О вопросе минимизации налогообложения при участии в долевом строительстве

 Вопрос:

    
    Владею квартирой, которую хочу продать, чтобы оплатить сыну строительство квартиры. Вижу два варианта. 1. Продаю квартиру, дарю сыну деньги, он подписывает инвестиционный договор и сам строит свою квартиру. Или 2. Продаю квартиру, подписываю инвестиционный договор, строю квартиру, которую затем дарю или оформляю на сына через договор купли-продажи (без фактической передачи денег). Какой из этих вариантов не вызовет вопросов у налоговой инспекции и уменьшит налоги?
    
    

 Ответ:

    
    Налогообложение данных операций будет зависеть от того, произойдут они в 2005 или 2006 году, так как с 01 января 2006 года утрачивает силу Федеральный закон от 12.12.91 N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения" (далее - ФЗ N 2020-1).
    
    В соответствии со ст.2 указанного закона в 2005 году подлежат налогообложению переходящие в порядке дарения жилые дома, квартиры, дачи, транспортные средства, предметы антиквариата и искусства, суммы, находящиеся во вкладах в учреждениях банков и других кредитных учреждениях, средства на именных приватизационных счетах физических лиц, стоимость имущественных и земельных долей (паев), валютные ценности и ценные бумаги в их стоимостном выражении. Ставка налога колеблется в зависимости от степени родства и стоимости имущества. Для родителей и детей она составит при стоимости квартиры:
    
    1. от 80-кратного до 850-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда - 3 процента от стоимости имущества, превышающей 80-кратный МРОТ;
    
    2. от 851-кратного до 1700-кратного МРОТ - 23,1-кратного МРОТ + 7 процентов от стоимости имущества, превышающей 850-кратный МРОТ;
    
    3. от 1701-кратного до 2550-кратного МРОТ - 82,6-кратного МРОТ + 11 процентов от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный МРОТ;
    
    4. выше 2550-кратного МРОТ - 176,1-кратного МРОТ + 15 процентов от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный МРОТ.
    
    В соответствии с п.18 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) до 2006 года не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования или дарения (за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы и т.д.).
    
    С 1 января 2006 года ФЗ N 2020-1 утрачивает силу и вносятся изменения в главу 23 НК РФ - налог на доходы физических лиц. С нового года имущество, полученное в дар, будет освобождаться от обложения налогом на доходы физических лиц за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев (п.18.1 ст.217 НК РФ, вступающий в силу с 1 января 2006 года). Но в соответствии с абзацем вторым указанного пункта близкие родственники (супруги, родители и дети, усыновители, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры) не обязаны платить НДФЛ в рамках договора дарения и с недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей и паев.
    
    Рассмотрим случай, когда отец дарит денежные средства. Суммы подаренных денежных средств не включены в перечень объектов налогообложения, указанных в ст.2 ФЗ N 2020-1, следовательно, не облагаются налогом с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения. Не облагаются они и НДФЛ и в 2005, и в 2006 году. Кроме того, если сын сам будет участником долевого строительства, он будет иметь право на получение имущественного налогового вычета в соответствии со ст.220 НК РФ.
    

    В случае если будет оформлен договор купли-продажи, продавец квартиры облагает свой доход налогом на доходы физических лиц по ставке 13%. Но при этом имеет право на имущественный налоговый вычет в размере фактически понесенных и документально подтвержденных расходов на покупку квартиры, но не более 1000000 рублей. Необходимо отметить, что сын в данном случае не будет иметь право на получение имущественного налогового вычета в соответствии с пп.2 п.1 ст.220 НК РФ.
    
    Если отец подарит сыну уже построенную квартиру, то в 2005 году сыну необходимо платить налог с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения в соответствии с ФЗ N 2020-1. В 2006 году данная операция освобождается от налогообложения. Как и в предыдущем случае, отец имеет право на имущественный налоговый вычет.
    
    Отметим, что в данном случае не рассматривались налоговые последствия продажи отцом своей первой квартиры, так как при всех вариантах они не изменятся.
    
    Таким образом, на наш взгляд, более целесообразным в 2005 году является первый вариант. В 2006 году выбор оптимального варианта действий между первым и третьим зависит от того, кому предпочтительнее получать имущественный вычет в связи с участием в долевом строительстве.

Черкашина Е.И., ассистент консультанта
Объединенной консалтинговой группы
Санкт-Петербург, Лиговский пр., 64,
тел.: (812) 325-4860,
Москва, Лялин пер., 11/13,
тел.: (095) 916-23-06,
[email protected], [email protected]

7 ноября 2005 года N А4116