Договор долевого строительства

 Вопрос:

    Наша компания взяла кредит в банке в сумме 1000000$. К настоящему моменту срок возврата заканчивается, но дом не достроен, квартиры не продаются. Что будет с фирмой, что может предпринять банк и что делать с людьми, которые купили квартиры в рассрочку? Инвестиционный договор заключен между городом и нашей фирмой.

    

 Ответ:

    Все зависит от того, какие условия предусмотрены кредитным договором между вашей организацией и банком. Если в кредитном договоре указано, что способом обеспечения возврата кредита является залог права аренды на земельный участок, предоставленный под застройку, либо предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством, то при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства по возврату денежных средств банк может обратить взыскание на заложенный объект незавершенного строительства либо на право аренды на земельный участок.
    
    Условиями кредитного договора под залог может быть предоставлено иное имущество, имущественные права, или договором был предусмотрен иной способ обеспечения обязательства (например, поручительство третьих лиц). В таком случае взыскание будет обращено на иное имущество, находящееся в залоге, либо требования кредитора будут удовлетворяться другим способом.
    
    В любом случае обращение взыскания на заложенное имущество возможно только в судебном порядке (ст.51 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)" N 102-ФЗ от 16.07.98). При этом удовлетворение требований кредитора осуществляется не самим заложенным имуществом, а из сумм, полученных после реализации этого имущества в установленном законодательством РФ порядке.
    
    При отсутствии соглашения о залоге или ином обеспечении обязательства возврат суммы предоставленного кредита и возмещение убытков производится арбитражным судом в случае подачи банком соответствующего заявления.
    
    Таким образом, для того, чтобы расторгнуть договор и получить удовлетворение требований за счет заложенного имущества или иным способом, банк должен будет обратиться в Арбитражный суд.
    
    Защита прав "дольщиков" в случае нарушения застройщиком договора долевого строительства заключается в том, что "дольщик" может требовать расторжения договора и возврата внесенных им по договору денежных средств, а также причиненных убытков.

    В самом ближайшем будущем ситуация существенно изменится в связи с вступлением с 1 апреля 2005 года Закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004 (далее - Закон "Об участии в долевом строительстве"). В соответствии с п.1 ст.13 указанного закона с момента государственной регистрации договора предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости находятся в залоге у участников долевого строительства.
    
    Согласно п.6 ст.13 указанного Закона застройщик может до заключения договора с первым участником долевого строительства передать указанное имущество или имущественные права в залог банку в качестве обеспечения обязательств перед банком. Застройщик также вправе после заключения договора с первым участником долевого строительства имущество в порядке последующего залога передавать банку (последующему залогодержателю) в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком застройщику на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства (п.7 ст.13 закона).
    

    При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в части 6 статьи 13 Закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований (п.2 ст.15).
    
    Требования залогодержателей, указанных в части 7 статьи 13 закона, подлежат удовлетворению после требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в части 6 статьи 13 настоящего Федерального закона (п.3 ст.15).
    
    При этом, в отличие от ситуации, которая есть сейчас, закон защищает права "дольщиков" и предусматривает в п.4 ст.13, что по требованиям участников долевого строительства и других залогодержателей, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, застройщик и банк-залогодержатель несут солидарную ответственность в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Скобелева Мария,
КОМПЕТЕНС консалтинг,
тел. +7 (812) 702 11 22,
www.competenz.ru

2 марта 2005 года N Ю7277