Изменение условий договора долевого участия в строительстве

 Вопрос:

    Может ли фирма-застройщик в одностороннем порядке повышать стоимость квадратного метра жилья после того, как был заключен договор долевого участия в строительстве, где зафиксирована гораздо меньшая цена за квадратный метр?
    
    

 Ответ:

    В настоящее время принят и опубликован ("Российская газета" от 31.12.2004) Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Данный закон вступит в силу через 3 месяца с момента опубликования, то есть с 01.04.2005. В соответствии с ч.2 ст.5 Закона "по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности его изменения и условия его изменения. Правовой характер указанной нормы, позволяет сделать вывод о том, что стоимость квадратного метра строящегося жилья не может быть изменена по инициативе застройщика, за исключением случаев, когда возможность такого изменения напрямую предусмотрена договором, независимо от того, кто является сторонами договора. Однако действия этого закона не будет распространяться на те договоры, которые были (будут) заключены до его вступления в силу.
    
    Для того, чтобы дать более или менее точный ответ на поставленный вопрос, применительно к конкретному договору долевого участия в строительстве, заключенному до того, как указанный выше закон вступит в силу, необходимо дать правовую оценку этому договору, после кропотливого изучения фактически сложившихся между его сторонами правоотношений. Действующим на сегодняшний день (до 01.04.2005) законодательством напрямую не предусмотрены договоры долевого участия в строительстве. Они относятся к числу сделок, которые могут быть заключены в соответствии с ч.2 ст.421 ГК РФ, которая гласит, что "стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами". Договоры долевого участия в строительстве следует считать смешанными, так как они содержат элементы различных договоров, предусмотренных законом и (или) иным нормативным правовым актом. В соответствии с ч.3 ст.421 ГК РФ, "к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора". Соответственно, для оценки правовой природы конкретного договора долевого участия в строительстве следует сделать вывод о том, элементы каких договоров он содержит.
    
    В зависимости от содержания договора долевого участия в строительстве, он может содержать элементы договора купли-продажи недвижимости (см. ст.ст.454-566, 549-558 ГК РФ), договора строительного подряда (см. ст.ст.702-729, 740-757 ГК РФ), договора возмездного оказания услуг (см. ст.ст.779-783 ГК РФ), договора простого товарищества (см. ст.ст.1041-1054 ГК РФ) и инвестиционного договора (см. ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений").
    

    Многое зависит от того, кто является дольщиком по договору долевого участия в строительстве. Верховный Суд РФ в обзоре судебной практики от 09.09.2002 указал, что "следует признать правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон РФ "О защите прав потребителей".
    
    То есть если гражданин заключил договор долевого участия в строительстве в целях последующего использования строящегося жилого помещения "для личных, семейный, домашних нужд" (например, для проживания тещи), то на него в полной мере распространяется действие ФЗ "О защите прав потребителей". В таком случае, застройщик ни при каких обстоятельствах не вправе в одностороннем порядке повышать стоимость квадратного метра жилья, за исключением случаев, когда возможность такого изменения условий договора напрямую предусмотрена договором долевого участия в строительстве.
    
    В других случаях, разрешая вопрос об обоснованности одностороннего изменения условий договора в виде повышения стоимости квадратного метра строящегося жилья, следует руководствоваться ч.1 ст.451 ГК РФ, в соответствии с которой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Конкретные обстоятельства, при наличии которых в их совокупности договор может быть расторгнут или изменен по требованию заинтересованной стороны указаны в ч.2 ст.451 ГК РФ. При этом в соответствии с ч.4 ст.451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
    
    Положения ст.451 ГК РФ в полной мере применимы к договорам долевого участия в строительстве. То есть такой договор может быть изменен либо расторгнут по инициативе застройщика при наличии вышеуказанных обстоятельств, за исключением тех случаев, когда в договоре напрямую указано на невозможность одностороннего изменения условий договора (в т.ч. стоимости квадратного метра строящегося жилья). Об этом говорит диспозитивный характер ч.1 ст.421 ГК РФ, содержащей оговорку "если иное не предусмотрено договором".
    

    Так или иначе, изменение или расторжение договора по основаниям, указанным в ст.421 ГК РФ может быть произведено только в судебном порядке. Однако, поскольку в соответствии с ч.4 ст.421 ГК РФ суд может изменить условия договора в крайних случаях, в случае отказа контрагента в изменении условий договора (стоимости квадратного метра строящегося жилья) и при наличии обстоятельств, указанных в ст.421 ГК РФ, застройщик вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора. Как правило, фактически в таком случае убытки дольщика будут значительно больше, чем при его согласии на изменение стоимости квадратного метра жилья, хотя это и не всегда можно доказать в суде. То есть при решении вопроса о том, соглашаться или нет на изменение условий договора (стоимости квадратного метра строящегося жилья), следует проконсультироваться с адвокатом-цивилистом, а при необходимости и с экономистом, чтобы сделать вывод о том, имеют или нет место обстоятельства, указанные в ст.421 ГК РФ, или требования застройщика основаны на желании "хапнуть побольше".
    
    Кстати, известны случаи, когда дольщики оплачивали стоимость жилья в соответствии с требованиями застройщика, не подписывая при этом соответствующего дополнительного соглашения, а потом требовали взыскания уплаченной суммы, как суммы неосновательного обогащения. При отсутствии обстоятельств, указанных в ст.421 ГК РФ, такой иск может быть удовлетворен, только если дополнительное соглашение об изменении соответствующих условий договора между застройщиком и дольщиком не заключалось и если на момент обращения в суд сторонами не подписан акт приема-передачи, в котором, как правило, указывается, что "стороны претензий друг к другу не имеют".
    
    Указание в договоре долевого участия в строительстве на невозможность изменения стоимости квадратного метра строящегося жилья является ничтожным (не порождающим правовых последствий), если к такому договору применимы правила договора простого товарищества. В арбитражной практике зачастую суд расценивает договор долевого участия в строительстве, заключенный между коммерческими организациями и (или) частными предпринимателями, как договор, содержащий элементы договора простого товарищества. В соответствии с абзацем 2 ст.1046 ГК РФ, соглашение, полностью освобождающее кого-либо из товарищей от участия в покрытии общих расходов или убытков, ничтожно. По смыслу указанной статьи, к общим расходам относятся любые дополнительные имущественные вложения в общее дело, совершаемые после внесения первоначальных вкладов. В частности, к общим расходам товарищей относятся расходы застройщика по договору долевого участия в строительстве, к которому применимы правила договора простого товарищества, связанные с удорожанием стоимости строительства жилья при росте цен на строительные материалы и работу подрядчиков. Соответственно, требование застройщика к дольщику, являющемуся коммерческой организацией, о выплате дополнительной суммы за каждый квадратный метр строящейся жилой площади в связи с удорожанием стоимости строительства жилья, является обоснованным, если рост цен на строительные материалы и работу подрядчиков действительно имеет место.
    
    Как указывалось выше, только изучение содержания конкретного договора и фактически сложившихся между его сторонами правоотношений позволяет адвокату сделать вывод о том, правила каких договоров к нему применимы и при каких обстоятельствах.
    

    Напоследок скажу, что необходимо обратиться за консультацией к адвокату до того, как вы решите заключить какой-либо договор. Если же вы являетесь предпринимателем или руководителем коммерческой организации, не скупитесь на заключение с адвокатом соглашения о правовом сопровождении бизнеса.
    

   Адвокат Маргвели Баграт Георгиевич,

Санкт-Петербургская Адвокатская
Коллегия Нарышкиных
СПб., Вознесенский пр., д.41
тел.: (812) 314-85-27, 973-08-48
[email protected]
http://www.naryishkin.spb.ru

19 января 2005 года N Ю6984