Реконструкция чердаков и мансард

 Вопрос:

    Мы живем на последнем этаже. Хотели бы приватизировать часть чердачного помещения под жилое. Возможно ли?

    

 Ответ:

    
    Порядок осуществления реконструкции чердаков и мансард на территории Санкт-Петербурга урегулирован в настоящее время распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 19 февраля 1996 года N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях" (с изменениями на 23 февраля 2001 года) и рядом иных нормативно-правовых актов, принятых на основании и в развитие указанного распоряжения.
    
    Принятие в установленном порядке решений о привлечении инвесторов к осуществлению реконструкции чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, в многоквартирных домах, находящихся на балансе ГПРЭП (УЖХиБ), на сегодняшний момент отнесено к ведению районных комиссий по определению формы сдачи в аренду нежилого фонда.
    
    Прежде чем перейти к детальному анализу порядка предоставления, необходимо отметить следующий существенный момент. Согласно распоряжению Губернатора Санкт-Петербурга от 19 февраля 1996 года N 128-р при поступлении инвестиционного предложения на осуществление реконструкции чердака или мансарды, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, в многоквартирном доме наниматели жилых помещений, занимающие их по договору социального найма, а также собственники квартир в данном доме должны быть уведомлены о поступившем предложении и могут принять участие в инвестиционном процессе путем внесения своих предложений по реконструкции чердака или мансарды дома с учетом того, что при прочих равных условиях им принадлежит преимущественное право на осуществление реконструкции. Таким образом, получив уведомление о поступившем предложении о реконструкции чердака наниматели и собственники квартир соответствующего дома вправе заявить о своем участии в инвестиционном процессе и при этом пользуются преимущественным правом осуществления инвестиционного проекта.
    
    Осуществление реконструкции чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, осуществляется на основании инвестиционного договора, заключаемого от лица Санкт-Петербурга Комитетом по управлению городским имуществом. Типовая форма такого договора утверждена распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 10 декабря 1996 года N 817-р "Об утверждении Примерной формы инвестиционного договора о реконструкции чердака (мансарды)". Договор с инвестором о реконструкции чердака подлежит согласованию с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования. В данном случае имеются в виду собственники приватизированных квартир, которые обладают правом общей долевой собственности на все места общего пользования в доме, к каковым относятся и чердачные помещения. При наличии в доме неприватизированных квартир (т.е. при отсутствии в доме приватизированных квартир) вопрос решается районной администрацией без согласования с нанимателями жилых помещений в доме.
    
    Отметим, что существенными условиями инвестиционного договора о реконструкции чердака (мансарды) являются: условие об объеме прав инвестора на объект инвестиций, либо его часть (безвозмездное пользование, аренда) по завершении реконструкции; обязательство инвестора участвовать в расходах на содержание общих помещений дома, несущих конструкций дома, оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме; условие о размере и порядке перечисления средств на реконструкцию инженерной инфраструктуры, благоустройство дома и придомовой территории. Отметим, что инвестор, осуществивший реконструкцию чердачного помещения, сохраняет только лишь право безвозмездного пользования или право аренды на реконструированный объект. Закон на сегодняшний момент не допускает возможности передачи реконструированных объектов подобного рода в собственность инвестора. Правовое регулирование аренды осуществляется главой 34 Гражданского кодекса РФ, безвозмездного пользования (ссуды) - главой 36. Отличительной чертой указанных права аренды и права безвозмездного пользования является их временный характер. Формально и договор аренды, и договор безвозмездного пользования могут быть заключены и на неопределенный срок. Однако при наличии в договоре условия о том, что он заключен на неопределенный срок, возникает значительная неопределенность в правовом положении арендатора или ссудополучателя соответственно. Дело в том, что если договор аренды заключен на неопределенный срок, то в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе в любое время отказаться от договора аренды, известив об этом арендатора за три месяца. То же имеет место и в отношении договора безвозмездного пользования, однако срок такого уведомления согласно статье 699 Гражданского кодекса РФ составляет один месяц (хотя закон допускает возможность предусмотреть и иной срок). В любом случае выбор инвестором того права, которое он хотел бы сохранить за собой на реконструируемый объект по окончании реконструкции, целесообразно решать в каждом отдельном случае с учетом интересов инвестора.
    

    Что касается условия инвестиционного договора о размере и порядке перечисления средств на реконструкцию инженерной инфраструктуры, благоустройство дома и придомовой территории, то сумма данных отчислений определяется в соответствии с Методикой определения размера отчислений по инвестиционным договорам о создании новой площади в эксплуатируемых жилых домах за счет их надстройки и реконструкции чердаков и мансард, утвержденной 16 января 1997 года.
    
    Порядок разработки и реконструкции чердаков урегулирован Положением о порядке разработки и согласования проектной документации на реконструкцию чердаков и мансард, утвержденным распоряжением Комитета по содержанию жилищного фонда от 21 февраля 1997 года N 34-р. Действие указанного Положения распространяется на случаи строительства, капитального ремонта или реконструкции инвестором чердачных помещений и мансардных этажей в многоквартирных домах любой формы собственности без прекращения эксплуатации и расселения эксплуатируемых жилых зданий, в том числе: строительства мансардных этажей над бесчердачными жилыми зданиями, преобразования существующих чердачных помещений с сохранением или заменой конструкций крыш.
    
    Организация мансардных этажей осуществляется в границах строения (самостоятельного корпуса). Допускается преобразование части существующего чердачного помещения при сохранении габаритов и конфигурации крыши и при условии, что выполненные работы не будут препятствовать преобразованию в иных случаях остальной площади чердака.
    
    Разработка проектной документации на реконструкцию чердачных помещений и мансардных этажей начинается со стадии "Предпроектные предложения". Разработка предпроектных предложений возможна только при условии получения разрешения на разработку предпроектных предложений. Указанное разрешение выдает Комитет по градостроительству и архитектуре (далее - КГА) на основании соответствующей заявки инвестора. К заявке инвестора должны быть приложены:
    
    1) разрешение территориального органа Администрации Санкт-Петербурга;
    
    2) справка Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга (далее - КГИОП) об историко-культурном статусе строения и требования к устройству мансардного этажа, если строение является памятником истории и культуры или расположено в охранной зоне Санкт-Петербурга. Порядок получения разрешений территориальных органов Администрации Санкт-Петербурга урегулирован в настоящее время на уровне нормативных актов, действующих в пределах административных районов Санкт-Петербурга. Для примера рассмотрим данный порядок на примере Адмиралтейского района Санкт-Петербурга.
    

    Например, порядок получения разрешения в Адмиралтейском районе урегулирован Положением о порядке предоставления чердаков и мансард в реконструкцию на инвестиционных условиях, утвержденным распоряжением Территориального управления Адмиралтейского административного района Санкт-Петербурга от 7 февраля 2001 года N 96 "Об утверждении Положения о порядке предоставления чердаков и мансард в реконструкцию на инвестиционных условиях". В соответствии с пунктом 2 указанного Положения для принятия принципиального решения о начале предпроектных проработок по реконструкции чердака или мансарды инвестор оформляет заявление установленной формы (форма заявления приведена в приложении 1 к данному Положению) с приложением комплекта документов. Подлежащий представлению комплект документов различается для физических и юридических лиц.
    
    Физические лица представляют следующие документы:
    
    - техническое заключение ГУ "РЖА" с указанием необходимых условий реконструкции данного чердака или мансарды и приложением информации о лицах, нанимателях жилых помещений и собственниках квартир, непосредственно примыкающих к чердаку (мансарде), планируемому в реконструкцию на инвестиционных условиях. Срок действия заключения - до 7 месяцев;
    
    - документы филиала ГУИОН ПИБ Адмиралтейского района (выкопировка чердака (мансарды), выкопировка нижерасположенной квартиры, справка для расчета арендной платы, справка о техническом состоянии дома);
    
    - справка КГИОП о статусе здания;
    
    - ксерокопия паспорта, удостоверенная надлежащим образом;
    
    - правоустанавливающие документы, подтверждающие право заявителя на жилую площадь (при наличии);
    
    - краткое описание инвестиционного проекта и финансовое обеспечение его реализации.
    
    После регистрации и рассмотрения в территориальном управлении представленное инвестором заявление с комплектом документов, являющиеся инвестиционным предложением, направляются в районное агентство КУГИ для включения в повестку дня заседания районной комиссии по распоряжению объектами недвижимости вопроса о разрешении проведения инвестором предпроектных проработок по реконструкции чердака (мансарды). После регистрации инвестиционного предложения районное агентство КУГИ не позднее трех рабочих дней информирует о планируемой реконструкции чердака (мансарды) нанимателей жилых помещений, а также собственников квартир в многоквартирном доме, чьи квартиры непосредственно примыкают к чердаку (мансарде), заказными письмами (при этом копии писем направляются заместителю председателя КУГИ по принадлежности вопроса и в территориальное управление). Уведомление нанимателей и собственников жилых помещений, чьи квартиры непосредственно не примыкают к чердаку (мансарде), о реконструкции чердака (мансарды) направляется районным агентством КУГИ в средства массовой информации не позднее пяти дней с момента регистрации районным агентством КУГИ инвестиционного предложения в установленном порядке.
    
    В случае принятия положительного решения районной комиссии по распоряжению объектами недвижимости в 30-дневный срок отдел районного хозяйства территориального управления на основании выписки из решения комиссии направляет от территориального управления письма заявителю и в КГА о принципиальном согласии на проведение предпроектных проработок по реконструкции чердака (мансарды) на инвестиционных условиях при условии проведения инвестором и ГУ "РЖА" информирования населения о предстоящей реконструкции чердака (мансарды) в установленном порядке.
    

    Срок действия решения комиссии - 7 месяцев.
    
    На основании принципиального согласия территориального управления инвестор получает разрешение КГА на выполнение предпроектных проработок. КГА выдает разрешение в срок не более 30 дней с момента поступления заявки. Срок действия разрешения - один год.
    
    Предпроектные проработки выполняются по заказу инвестора проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию на данную деятельность.
    
    Разработанные на основании указанного выше разрешения предпроектные предложения подлежат согласованию с КГА, ГУ "Районное жилищное агентство" (ГУ "РЖА"), ОПО, территориальным центром Государственного санитарно-эпидемиологического надзора и КГИОП, если строение является памятником истории и культуры или расположено в охранной зоне Санкт-Петербурга, территориальным управлением соответствующего административного района Санкт-Петербурга (согласование территориального управления подготавливается отделом районного хозяйства в 15-дневный срок).
    
    После выполнения и согласования предпроектных проработок по реконструкции чердака (мансарды) инвестор направляет в территориальное управление соответствующего административного района заявление установленной формы, к которому прилагаются разрешительное письмо КГА и предпроектные проработки, согласованные в вышеуказанном порядке. Рассмотренный в территориальном управлении административного района комплект документов направляется в районное агентство КУГИ для включения в повестку дня очередного заседания районной комиссии по распоряжению объектами недвижимости вопроса передачи в реконструкцию чердака (мансарды) на инвестиционных условиях. На основании представленных инвестором документов районная комиссия по распоряжению объектами недвижимости на ближайшем заседании принимает решение о предоставлении инвестору права на реконструкцию данного чердака (мансарды). В случае наличия нескольких инвесторов, претендующих на реконструкцию чердака или мансарды, одновременно представивших в срок предпроектные проработки, комиссия по распоряжению объектами недвижимости принимает решение о передаче в реконструкцию чердака или мансарды в пользу одного из них. Другим инвесторам в случае их отсутствия на комиссии при рассмотрении данного вопроса районным агентством КУГИ совместно с территориальным управлением направляет соответствующее уведомление. В соответствии с принятым положительным решением районное агентство КУГИ совместно с территориальным управлением соответствующего административного района Санкт-Петербурга в месячный срок после заседания комиссии готовит и представляет на утверждение проект распоряжения главы территориального управления административного района Санкт-Петербурга о предоставлении инвестору права реконструкции чердака или мансарды на инвестиционных условиях.
    
    После издания главой территориального управления административного района Санкт-Петербурга распоряжения о предоставлении инвестору права реконструкции чердака или мансарды на инвестиционных условиях районное агентство КУГИ в двухмесячный срок готовит и заключает с инвестором инвестиционный договор (при условии своевременного представления со стороны инвестора документов, необходимых для расчета отчислений на развитие инфраструктуры города - см. Методику определения размера отчислений по инвестиционным договорам о создании новой площади в эксплуатируемых жилых домах за счет их надстройки и реконструкции чердаков и мансард, утвержденную 16 декабря 1997 года). Уточнение размера отчислений осуществляется после завершения реконструкции чердака (мансарды) и оформляется протоколом (соглашением), являющимся неотъемлемой частью инвестиционного договора.
    

    Следующей после согласования предпроектных предложений и заключения инвестиционного договора стадией является стадия получения архитектурно-планировочного задания (далее - АПЗ) на разработку проектной документации на реконструкцию чердачных помещений и мансардных этажей. АПЗ на разработку проектной документации на реконструкцию чердачных помещений и мансардных этажей выдает КГА на основании заявки инвестора. К заявке должны быть приложены следующие документы:
    
    1) распоряжение главы территориального органа Администрации Санкт-Петербурга, утверждающее решение территориальной комиссии по распоряжению объектами недвижимости о привлечении инвестора к строительству, капитальному ремонту или реконструкции чердачных помещений и мансардных этажей);
    
    2) задание инвестора на разработку проекта;
    
    3) предпроектные предложения, согласованные с КГА, территориальным центром Государственного санитарно-эпидемиологического надзора и КГИОП, если строение является памятником истории и культуры или расположено в охранной зоне Санкт-Петербурга;
    
    4) инвентаризационный план (выкопировка из плана) этажа (части этажа), над которым предполагается устройство мансардного этажа, с указанием зоны устройства мансардного этажа;
    
    5) справка эксплуатирующей организации о техническом состоянии строения.
    
    АПЗ выдается (или мотивированный отказ в его выдаче) в срок не более 30 дней со дня представления всех необходимых документов. Срок действия АПЗ - 2 года.
    
    АПЗ, выданное КГА, является основанием для начала проектирования. Рабочий проект разрабатывается после получения технических условий от ГУ "РЖА", специализированных организаций Санкт-Петербурга. Проектирование мансардных этажей в эксплуатируемых зданиях может осуществляться только организацией, имеющей государственную лицензию на осуществление соответствующей деятельности.
    
    При проектировании мансардных этажей надлежит руководствоваться действующими строительными нормами и правилами, ведомственными строительными нормами (СНиП и ВСН) и другими действующими нормативами. Перечень материалов проекта устройства мансардного этажа определяется заданием инвестора и требованиями ВСН и СНиП.
    
    К разработанному проекту должны быть приложены исходные материалы:
   

    - результаты обследования фундаментов, стен, чердачных перекрытий, крыши, внутренних инженерных сетей (если предполагается подключение к ним сетей мансардного этажа);
    
    - поверочные расчеты фундаментов, кирпичной кладки стен, чердачных перекрытий, подтверждающие возможность устройства мансардных этажей;
    
    - обмеры чердачных помещений: план чердака и кровли, разрезы с показом всех трубопроводов, их диаметров, мест установки регулирующей и запорной аппаратуры, воздухосборников, вытяжки канализационных стояков, вентиляционных каналов, стоек телеантенн и пр.;
    
    - план этажа (части этажа), над которым устраивается мансардный этаж: чертеж фасада (существующее положение) или фотофиксация;
    
    - расчеты инсоляции и естественной освещенности (при изменении объема здания).
    
    Проект организации производства работ включает:
    
    - технологию монтажа и демонтажа конструкций и подъема строительных материалов, исключающую опасность для проживающих и пешеходов в зоне работ (с представлением соответствующих расчетов);
    
    - технологию удаления мусора, обеспечивающую минимальное запыление и загрязнение окружающей территории;
    
    - методы гидроизоляции и отвод атмосферных вод от раскрытых участков стен и перекрытий;
    
    - методы, применяемые для бесперебойного инженерного обеспечения квартир нижерасположенных этажей.
    
    Разработанная проектная документация подлежит согласованию с КГИОП (при необходимости); с КГА (архитектурное и объемно-пространственное решения); с эксплуатирующей организацией (разделы: проект организации работ и инженерные сети); с территориальным центром Государственного санитарно-эпидемиологического надзора Санкт-Петербурга; с территориальным подразделением Управления Государственной противопожарной службы Санкт-Петербурга; с ГУ "РЖА"; с территориальным органом Санкт-Петербурга (согласование территориального органа Санкт-Петербурга подготавливается отделом районного хозяйства в 15-дневный срок).
    
    Согласованная проектная документация подлежит экспертизе. Экспертиза проектной документации осуществляется экспертно-техническим отделом Комитета по содержанию жилищного фонда. Срок действия согласования проекта экспертно-техническим отделом Комитета по содержанию жилищного фонда - 1 год до начала производства работ. В этот срок работы по реконструкции чердака соответствующего здания должны быть начаты. Утвержденный рабочий проект, работы по которому не начаты в течение одного года, подлежит пересогласованию и переутверждению.
    
    Условием начала работ по реконструкции является наличие заключенного договора между инвестором и специалистом, осуществляющим технический надзор, о проведении технического надзора за ведением строительно-монтажных работ (такой договор заключается обычно с ГУ "РЖА").
    

    Помимо указанных требований начало работ по выполнению проекта невозможно до получения разрешения на производство работ по устройству мансардных этажей. Разрешение на производство работ по устройству мансардных этажей дает орган территориальной администрации Санкт-Петербурга (обычно ГУ "РЖА") на основании согласованных экспертно-техническим отделом Комитета по содержанию жилищного фонда проектов и договора между инвестором и специалистом, осуществляющим технический надзор, о проведении технического надзора за ведением строительно-монтажных работ.
    
    Между ГУ "РЖА" и инвестором подписывается акт приема-передачи объекта в реконструкцию. Один экземпляр акта приема-передачи объекта направляется в районное агентство КУГИ. При передаче инвестору объекта в реконструкцию ГУ "РЖА" при необходимости проводит осмотр состояния нижерасположенной квартиры, которое фиксируется составлением соответствующего акта.
    
    Работы по устройству мансардных этажей выполняют организации или физические лица, имеющие соответствующую государственную лицензию. Приемка в эксплуатацию законченного объекта осуществляется в соответствии с ВСН и СНиП при условии перечисления инвестором средств на развитие инфраструктуры города в соответствии с инвестиционным договором.
    
    После приемки работ территориальное проектно-инвентаризационное бюро по заданию инвестора выполняет обмеры помещений и вносит изменения в инвентаризационный план дома.

    После завершения указанной стадии осуществляется закрепление прав инвестора, предусмотренных инвестиционным договором, заключаемым инвестором с Комитетом по управлению городским имуществом. Оформление прав на отреконструированное помещение инвестор осуществляет в установленном порядке после утверждения акта комиссии по приемке объекта в эксплуатацию и подписания инвестором и районным агентством КУГИ протокола о взаиморасчетах по инвестиционному договору. Напомним еще раз, что инвестор может претендовать на закрепление за ним либо права аренды, либо права безвозмездного пользования. Заключенный договор, закрепляющий указанные права, в соответствующих случаях подлежит государственной регистрации в Государственном учреждении "Городское бюро регистрации прав на недвижимость".

Остромухов Л.Б.,
Юридический Центр "Лекс"
Адрес: Московский пр., д.7,
Тел.: 310-43-05
  mailto: [email protected]

21 мая 2004 года N Ю5569