Адвокат, N 3, 2004 год
Рубрика: Советы и консультации

Людмила Грудцына     

Адвокат Гильдии российских адвокатов
    

Переоформление права пользования земельным участком
сроком не ограничено

    Накануне приближающегося дачного сезона вновь приобретают остроту и актуальность вопросы, связанные с оформлением земельных участков в пожизненное наследуемое владение и аренду. В редакцию пришло письмо с просьбой разобраться в запутанной ситуации. Вопрос один: можно ли оформить земельный участок (200 кв.м), прилегающий к домовладению, в пожизненное наследуемое владение. Ситуацию разъясняет адвокат Гильдии российских адвокатов Людмила Грудцына.   
    
    Суть дела такова. В 1980 году гражданину П. от мехлесхоза был выделен в постоянное пользование земельный участок. Имеются свидетельства на право пользования этим участком, сохранились квитанции по оплате специального сбора за их получение (1992, 1993 и 1996 годов). Но в те годы свидетельства на руки не выдавались, и гражданин П. расписывался за них в журнале Земельного комитета. В настоящее время в архиве Земельного комитета свидетельств нет, а журнал для просмотра недоступен. Сейчас гражданину П. предложено оформить участок только в аренду. Законно ли это?
    
    При ответе на вопрос следует учитывать следующее. До 1990 года, в условиях существования исключительной государственной собственности на землю, основной формой осуществления гражданами права владения и пользования земельными участками было постоянное (бессрочное) пользование. В ходе проведения земельной реформы - до и после принятия Конституции РФ, закрепившей право частной собственности на землю (ч.2 ст.9, ч.1 и 2 ст.36), - законодатель обеспечивал гражданам права пользования земельными участками: на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды или временного пользования. Причем по инициативе граждан допускалось переоформление имеющегося правового титула на любой иной.
    
    Такое развитие земельной реформы выдерживалось в федеральном законодательстве, регулирующем правила переоформления прав на земельные участки. Согласно Закону РФ от 23 декабря 1992 года "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" граждане, имевшие на момент вступления в силу этого Закона земельные участки, размеры которых превышали предельные нормы, сохраняли право пожизненного наследуемого владения или пользования частью земельного участка, превышающей лимит.
    
    Указом Президента РФ от 7 марта 1996 года "О реализации конституционных прав граждан на землю" было установлено, что земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 года, находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании (в том числе сверх установленных предельных размеров) и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного (дачного) строительства, сохраняются за гражданами. Указ запрещал принуждать граждан, имеющих указанные земельные участки, выкупать их или брать в аренду. Таким образом, независимо от того, была ли использована гражданами возможность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право пожизненного наследуемого владения, за ними сохранялись их прежние земельные участки.
    
    Введенный в действие с 29 октября 2001 года Земельный кодекс Российской Федерации (п.5 ст.20 и п.3 ст.21) предоставляет каждому гражданину право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или в пожизненном наследуемом владении земельный участок. Федеральный закон от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" подтверждает, что предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее переданных им в установленном земельным законодательством порядке в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается.
    

    Право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком, которое раньше являлось и земельно-правовым титулом, и одновременно выступало гарантией права собственности гражданина на находящийся на этом участке жилой дом (позволяя компенсировать отсутствие права собственности на землю) не может не рассматриваться как обеспечивающее основу жизнедеятельности людей и направленное на создание условий для достойной жизни и свободного развития личности. Соответственно, в отношении данного права действует конституционный механизм защиты от произвольного умаления или ограничения, что предполагает предоставление государственных гарантий лицам, имеющим на законных основаниях не подлежащие изъятию в соответствии с федеральным законом земельные участки.
    
    Российская судебная практика богата прецедентами, сходными с изложенным в письме. Показательно в этом плане постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2001 года N 16-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" в связи с жалобой гражданки Т.В.Близинской".
    
    Заявительница проживала в поселке Косино г.Москвы в жилом доме, расположенном на земельном участке площадью 0,2291 га. Имущественные права на этот участок начиная с 1913 года подтверждены документально. Заявительница получила этот участок в 1963 году: вступив в права наследства, она приобрела право собственности на дом и право на постоянное (бессрочное) пользование земельным участком. При переоформлении права землепользования рабочая комиссия префектуры ВАО г.Москвы решением от 6 июня 1996 года закрепила за Т.В.Близинской право пожизненного наследуемого владения на 0,06 га, в отношении остальной части участка ей было предложено оформить договор аренды сроком на 49 лет. Преображенский суд г.Москвы, куда Т.В.Близинская обратилась с иском о признании права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, 9 сентября 1997 года вынес решение об отказе в удовлетворении этого требования, сославшись на Закон г.Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве". Кассационная и надзорная жалобы Т.В.Близинской были оставлены без удовлетворения.
    
    В своей жалобе в Конституционный Суд Т.В.Близинская оспаривала конституционность ч.2 ст.16 Закона г.Москвы от 16 июля 1999 года "Об основах платного землепользования в городе Москве". На основании этой нормы, как утверждается в жалобе, была "реквизирована" часть принадлежащего заявительнице земельного участка, что противоречит требованиям ч.3 ст.36 и ч.2 и 3 ст.55 Конституции РФ.
    
    Раскрывая конституционно-правовой смысл понятия "имущество", Конституционный Суд пришел к выводу, что им охватываются не только право собственности, но и вещные права (постановления от 16 мая 2000 года и от 3 июля 2001 года). Следовательно, ч.3 ст.35 Конституции РФ гарантирует защиту не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком.
    
    Земельный участок является для землепользователя "своим" имуществом, что должно признаваться всеми субъектами права. Такой подход корреспондирует толкованию понятия "свое имущество", которое содержится в ст.1 Протокола N 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод. Европейский суд по правам человека исходит из того, что каждый имеет право на беспрепятственное пользование и владение своим имуществом, в том числе в рамках осуществления вещных прав (решение от 23 сентября 1982 года по делу "Спорронг и Леннрот против Швеции"; от 21 февраля 1986 года по делу "Джеймс и другие против Соединенного Королевства").
    
    Конституционный Суд Российской Федерации в своем постановлении от 13 декабря 2001 года N 16-П признал неконституционным положение ч.2 ст.16 Закона г.Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве". Это положение (в соответствии с которым находящийся в пользовании гражданина земельный участок в части, превышающей предельные для Москвы нормы площади, предоставляемой в пожизненное наследуемое владение, передается ему по договору аренды) ставит граждан, имеющих большемерные земельные участки, в менее выгодные условия, ограничивая их использование в полном размере сроком аренды и возлагая на этих граждан обязанность нести расходы в виде арендной платы.
    
    Согласно ст.55 Конституции РФ в нашей стране не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина, а их конституционно допустимые ограничения возможны только на основании федерального закона.
    
    Возвращаясь к рассматриваемому вопросу, следует констатировать, что согласно ч.5 ст.20 Земельного кодекса гражданин П. имеет право оформить земельный участок, прилегающий к домовладению, как пожизненное наследуемое владение. Если журнал Земельного комитета для просмотра недоступен, то согласно существующей процедуре необходимо написать заявление в Земельный комитет с требованием выдать выписку из этого журнала, касающуюся оплаты и получения свидетельств на землю.