Снос части дома

 Вопрос:

    У нас загородный дом (дача) находится в общей долевой собственности (доли не выделены в натуре). Наши новые соседи решили сносить 2/3 части дома - принадлежащие им. От нас требуется согласие на снос и взамен предлагается укрепление и обшивка стены нашей 1/3 дома. В связи с этим возникло много правовых вопросов:
    
    1. Когда лучше проводить разделение долей и оформление этого  - до сноса или после? Так как, вроде, в первом случае есть опасность, что мы станем разными независимыми собственниками и они откажутся нам укреплять стену, а во втором случае, что, вроде, они будут иметь право собственности и на нашу часть (1/3) дома, а потом могут не захотеть разделять доли.
    
    2. Существуют ли нормы расстояния между строением и изгородью? Каким оно должно быть? Так как, после сноса, наше строение будет стоять на границе между участками, частично вместо забора. И мы слышали, что расстояние должно быть обязательно 2 метра, в противном случае будут проблемы с оформлением и БТИ, а потом, вроде, что это распространяется только на новые строения.

         

 Ответ:

 
    Прежде чем решиться на перестройку дома вы и ваши соседи по дому должны произвести реальный раздел принадлежащего вам дома и окончательно определить, какая именно часть дома принадлежит вам, а какая - вашим соседям. Без такого раздела невозможно приступать к перестройке дома, так как неизвестно, какую часть дома нужно будет сносить. Да и без желания перестраивать дом вы и ваши соседи должны четко знать, какие  именно части дома вам принадлежат.
    
    Если между вами и вашими соседями нет разногласий в разделе дома, то вы должны составить договор по определению конкретной границы, разделяющий принадлежащие вам доли в доме, и удостоверить достигнутую договоренность по разделу принадлежащих вам долей у нотариуса. Если же договоренности по разделу дома вы и ваши соседи не достигнете, то в этом случае вы должны будете решать свою проблему в суде. Достигнутое одним из этих способов решение об установлении границы между соседями по разделу дачи должно пройти государственную регистрацию.
    
    К сожалению, вы не сообщили,  какой площади земельный участок, на котором находится ваш дом, и можно ли этот земельный участок разделить таким образом, чтобы на нем находилось два дома, так как СНиП (строительные нормы и правила) установил правила к организации земельного участка и размещению на нем зданий и сооружений. В соответствии с этими правилами дом, который хотят построить ваши соседи на земельном участке, должен находиться от красной линии улицы не ближе 5 метров. В противопожарном отношении расстояния между зданиями, в зависимости от материала, из которого они построены, колеблются от 6 до 15 метров. По санитарно-бытовым условиям здание должно находиться не ближе 3 метров от границы с соседним земельным участком, а хозяйственные постройки - не ближе 1 метра от границы.
    
    Если ваш земельный участок с учетом требований строительных норм пригоден для раздела таким образом, чтобы принадлежащая вам 1/3 часть дома после реконструкции оказалась на расстоянии не ближе трех метров от границы с вашими соседями, а вторая часть земельного участка будет пригодна к строительству дома и раздел его может быть произведен в пропорции 1/3 и 2/3 в соответствии с долями в доме, принадлежащими вам и вашим соседям, или же вы достигнете соглашения о разделе земли с отступлением от величины принадлежащих вам земельных долей, то один  из этих способов решения об установлении границы между земельными участками соседей должен быть зарегистрирован в органах кадастрового учета объектов недвижимости.
    
    Что касается реконструкции дома и переноса его части на другое место, то эти работы должны быть выполнены с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, существование которых предусмотрено Законом "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации". Во исполнение этих норм и правил заинтересованным лицом необходимо иметь утвержденные архитектором района архитектурно-планировочное задание на реконструкцию и строительство дома, и архитектурный проект. Эти документы определят пределы перестройки вашего дома и установят требования по соблюдению и обеспечению прочностных характеристик перестраиваемого дома, а также его эстетический вид. Перестройка дома должна производиться в строгом соответствии с градостроительными правилами и утвержденной градостроительной документацией.
    

    Отказ в выдаче архитектурно-планировочного задания или разрешения на перестройку дома может быть обжалован в органы исполнительной власти.
    
    Отступление от архитектурного проекта без согласования с органом, выдавшим разрешение на перестройку, влечет наложение на нарушителя штрафа в размере от 10 до 20 минимальных размеров оплаты труда. Кроме того, он обязан устранить допущенные нарушения архитектурного проекта при перестройке дома.
    
    После окончания перестройки дома он должен пройти приемку государственной комиссией, которая должна проверить дом на соответствие его санитарным, пожарным, строительным и другим требованиям и принять его в эксплуатацию.
    
    Сложный и трудоемкий процесс оформления разрешительной документации и большие финансовые затраты на перестройку дома могут привести вас к мысли о том, что полученный результат от перестройки дома может оказаться меньшим, чем трудовые и финансовые затраты, потраченные на эту перестройку. Поэтому, может быть, следует подумать о других способах решения проблемы, возникшей у вас.
    

Адвокат Владимир Мусатов,
Санкт-Петербургская Адвокатская
Коллегия Нарышкиных
СПб., Вознесенский пр., д.41
тел.: (812) 314-85-27
[email protected]
http://www.naryishkin.spb.ru

23 июня 2005 года N Ю7859