ст.130 ГК РФ. В качестве одного из таких критериев законодатель называет "прочную связь вещи с землей", относя к недвижимости все те объекты, "перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно". Безусловно, объекты незавершенного строительства (которые, как правило, представляют собой недостроенные здания и сооружения) должны быть отнесены к недвижимости именно по этому признаку - как вещи, прочно связанные с землей, и перемещение которых невозможно без причинения им несоразмерного вреда.
_______________
    * См.: Алещев И. Сделки с недвижимостью.//Юрист, 2000, N 30.
    
    
    Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости выражена в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения судебных споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"*:
_______________
    * См.: Вестник ВАС РФ, 1998, N 10.
    
    
    "16. По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу".
    
    Данный вывод Пленума ВАС РФ стал результатом обобщения судебной практики и анализа законодательства. В качестве примера, подтверждающего эту позицию, обычно приводят решение по судебному спору, которое опубликовано в пункте 7 информационного письма ВАС РФ от 13.11.97 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"*, где указано, что объект незавершенного строительства является объектом недвижимости, поскольку "перемещение объекта без несоразмерного ущерба невозможно" (из материалов дела следует, что на участке возведен фундамент и стены дома). Аналогичную позицию Президиум ВАС РФ высказал в пункте 21 информационного письма от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"**, указав, что объект незавершенного строительства является недвижимостью в силу ст.130 ГК РФ.
_______________
    * См.: Вестник ВАС РФ, 1998, N 1.
    
    ** См.: Вестник ВАС РФ, 2000, N 3. - С. 44.
    
    
    Позиция судебной практики была положительно воспринята и в цивилистической науке. В.В.Витрянский пишет о том, что данная позиция в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства. Он отмечает, что если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимости, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам. В то же время, пишет он, наблюдается совершенно иная ситуация, если обязательство по каким-либо причинам прекратилось. В этом случае незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. При этом объект незавершенного строительства имеет все признаки недвижимого имущества: он неразрывно связан с земельным участком и его перемещение без несоразмерного ущерба его целевому назначению невозможно. Поэтому все сделки с таким объектом незавершенного строительства возможны лишь с соблюдением требований, предъявляемых к недвижимому имуществу*.
_______________
    * См.: Витрянский В.В. Указ.соч.- С.240.
    
    
    Таким образом, все цивилисты, сторонники этого подхода, считают необходимым признавать объект незавершенного строительства недвижимой вещью при отсутствии договора подряда. При наличии действующего договора подряда разброс взглядов на объект незавершенного строительства очень широк: от устоявшейся точки зрения об отсутствии объекта права собственности в этом случае* до мнения о том, что в этом случае у подрядчика возникает самостоятельное вещное право, не указанное в перечне ст.216 ГК РФ, на результат работ (то есть объект незавершенного строительства)**.
_______________
    * См.: Алещев И. Сделки с недвижимостью.//Юрист, 2000, N 30.
    
    ** См.: Постников И. Строительный подряд.//Юрист, 1996, N 17.
    
    
    Не вносит полной ясности в решение этой проблемы и судебная практика: в частности, в своем постановлении от 04.06.96 N 373/96* Президиум ВАС РФ указал на отсутствие права собственности на объект незавершенного строительства у истца (заказчика по договору строительного подряда), а признал за ответчиком возможность распоряжаться объектом незавершенного строительства, являющегося объектом договора строительного подряда. В то же время, утверждение о том, что объект незавершенного строительства, будучи предметом действующего договора строительного подряда, не обладает свойствами вещи (не является ни движимым, ни недвижимым имуществом), с нашей точки зрения, противоречит действительности: объект незавершенного строительства как предмет действующего договора строительного подряда объективно существует как вещь, однако в связи с нерешенностью вопроса о его собственнике даже на уровне науки гражданского права законодатель вполне обоснованно прибегает к юридической фикции, которая отрицает свойства вещи за предметом действующего договора строительного подряда**.
_______________
    * Вестник ВАС РФ 1996, N 9. - С.12.
    
    ** См. подробнее: Гумаров Н. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства.//Хозяйство и право, 1998, N 10; Скловский К.И. Право на объект строительства.//Законодательство, 1997, N 3.
    
    
    Дискуссионен и вопрос о моменте возникновения объекта незавершенного строительства. Подходы к определению момента возникновения объекта незавершенного строительства различны, что является следствием некоторой неуверенности законодателя и юристов в правовом режиме объектов незавершенного строительства.
    
    Распространенным подходом при попытке определить момент возникновения объекта незавершенного строительства является установление каких-либо количественных нормативов (обычно процент готовности от проекта). Например, пункт 2 приложения к постановлению главы  администрации г.Краснодара от 23.04.96 N 591 "Об утверждении Положения о порядке отчуждения и регистрации не завершенных строительством объектов нежилого фонда" определяет:
    
    "2. Не завершенным строительством признается строящийся объект нежилого фонда с готовностью более 30 процентов от утвержденного проекта, расположенный на земельном участке, владение которым подтверждено правоустанавливающими документами".
    
    При таком подходе необоснованно сужается содержание понятия объекта незавершенного строительства. За пределами этого понятия остается большое количество объектов незавершенного строительства, не достигших установленного законодателем количественного порога, с которым связывается признание за объектом права на обладание статусом объекта незавершенного строительства. При этом полностью отрицается всякая взаимосвязь объекта незавершенного строительства с критериями недвижимости, установленными в ст.130 ГК РФ*. Особенно хотелось бы отметить произвольность установленного количественного норматива, размер которого, с нашей точки зрения, ничем не обоснован и представляет собой прихоть законодателя, никак не обусловленную объективной реальностью.
_______________
    * Включение в Закон о государственной регистрации правил о государственной регистрации объекта незавершенного строительства, с нашей точки зрения, связано с отнесением объекта незавершенного строительства к объектам недвижимости, а потому, определение момента возникновения объекта незавершенного строительства так или иначе должно соотноситься с критериями недвижимости, установленными в ГК РФ.
    
    
    Характеризуя эту позицию, отметим также, что вышеназванное постановление главы администрации г.Краснодара нельзя назвать исключением, выбивающимся из "законодательной колеи". В Санкт-Петербурге была попытка ввести подобную практику. В 1998 году в своем проекте решения этого вопроса Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга предлагал ввести норму, согласно которой к объектам незавершенного строительства следует относить строящиеся объекты со степенью готовности более пяти процентов от  утвержденного проекта. Однако в Санкт-Петербурге под влиянием мнения ВАС РФ* отвергли проект, предложенный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, и нормативно закреплен иной, более правильный, с нашей точки зрения, подход к определению момента возникновения объекта незавершенного строительства. Он заключается в отказе от каких-либо количественных критериев (в частности, процента от степени готовности) и в обращении при решении этого вопроса непосредственно к категории объекта недвижимости (то есть к критериям, предусмотренном ст.130 ГК РФ).
_______________
    * См.: п.16 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
    
    
    Для возникновения объекта незавершенного строительства, по нашему мнению, недостаточно простого выделения земельного участка под строительство, согласования проекта строительства и получения разрешения на возведение объекта недвижимости - необходимо непосредственное начало осуществления строительных работ (не просто завоз стройматериалов, а осуществление таких строительных работ как закладка фундамента и т.п.), то есть создание объекта, перемещение которого без несоразмерного ущерба невозможно.
    
    Таким образом, момент возникновения объекта незавершенного строительства совпадает с приобретением строящимся объектом свойств, позволяющих отнести его к недвижимым вещам. Стадия, на которой находится строительство, как правильно отмечает Н.Пекельник*, для регистрации права на объект незавершенного строительства значения не имеет. Соответственно, логичным последствием нашего вывода будет признание того, что объект незавершенного строительства в качестве движимой вещи не существует: до приобретения свойств недвижимости это лишь совокупность стройматериалов, а после - это объект незавершенного строительства. В связи с этим хотелось бы отметить неправильность постановки вопроса об этом в работе Н.В.Омелехиной** . Автор совершенно верно отразила момент возникновения объекта незавершенного строительства, но в то же время формулирует свой тезис таким образом, что это позволяет сделать вывод о возможности существования объекта незавершенного строительства как движимой вещи, что, с нашей точки зрения, неверно. Как нам кажется, необоснованным является вывод Н.В.Омелехиной о том, что статус недвижимости присваивается объекту незавершенного строительства каким-либо органом, так как отнесение объектов незавершенного строительства к недвижимости есть объективный факт обретения им свойств недвижимой вещи.
_______________
    * См.: Пекельник Н. О налоге на добавленную стоимость по объектам незавершенного строительства.//Томский вестник, 2000, N 1.
    
    ** См.: Омелехина Н.В. Некоторые вопросы применения Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".//Томский вестник, 1998, N 4.
    
    
    В связи с природой объекта незавершенного строительства как объекта, существование которого носит темпоральный (временный) характер, необходимо определиться и с вопросом о моменте прекращения существования объекта незавершенного строительства. Ответ на этот вопрос достаточно логичен и ни у кого не вызывает сомнений: объект незавершенного строительства прекращает свое существование в момент подписания акта о государственной приемке объекта недвижимости в эксплуатацию членами государственной приемочной комиссии или гибели объекта незавершенного строительства.