Е.Ф.Мосин,

адвокат Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов,
профессор кафедры государственного права СПбГУП
E-mail: [email protected]
Интернет: www.rcom.ru/mosin

Гражданско-правовые последствия
отсутствия условия об НДС в договоре аренды

    
    Согласно п.1 ст.168 НК РФ при реализации товаров, работ, услуг налогоплательщик дополнительно к их цене обязан предъявить к оплате покупателю соответствующую сумму налога на добавленную стоимость (НДС).
    
    Обычно это обстоятельство учитывается при составлении договоров и в них включается соответствующее условие о НДС. Формулировки этого условия произвольны; либо указывается, что покупатель обязан перечислить продавцу сумму НДС сверх цены товаров, работ, услуг (при этом указывается сумма НДС или его налоговая ставка), либо указывается, что НДС включен в цену товара, работы, услуги - оговорка: "в том числе НДС" (в этом случае сумму НДС указывают не всегда, хотя надежнее, конечно, указать).
    
    Однако иногда при составлении договора забывают включить в него условие о НДС. От уплаты НДС продавца это обстоятельство, естественно, не освобождает. Не освобождает оно и покупателя от обязанности перечислить сумму НДС продавцу. Поэтому споры между продавцом и покупателем в этом случае, если и возникают, то только по поводу размера суммы НДС, которую покупатель должен перечислить продавцу: следует ли исчислить ее, исходя из того, что НДС не включен в цену товара, работы, услуги, или исходя из того, что он включен в эту цену. Соответственно, в первом варианте покупатель уплачивает продавцу цену, указанную в договоре, с добавлением к ней суммы НДС, во втором случае покупатель уплачивает продавцу только цену договора (ибо в ней уже "сидит" НДС).
    
    Когда речь идет о "разовом" договоре (например, поставка одной партии товара по договору поставки, выполнение работы по договору подряда), то интереса такие споры в большинстве случаев не представляют, так как судебная практика по ним однозначна: если в договоре не указано, что НДС включен в цену товара, работы, услуги, а сторона, реализующая товар, работу, услугу, не согласна с тем, что НДС включен в цену товара, работы, услуги, то сумма НДС исчисляется умножением налоговой ставки на цену товара, работы, услуги, то есть договор толкуется в том смысле, что НДС не включен в цену договора.
    
    В подобных обстоятельствах судебная практика обоснованно придерживается позиции, изложенной в п.9 письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.12.1996 N 9 "Обзор судебной практики применения законодательства о налоге на добавленную стоимость", где указано, что продавцом товаров (работ, услуг) могут быть взысканы с покупателя не уплаченные при расчетах за реализованный товар суммы, составляющие НДС, и где приводится следующий пример.
    
    В арбитражный суд обратился завод с иском о взыскании с покупателя его продукции суммы, составляющей НДС и не уплаченной при расчетах за поставленную продукцию. Из документов следовало, что между заводом и организацией-покупателем был заключен договор купли-продажи продукции, во исполнение которого завод отгрузил продукцию, а покупатель ее оплатил в соответствии с выставленными расчетными документами. Впоследствии продавец обратился к покупателю с требованием доплатить сумму, составляющую НДС и исчисленную от цены продукции, указанной в договоре и в расчетных документах. По мнению истца, в данном случае на покупателе осталась обязанность по уплате спорной суммы, поскольку в силу п.1 ст.7 Закона РФ "О налоге на добавленную стоимость" (ныне утратил силу) НДС является косвенным налогом и подлежит уплате покупателем сверх цены продукции. При рассмотрении дела суд исходил из следующего. В силу ст.454 ГК РФ продавец и покупатель самостоятельно определяют цену реализуемой вещи. Однако в силу императивного указания Закона РФ "О налоге на добавленную стоимость" согласованная сторонами цена подлежит увеличению на сумму НДС (п.1 ст.7). В договоре при указании цены продукции стороны не сделали оговорку о включении НДС в соответствующую сумму. При таких обстоятельствах у покупателя не было оснований в ходе осуществления расчетов за реализованную продукцию отказываться от уплаты суммы, составляющей НДС. С учетом изложенного суд удовлетворил иск завода (продавца).
    
    Аналогичная позиция изложена в п.15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда": где указано, что НДС взыскивается сверх цены работ, если он не был включен в расчет этой цены, и где приводится следующий пример.
    
    Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика задолженности по оплате работ в сумме НДС. Заказчик возражал против иска, сославшись на то, что договором на строительство школы была определена твердая цена, которая в соответствии со ст.709 ГК РФ не может быть изменена без согласия сторон. Суд удовлетворил исковое требование по следующим основаниям. В договоре на строительство школы была определена цена работ по строительству и указано, что она является твердой и не подлежит изменению. Как показало изучение сметы, НДС при ее формировании не учитывался. В соответствии со ст.7 Закона РФ "О налоге на добавленную стоимость" реализация товаров (работ, услуг) предприятием производится по ценам (тарифам), увеличенным на сумму НДС. Следовательно, требование о взыскании НДС подлежало удовлетворению независимо от наличия в договоре соответствующего условия.
    
    Заметим, что само по себе отсутствие в договоре условия о НДС не нарушает требований ни гражданского, ни налогового законодательств. На это обращено внимание, например, в постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18.06.2002 по делу N А14-165/02/7/22, где в связи с ситуацией, в которой расчет арендной платы произведен в соответствии с методикой, утвержденной постановлением Воронежской областной Думы, которая не учитывает НДС, суд отметил, что стороны, устанавливая в договоре размер арендной платы без учета НДС, не нарушили положения Налогового кодекса РФ, который регулирует налоговые, а не гражданские правоотношения, и что в этой связи неправомерен довод ответчика о том, что условие договора аренды, в соответствии с которым арендатор должен уплатить НДС сверх арендной платы, не соответствует нормам налогового законодательства.        
    
    Ситуация меняется и усложняется, а сам спор становится интересным, когда договор, в котором отсутствует условие о НДС, является длящимся (партионная поставка в течение продолжительного периода времени по одному договору поставки, аренда и т.п.), а в процессе исполнения договора происходит замена той стороны договора, которая осуществляет реализацию товаров, работ, услуг (реализация здесь понимается в смысле п.1 ст.39 НК РФ), и ее правопреемник толкует отсутствие условия о НДС в смысле необходимости уплаты НДС сверх цены, указанной в договоре, в то время как другая сторона (в адрес которой осуществляется реализация) до сих пор понимала это условие в смысле включения НДС в цену договора и соответственно этому осуществляла платежи по договору.    
    
    Эта ситуация анализируется ниже, на примере конкретного судебного спора по вопросу уплаты суммы НДС арендатором. В этом споре автор статьи представлял интересы арендатора и был привлечен к участию спора в связи с подачей арендодателем судебного иска (в составлении договора аренды автор статьи участия не принимал). Ситуация развивалась следующим образом.
    
    Общество с ограниченной ответственностью заключило с другим обществом с ограниченной ответственностью (собственником нежилого помещения) договор аренды помещения сроком на 4,5 года. Договор был подробным, но НДС в нем не упоминался.
    
    Условие об арендной плате в договоре было сформулировано следующим образом: "Арендатор оплачивает арендную плату, включающую компенсацию доли накладных расходов арендодателя (расходы по управлению, эксплуатации, содержанию зданий, сетей и территории) из расчета ... за помещение в месяц. В стоимость арендной платы не включена оплата электроэнергии, которую арендатор осуществляет самостоятельно. Оплата производится арендатором в течение пяти банковских дней с момента получения соответствующего счета из бухгалтерии арендодателя, представляемого последним ежемесячно. Перерасчет арендной платы может быть осуществлен арендодателем в случае просрочки оплаты счета арендатором и увеличения в период просрочки курса доллара по отношению к рублю без дополнительных согласований. В случаях изменения в период действия настоящего договора федерального или местного законодательства (финансового, налогового, земельного, гражданского, административного и др.) и фактических затрат, увеличивающих прямо или косвенно расходы арендодателя на содержание сданных в аренду помещений по коммунальным платежам, размеры арендной платы, установленные договором, подлежат соответствующей корректировке арендодателем, но не чаще одного раза в год". Договором было также предусмотрено, что "если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес (просрочил) арендную плату", то договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор выселению.
    
    Арендатор уплачивал арендную плату, включая в нее НДС. Спустя примерно шесть месяцев арендуемое помещение было продано другому обществу с ограниченной ответственностью, что привело к смене арендодателя. Новый арендодатель потребовал уплаты НДС сверх суммы арендной платы, указанной в договоре. Не добившись этого во внесудебном порядке новый арендодатель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды.
    
    В исковом заявлении арендодатель сослался на то, что согласно договору арендатор обязан уплачивать арендную плату из расчета суммы, указанной в договоре, причем НДС в арендную плату не включен. Далее арендодатель указал, что в адрес арендатора были выставлены три счета на оплату арендной платы, которые арендатор не оплатил в полном размере, - в исковом заявлении приведены суммы, указанные в счетах арендодателя, и суммы недоплаты арендатором по этим счетам. В исковом заявлении было также указано, что арендодатель направил арендатору два письма "с предложением уплатить неоплаченную арендную плату, однако требования истца исполнены не были. Таким образом, ответчик неоднократно, более двух раз подряд не производил оплату арендной платы в полном объеме, нарушая свои обязательства по договору". Истец указал, что в порядке ст.619 ГК РФ арендатору "было направлено предупреждение об исполнении обязательства, однако на дату составления искового заявления обязательства ответчиком исполнены не были". На этом основании и со ссылкой на ст.ст.450 и 619 ГК РФ истец просил суд досрочно расторгнуть договор аренды. В качестве доказательств по делу истец приложил к исковому заявлению копии договора аренды, свидетельства о праве собственности на здание, направленного арендатору предупреждения о неисполнении последним обязательства по арендной плате, направленных арендатору счетов на оплату арендной платы и полученных от арендатора платежных поручений по арендной плате.    
    
    Позиция защиты арендатора, изложенная в отзыве на иск арендодателя и в ходе судебных заседаний, заключалась в следующем.
    
    Ответчик не заключал с истцом договор аренды. Договор с ответчиком заключило и было арендодателем на протяжении почти шести месяцев другое лицо, которое ниже именуется предыдущим арендодателем. Ответчик и предыдущий арендодатель заключили договор и исполняли свои обязанности по договору, исходя из того, что сумма арендной платы, указанная в договоре, включает в себя НДС. Поэтому ответчик ежемесячно добросовестно платил истцу арендную плату в предусмотренной договором сумме, исходя из того, что НДС в нее включен. Это подтверждается сопоставлением сумм, указанных в представленных истцом копиях счетов и платежных поручений. Однако истец, в качестве нового арендодателя, толкует условие договора об арендной плате как не предусматривающее включение НДС в сумму, указанную в качестве размера арендной платы в договоре, и на этом основании начисляет НДС сверх нее (это следует из указанных счетов истца) и утверждает, что ответчик не производит оплату арендной платы в полном объеме.
    
    В качестве доказательства того, что ответчик и предыдущий арендодатель в своих отношениях по договору исходили из того, что сумма арендной платы, указанная в договоре, включает в себя НДС, ответчик (арендатор) сослался на следующее.
    
    Договором предусмотрено, что оплата аренды должна производиться арендатором в течение пяти дней с момента получения соответствующего счета от арендодателя, который должен представлять этот счет ежемесячно. В рамках исполнения обязанности по представлению арендатору ежемесячных счетов по арендной плате предыдущий арендодатель выставил ответчику счета-фактуры (их копии были приложены к отзыву ответчика на исковое заявление). В каждом из этих счетов в графе "Наименование товара (описание выполненных работ, оказанных услуг)" указано: арендная плата за такой-то месяц (соответственно счетам, полученным арендатором от арендодателя).
    
    В каждом из указанных счетов-фактур имеются графы: "Стоимость товаров (работ, услуг) всего без налога", "Налоговая ставка", "Сумма налога" и "Стоимость товаров (работ, услуг) всего с учетом налога". Из сумм, указанных в этих графах, однозначно следует, что предыдущий арендодатель:
    
    1) исчислял НДС по ставке 20%, исходя из того, что в совокупности сумма ежемесячной арендной платы, взятой без учета НДС, и сумма НДС по этой же арендной плате должны быть равны сумме, указанной в качестве размера ежемесячной арендной платы в договоре;
    
    2) включал сумму НДС в сумму, указанную в качестве размера ежемесячной арендной платы в договоре;
    
    3) толковал условие договора об арендной плате как предусматривающее включение НДС в сумму, указанную в качестве размера ежемесячной арендной платы в договоре.
    
    Из платежных поручений ответчика, согласно которым производилось перечисление арендной платы предыдущему арендодателю, однозначно следует, что ответчик был согласен с указанным пониманием условия договора об арендной плате (копии платежных поручений за те месяца, за которые арендатор уплачивал арендную плату прежнему арендодателю, были приложены к отзыву ответчика на исковое заявление).
    
    Счета-фактуры арендодателя и платежные поручения арендатора свидетельствуют о том, какое именно содержание вложили в условие об арендной плате обе стороны, подписавшие договор аренды, и как именно они это условие понимали. Таким образом, предыдущий арендодатель и арендатор одинаково понимали условие договора об арендной плате как условие, предусматривающее включение НДС в сумму, указанную в качестве размера ежемесячной арендной платы в договоре.
    
    Вышеизложенное не противоречит положениям Налогового кодекса РФ о сумме НДС, предъявляемой продавцом товаров, работ, услуг их покупателю. Согласно п.1 ст.168 НК РФ "при реализации товаров (работ, услуг) налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг) обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму налога". Согласно п.2 ст.168 НК РФ "сумма налога, предъявляемая налогоплательщиком покупателю товаров (работ, услуг), исчисляется по каждому виду этих товаров (работ, услуг) как соответствующая налоговой ставке процентная доля указанных в пункте 1 настоящей статьи цен (тарифов)" (под налогом здесь подразумевается НДС).
    
    Оба этих требования предыдущим арендодателем выполнялись. Как следует из счетов-фактур, предыдущий арендодатель: 1) исчислял сумму НДС по арендной плате как соответствующую налоговой ставке 20% процентную долю арендной платы; 2) дополнительно к сумме арендной платы предъявлял к оплате ответчику соответствующую сумму НДС. При этом, как следует из указанных в счетах-фактурах сумм арендной платы и НДС, предыдущий арендодатель, исполняя в качестве налогоплательщика требования п.п.1 и 2 ст.168 НК РФ, толковал условие договора об арендной плате, как условие, включающее НДС в ту сумму, которая указана как размер арендной платы в договоре.
    
    Это толкование условия договора об арендной плате предыдущим арендодателем совпадает с толкованием этого же условия ответчиком и не противоречит требованиям ГК РФ и НК РФ. Более того, при таком толковании указанного условия арендодатель не вправе, не нарушая требования ст.168 НК РФ, каким-либо иным образом исчислить и предъявить ответчику иную сумму НДС, а ответчик не вправе перечислить арендодателю иную сумму в качестве НДС.     

    
        Согласно ч.1 ст.431 ГК РФ при толковании условий договора должно приниматься во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается сопоставлением с другими условиями и смыслом договора в целом.
    
    Согласно процитированному выше положению договора аренды "в случаях изменения в период действия... договора федерального... законодательства (налогового...) ...размеры арендной платы, установленные договором, подлежат соответствующей корректировке арендодателем...".

    
    Такое условие о корректировке арендной платы при изменении налогового законодательства имеет смысл только в одном случае: если указанная в договоре сумма арендной платы включает в себя НДС. Только в этом случае может существовать причинно-следственная связь между изменением налогового законодательства и размером арендной платы (например, в этом случае увеличение налоговой ставки НДС с 20 до 21% приведет к увеличению размера арендной платы, поскольку в нее включен НДС). Если же установленная договором сумма арендной платы не включает в себя НДС, то не может быть причинно-следственной связи между изменением налогового законодательства и размером арендной платы.
    
    Поскольку такая связь установлена в договоре, то, следовательно, стороны понимали условие об арендной плате как такое, по которому НДС включен в сумму, указанную в качестве размера арендной платы. В дополнение к этому можно отметить, что раздел договора, в который помещены вышеприведенные положения, имеет название: "Арендная плата и порядок расчетов" и предусматривает механизм увеличения арендной платы, который в части НДС возможен только при включении НДС в сумму арендной платы, указанной в этом же разделе.     

    
         Согласно ч.2 ст.431 ГК РФ, если правила, содержащиеся в ч.1 ст.431 ГК РФ (выше по этим правилам проведен анализ содержания положения договора о том, что в случаях изменения в период действия договора федерального законодательства (налогового и др.) размер арендной платы, установленный договором, подлежит соответствующей корректировке арендодателем), не позволяют определить содержание договора, то должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора; при этом должны приниматься во внимание все соответствующие обстоятельства, включая практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, последующее поведение сторон.
    
    Поэтому, как показано выше и подтверждается документами, в нашем случае налицо следующее:
    
    1) переписка между сторонами, заключившими договор, в форме направления арендодателем арендатору счетов-фактур с указанием в них подлежащей уплате суммы арендной платы без НДС, суммы НДС и суммы арендной платы, включающей НДС, причем последняя совпадает с требуемой по договору;
    
    2) практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, заключивших договор, заключающаяся в направлении арендодателем счетов-фактур по арендной плате и оплате арендатором посредством платежных поручений сумм арендной платы, причем в платежных поручениях сумма арендной платы, включающая НДС, совпадает с требуемой арендодателем в счетах-фактурах;
    
    3) последующее поведение сторон, заключивших договор, заключающееся в воздержании обеих сторон от действий, которые можно было бы истолковать как свидетельствующие об отсутствии между ними согласия по поводу включения НДС в сумму арендной платы, указанной в договоре.
    
    Из всего этого опять-таки однозначно следует, что действительная общая воля сторон, заключивших договор, была направлена на то, чтобы считать НДС включенным в сумму, указанную в качестве размера арендной платы в договоре, и что обе стороны именно такое содержание вложили в соответствующее условие договора.
    
    Таким образом, толкование, проведенное в соответствии со ст.431 ГК РФ и приведшее к выводу о включении НДС в сумму ежемесячной арендной платы, предусмотренной договором, показывает отсутствие различий между волей каждой из сторон, заключивших договор, их действительной общей волей и их волеизъявлением, выраженным в текстах договора, платежных поручений и счетов-фактур, причем в последних волеизъявление предыдущего арендодателя воспроизводилось неоднократно - ежемесячно на протяжении всего периода, в течение которого он имел право на подобное волеизъявление в счетах-фактурах.
    
    Из сопоставления размера арендной платы, которую предыдущий арендодатель требовал от ответчика и которую последний уплачивал на основании выставляемых ему счетов, с размером арендной платы, которую истец требует от ответчика, следует, что требуемая истцом арендная плата превышает ту, которая требовалась от ответчика и уплачивалась им до того, как арендуемое помещение перешло к новому собственнику.
    

    То есть, фактически истец требует увеличения арендных платежей, настаивая на изменении содержания договора по сравнению с тем, какое было вложено в договор его сторонами при его заключении. Однако:
    
    1) из договора следует, что размер арендной платы является одним из условий договора. Соответственно, изменение размера арендной платы, по которому стороны достигли соглашения, означает изменение условия договора, а, следовательно, и самого договора. Согласно же п.1 ст.450 ГК РФ изменение договора возможно только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором;
    
    2) договор не предусматривает права арендодателя в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы, за исключением случаев, предусмотренных в договоре;
    
    3) согласно п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения договора аренды.
    
    Указанные положения защищают добросовестного арендатора и устанавливают его право на продолжение пользования арендованным имуществом независимо от смены собственника.
    
    Очевидно, что новый собственник не может иметь по договору аренды больше прав, чем по этому же договору имел прежний собственник, заключивший указанный договор. В частности, новый собственник не может иметь права на получение арендной платы в размере, увеличенном по сравнению с тем, в каком получал арендную плату прежний собственник, если это увеличение не связано с реализацией предусмотренного в самом договоре права арендодателя на увеличение размера арендной платы.  
    
    Рассмотрев дело арбитражный суд первой инстанции отказал арендодателю в иске, указав в своем решении, в частности, следующее.
    
    В соответствии со ст.617 ГК РФ при изменения собственника сданного в аренду имущества договор аренды остается в силе; согласно договору аренды арендатор оплачивает арендную плату, включающую компенсацию доли накладных расходов арендодателя, из расчета... за помещение в месяц; истец полагает, что ответчик производит оплату арендной платы по договору не в полном объеме, так как не производит оплату НДС сверх суммы арендной платы; согласно представленным в материалы дела счетам-фактурам предыдущего арендодателя и платежным поручениям ответчика оплата арендной платы по договору производилась в указанном в договоре размере, в том числе НДС; требование истца об оплате арендной платы с уплатой НДС сверх указанной в договоре суммы неправомерно, поскольку влечет одностороннее изменение условий договора о размере арендной платы, согласованном сторонами договора при его заключении; в отсутствие задолженности по оплате арендной платы требование истца о расторжении договора удовлетворению не подлежит.        
    
    Решение суда первой инстанции арендодатель обжаловал в апелляционной инстанции, указав в апелляционной жалобе, что считает решение вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права вследствие неполного установления фактических обстоятельств по делу и, следовательно, подлежащим отмене. Истец просил апелляционную инстанцию отменить решение суда первой инстанции, а договор аренды досрочно расторгнуть.
    

    Ниже излагаются позиция истца (арендодателя), изложенная в апелляционной жалобе, и противопоставленная ей позиция ответчика (арендатора). Для удобства восприятия позиции излагаются в сопоставлении по каждому аргументу, который привел истец в жалобе.         
    
    В качестве первого аргумента арендодатель указал, что согласно ст.614 ГК РФ арендной платой является плата за пользование имуществом; пункт же договора, в котором установлен размер арендной платы, "устанавливает не только размер арендной платы, как платы за имущество, но и содержит исчерпывающий (закрытый) перечень ее составляющих, а именно: расходы по управлению, эксплуатации, содержанию здания, сетей и территорий. НДС не является платой за пользование имуществом. Статьей 8 НК РФ определена финансово-правовая природа налога, а именно: под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований. Кроме того, в ст.168 НК РФ установлено, что при реализации товаров (работ, услуг) налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг) обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму налога. Сумма налога, предъявляемая налогоплательщиком покупателю товаров (работ, услуг), исчисляется по каждому виду этих товаров (работ, услуг) как соответствующая налоговой ставке процентная доля указанных... цен (тарифов)". Таким образом (делает вывод арендодатель), толкуя буквально содержание пункта договора, в котором установлен размер арендной платы, "можно сделать вывод о том, что в данном пункте совершенно четко указан размер платы, перечисляемой арендодателю за пользование арендатором помещением. Данная сумма не включает в себя каких-либо дополнительных денежных средств, которые не являются по своей природе платой за пользование помещением, в том числе не включает НДС".
    
    Возражая на этот аргумент ответчик указал, что истец неверно воспроизвел условие договора о составляющих арендной платы, ибо в нем указано следующее: "арендатор оплачивает арендную плату, включающую компенсацию доли накладных расходов арендодателя (расходы по управлению, эксплуатации, содержанию зданий, сетей и территорий)". Из этого условия следует, что расходы по управлению, содержанию зданий, сетей и территорий образуют исчерпывающий (закрытый перечень) составляющих, но не арендной платы, а лишь той доли накладных расходов арендодателя, которая подлежит компенсации арендатором в составе арендной платы. Из того, что арендная плата включает в себя компенсацию доли накладных расходов арендодателя, не следует, что она целиком состоит из такой компенсации, как это вытекает из утверждения истца.
    

    Кроме того, если бы арендная плата была равна сумме расходов арендодателя по управлению, содержанию зданий, сетей и территорий, то это означало бы, что арендатор лишь компенсирует арендодателю расходы, связанные с арендуемым помещением, т.е. фактически договор аренды был бы безвозмездным. Однако арендодатель не представил доказательства того, что его расходы по управлению, содержанию зданий, сетей и территорий в точности равны сумме арендной платы, предусмотренной договором. Ссылки же истца на Налоговый кодекс РФ не имеют отношения к основанным на равенстве участников (п.1 ст.1 и п.1 ст.2 ГК РФ) гражданско-правовым отношениям между арендатором и арендодателем, ибо налоговое законодательство регулирует отношения иной юридической природы, а именно "властные отношения по установлению, введению и взиманию налогов и сборов..." (ст.2 НК РФ). Истец ошибочно полагает, что нормы Налогового кодекса РФ, в частности содержащие определение понятия налога, могут служить основанием для толкования условия об арендной плате в гражданско-правовом договоре.
    
    Следующий аргумент арендодателя заключался в том, что "согласно ст.431 ГК РФ толкование договора необходимо в случае, если неизвестна действительная воля сторон. Буквальное же толкование договора позволяет однозначно определить, что размер арендной платы не содержит дополнительных платежей в виде НДС. Кроме того, в соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Новый собственник помещения обязан выполнять положения ранее действовавшего договора аренды. Согласно п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Пунктом 1 ст.609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме, а согласно ст.651 ГК РФ для договоров аренды здания или сооружения, заключенных на срок не менее года, обязательной является письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, и государственная регистрация такого договора". "Следовательно, - делает вывод арендодатель в апелляционной жалобе - каким бы ни являлось толкование текста договора предыдущим собственником помещения, в том случае, если оно не было оформлено в виде письменного документа, подписанного им и арендатором и прошедшим государственную регистрацию, такое толкование в силу статей 617, 422, 609 и 651 ГК РФ не является обязательным для последующего собственника данного помещения. Исходя из вышеизложенного, счета-фактуры предыдущего арендодателя и платежные поручения ответчика, по которым они оплачивались, не являются условием договора, обязательным для исполнения новым собственником помещения и не содержат в себе прав и обязанностей".
    
    Суть возражений ответчика на эти доводы истца сводится к следующему.
    

    С одной стороны, истец, утверждает, что "новый собственник помещения обязан выполнять положения ранее действовавшего договора аренды", а с другой стороны, отказывается выполнять эти положения, требуя арендную плату в размере, превышающем ту, что требовал прежний арендодатель (ответчик особо указал, что именование истцом договора, как "ранее действовавшего", ошибочно, ибо договор является действующим). Попытка истца истолковать договор иначе, нежели его понимали заключившие его стороны, хотя и не сопряжена с требованием изменения собственно документа, которым оформлен договор, но, в сущности, прямо направлена на фактическое изменение содержания договора по сравнении с тем, какое было вложено в договор его сторонами при его оформлении в виде документа (при заключении договора).
    
    Что же касается утверждения истца, что "каким бы не являлось толкование текста договора предыдущим собственником помещения, в том случае, если оно не было оформлено в виде письменного документа, подписанного им и арендатором и прошедшим государственную регистрацию, такое толкование в силу статей 617, 422, 609 и 651 ГК РФ не является обязательным для последующего собственника данного помещения", то это утверждение не имеет отношения к предмету спора. Действующее законодательство не предусматривает обязательности оформления толкования текста договора в виде письменного документа. Именно поэтому толкование договора осуществляется по правилам ст.431 ГК РФ; в противном случае каждый новый собственник не считал бы себя связанным ни одним из тех условий договора, толкование которых не оформлено зарегистрированными документами (более того, логика истца требует документирования и регистрации толкования толкований и т.д.). Кроме того, у сторон, заключивших договор аренды, не было разногласий по арендной плате, а потому не было оснований для изменений или дополнения договора путем составления соответствующего документа, поэтому и регистрировать было нечего. Само же по себе толкование договора не требует его письменного оформления и, тем более, его государственной регистрации.
    
    Что касается ссылок истца на ст.ст.617, 422, 609 и 651 ГК РФ, то они не имеют отношения к вышеприведенному утверждению истца, ибо ст.617 лишь констатирует, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды; ст.422 требует, чтобы договор соответствовал правилам, установленным законом в момент его заключения; ст.609 требует письменной формы договора аренды с участием юридического лица и государственной регистрации договора аренды недвижимости; ст.651 говорит о форме и государственной регистрации договора аренды здания или сооружения (арендуемое ответчиком помещение не является ни зданием, ни сооружением). То есть, истец, вопреки требованию п.1 ст.53 АПК РФ, не доказал свое утверждение ссылками на соответствующие нормы права.
    

    К тому же, из утверждения истца следует, что и сам он вправе прибегать только к такому толкованию договора, которое оформлено в виде документа, подписанного им и арендатором и прошедшего государственную регистрацию. Но вопреки выдвинутому им же требованию истец не представил такого документа.
    
    В заключение аргумента истец делает следующий вывод: "Исходя из вышеизложенного, счета-фактуры предыдущего арендодателя и платежные поручения ответчика, по которым они оплачивались, не являются условием договора, обязательным для исполнения новым собственником помещения и не содержат в себе прав и обязанностей". Однако слова "Исходя из вышеизложенного" означают, что все содержание п.2 жалобы направлено на доказательство того утверждения, которое содержится в этом, последнем, абзаце п.2. Это, в свою очередь, означает, что все содержание п.2 жалобы не имеет отношения к предмету спора, ибо очевидно, что оплаченные счета-фактуры и платежные поручения: 1) не могут быть условием договора; 2) счета-фактуры и платежные поручения предыдущего арендодателя по самой своей юридической природе не могут быть обязательными для кого бы то ни было, ибо они уже исполнены; 3) счета-фактуры и платежные поручения не могут содержать в себе прав и обязанностей (если не говорить об обязанности банка исполнить предъявленное ему платежное поручение). Примечание: счета-фактуры и платежные поручения, не являясь условиями договора, тем не менее могут и должны привлекаться для толкования этих условий с целью заключения о правах и обязанностях сторон договора.
    
    Третий аргумент истца относился к счетам-фактурам прежнего арендодателя. По поводу их истец утверждал, что они "не должны приниматься во внимание по данному спору, поскольку являются первичными учетными документами, служащими для реализации порядка уплаты НДС и не могут каким-либо образом влиять на гражданско-правовые отношения сторон, в том числе устанавливать гражданские права и обязанности".
    
    На это ответчик возразил, указав, что для такого утверждения истца нет надлежащих оснований. Во-первых, ни в решении суда, ни в отзыве ответчика на иск счета-фактуры не рассматриваются как первичные учетные документы, ибо по своей природе они не являются таковыми (согласно п.1 ст.169 НК РФ счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия предъявленных сумм НДС к вычету или возмещению).
    
    Во-вторых, и это в данном случае главное, в рамках гражданско-правового спора документы, именуемые счетами-фактурами арендодателя и платежными поручениями арендатора, свидетельствуют о том, какое именно содержание вложили в условие об арендной плате обе стороны, подписавшие договор аренды, и как именно они это условие понимали.
    

    В данном случае не имеет значения, во исполнение норм каких отраслей материального права составлен тот или иной документ, ибо здесь главным является одно: позволяет этот документ однозначно истолковать условие договора об арендной плате или не позволяет. Очевидно, что счета-фактуры арендодателя и платежные поручения арендатора это позволяют. Поэтому правомерно их использование в качестве документов, содержащих волеизъявление сторон договора в части арендной платы (в том числе волеизъявление арендодателя), при толковании условий гражданско-правового договора.
    
    В пользу позиции ответчика о допустимости принятия счетов-фактур во внимание при разрешении гражданско-правового спора и против противоположной этому позиции истца свидетельствует судебная практика: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.05.2001 по делу N 1655. В этом деле арендодатель и арендатор представили суду экземпляры договора аренды, различавшиеся указанными в них суммами арендной платы. Для выяснения вопроса о том, арендатором ли "выполнена подпись на договоре, представленном истцом и предусматривающем арендную плату в размере 1000 долларов США в месяц, по ходатайству ответчика суд назначил почерковедческую экспертизу. По заключению эксперта, решить данный вопрос не представилось возможным. Суд, проанализировав другие письменные документы (счета-фактуры, квитанции об оплате), пришел к выводу, что фактически при исполнении сделки стороны руководствовались условиями договора, представленного арендодателем.
    
    К вышеизложенному можно добавить, что признание истцом счетов-фактур в качестве первичных учетных документов опровергает его же утверждение о том, что счета-фактуры не могут влиять на гражданско-правовые отношения сторон. Ибо согласно п.п.1 и 2 ст.9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" и п.п.12 и 13 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации (утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, который действовал на дату судебного разбирательства) именно первичные учетные документы являются одновременно оправдательными документами хозяйственных операций, проводимых организациями. А поскольку, согласно названным актам, в число обязательных реквизитов первичных учетных документов входит содержание хозяйственной операции, то на основании таких документов можно делать обоснованные выводы об исполнении организацией своих обязанностей, например, по договору аренды. Таким образом, из признания истцом счетов-фактур первичными учетными документами следует, что он не может возражать против принятия их во внимание по данному спору (оговорим, что ответчик не считает счета-фактуры первичными учетными документами в рамках бухгалтерского учета).     
    
    Четвертый аргумент истца был таким: "Согласно п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Таким образом, помимо норм гражданского законодательства, условия договора аренды нежилых помещений, сторонами по которому являются истец и ответчик, подлежат регулированию императивными нормами гражданского законодательства. Согласно ст.146 НК РФ объектом налогообложения по НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. Услуги по аренде недвижимого имущества не входят в перечень операций, не подлежащих налогообложению НДС согласно ст.149 НК РФ. Согласно ст.154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг) без включения в них налога. Таким образом, плательщиком НДС при предоставлении арендных услуг является арендодатель. И у истца, как у арендодателя, в силу императивных норм Налогового кодекса РФ, возникла обязанность по исчислению и уплате НДС. Поскольку услуги по аренде помещения подлежат обложению НДС, то услуги по аренде помещения подлежат оплате по цене, увеличенной на сумму налога. Договор аренды не содержит оговорки о включении НДС в размер арендной платы, поэтому истец согласно ст.168 НК РФ обязан исчислить НДС как процентную долю от размера арендной платы, указанной в договоре, и предъявить для оплаты ответчику".
    

    Ссылку истца на то, что "помимо норм гражданского законодательства, условия договора аренды нежилых помещений ... подлежат регулированию императивными нормами налогового законодательства", ответчик назвал ошибочной, ибо в российском налоговом законодательстве таких норм нет в силу принципиальных различий между юридической природой правоотношений, регулируемых налоговым законодательством, и юридической природой правоотношений, регулируемых гражданским законодательством, - п.1 ст.1 и п.1 ст.2 ГК РФ, ст.2 НК РФ, и отметил, что, по-видимому, этим объясняется то, что истец, вопреки требованию п.1 ст.53 АПК РФ, в доказательство своего утверждения не назвал ни одной нормы налогового законодательства, которая бы регулировала условия договора аренды.
    
    Далее ответчик указал, что в отзыве на исковое заявление представлены доказательства того, что сумма арендной платы, указанная в договоре, включает в себя НДС. Из сопоставления размера арендной платы, которую предыдущий арендодатель требовал от ответчика и которую последний уплачивал на основании выставляемых ему счетов, с размером арендной платы, которую истец требует от ответчика, следует, что требуемая истцом арендная плата превышает ту, которая требовалась от ответчика и уплачивалась им до того, как арендуемое помещение перешло к новому собственнику. То есть, фактически истец требует увеличения арендных платежей, настаивая на изменении содержания договора по сравнению с тем, какое было вложено в договор его сторонами при его заключении.
    
    Очевидно, что новый собственник не может иметь по договору аренды больше прав, чем по этому же договору имел прежний собственник, заключивший указанный договор. В частности, новый собственник не может иметь права на получение арендной платы в размере, увеличенном по сравнению с тем, в каком получал арендную плату прежний собственник, если это увеличение не связано с реализацией предусмотренного в самом договоре права арендодателя на увеличение размера арендной платы. Это положение не может быть опровергнуто ссылками на нормы Налогового кодекса, как это фактически пытается сделать истец во второй половине п.4 жалобы, неправильно определив юридическую природу своих требований к ответчику.
    
    В качестве своего пятого аргумента истец сослался на то, что "согласно требованиям налогового законодательства истцом были исчислены и уплачены в бюджет суммы НДС в размере, исчисленном по ставке 20% от суммы арендной платы, указанной в договоре аренды, что подтверждается соответствующими налоговыми декларациями. Нормы ст.168 НК РФ являются обязательными не только для истца-арендодателя, но и для ответчика-арендатора. Выставляя счета на оплату и счета-фактуры ответчику истец указывал отдельной строкой НДС, исходя из указанного расчета. Предъявление НДС ответчику и последующая его уплата является обязанностью истца. Ответчик НДС в указанном размере не уплачивал, что, тем не менее, не освобождало истца от его перечисления в бюджет. Следовательно, возникла встречная обязанность ответчика возместить уплаченную истцом сумму налога в полном объеме и право истца на ее возмещение".
    

    На это ответчик возразил, указав, что вопреки требованию п.1 ст.53 и п.1 ст.54 АПК РФ истец не доказал и не представил доказательств того, что уплатил НДС в том размере, какой он указал в жалобе: ссылка на налоговые декларации не подтверждена их представлением, а справка, приложенная к жалобе, таким доказательством не является. Кроме того, истец ссылается на налоговые декларации как на единственное доказательство своих платежей в бюджет, однако налоговая декларация не может служить таким доказательством, ибо согласно п.1 ст.80 НК РФ она представляет собой лишь "письменное заявление налогоплательщика о полученных доходах и произведенных расходах, источниках доходов, налоговых льготах и исчисленной сумме налога и (или) другие данные, связанные с исчислением и уплатой налога". К тому же сами по себе налоговые платежи истца в бюджет, в каких бы суммах истец их не производил, не могут служить основанием требования платежей таких же сумм истцу со стороны ответчика.
    
    Содержащееся в жалобе утверждение о том, что нормы ст.168 НК РФ являются обязательными не только для истца, но и для ответчика, ошибочно, ибо эти нормы являются обязательными для налогоплательщиков НДС, а ответчик не является налогоплательщиком НДС в части арендной платы за арендуемое им помещение (у ответчика в данном случае нет объекта налогообложения, предусмотренного ст.146 НК РФ). Из ошибочности этого утверждения истца следует ошибочность всей основанной на нем позиции истца в п.5 жалобы. Ответчик регулярно уплачивал арендную плату, в том числе НДС, в полном соответствии с договором, заключенным между ним и предыдущим арендодателем. То что истец в одностороннем порядке, без согласия ответчика, увеличил арендную плату и, одновременно с этим увеличил свои платежи НДС в бюджет, не порождает у ответчика обязанности платить арендную плату в увеличенном размере и возмещать истцу, как он того требует в жалобе, сумму НДС в увеличенном размере.
    
    В качестве последнего (шестого) аргумента истец сослался на то, что "анализ информационных писем Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 N 51 и от 10.12.1996 N 9 позволяет сделать вывод о том, что при рассмотрении аналогичных ситуаций, при которых из гражданско-правовых договоров не усматривается включение налога в стоимость товара (работы, услуги), Высший Арбитражный Суд полагает, что НДС подлежит взысканию сверх цены товара (работ, услуг). В частности, такой вывод следует из анализа п.10 Информационного письма от 10.12.1996 N 9 и п.15 Информационного письма от 24.01.2000 N 51".
    
    Ответчик не согласился с тем, что спор между истцом и ответчиком аналогичен рассмотренным в указанных письмах. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" (п.15) указывается, что "налог на добавленную стоимость взыскивается сверх цены работ, если он не был включен в расчет этой цены". В письме Президиума ВАС РФ от 10.12.1996 N 9 "Обзор судебной практики применения законодательства о налоге на добавленную стоимость" (п.9) указывается, что "продавцом товаров (работ, услуг) могут быть взысканы с покупателя не уплаченные при расчетах за реализованный товар суммы, составляющие налог на добавленную стоимость". Очевидно принципиальное отличие этих случаев от спора между истцом и ответчиком, ибо в нашем случае: 1) НДС был включен в расчет арендной платы предыдущим арендодателем; 2) ответчик регулярно уплачивал суммы НДС в соответствии с выставляемыми ему счетами-фактурами и в соответствии с условиями договора, толкуемыми ответчиком так, как они толковались ответчиком и предыдущим арендодателем при заключении договора и исполнении взаимных обязательств по нему. Поэтому ссылка истца на указанные письма несостоятельна.
    

    По поводу ссылки истца на п.10 письма Президиума ВАС РФ от 10.12.1996 N 9 ответчик указал, что в этом пункте обосновывается вынесенное в его заголовок положение о том, что "санкции и проценты, предусмотренные договором либо законом за просрочку оплаты товаров (работ, услуг), подлежат начислению на цену товара без учета налога на добавленную стоимость". Это положение не имеет никакого отношения к спору между истцом и ответчиком. Вместе с тем, в этом же п.10 письма Президиума ВАС РФ от 10.12.1996 N 9 содержится вывод о том, что "гражданско-правовая ответственность за просрочку оплаты товара не может применяться при несвоевременном исполнении обязанности по перечислению суммы налога на добавленную стоимость, поскольку последний является элементом публичных правоотношений". Однако истец в жалобе требует досрочного расторжения договора аренды, то есть требует применить к ответчику меру гражданско-правовой ответственности в виде лишения ответчика принадлежащего ему гражданского права аренды. Это требование истца очевидным образом противоречит указанию п.10 письма Президиума ВАС РФ от 10.12.1996 N 9 о неприменимости в данном случае мер гражданско-правовой ответственности.
    
    Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу арендодателя без удовлетворения, указав в своем постановлении, в частности, следующее.
    
    Согласно ст.617 ГК РФ при изменении собственника сданного в аренду имущества договор аренды остается в силе и действует в рамках согласованных условий. Договором определен размер арендной платы, включающий компенсацию доли накладных расходов, в том числе расходов по управлению, эксплуатации, содержанию зданий, сетей и территорий. Из анализ представленных в материалы дела счетов-фактур судом первой инстанции сделан вывод о том, что предыдущим арендодателем выставлялись счета по арендной плате, включающие в размер платежей и НДС, ответчиком данные счета оплачивались в размере, установленном договором. Исходя из указанных обстоятельств, судом первой инстанции правомерно сделан вывод о надлежащем исполнении арендатором своих обязательств по договору, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии изменений к договору аренды, одностороннее изменений его условий не предусмотрено.
    
    В связи с изложенным ссылки истца на несоблюдение норм налогового законодательства при обосновании требований о расторжении договора в связи с невыполнением арендных платежей, суд считает несостоятельными. Требования ст.168 НК РФ о включении в размер арендной платы НДС соблюдены.
    

    Согласно договору и ст.619 ГК РФ договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при не внесении более двух раз подряд по истечении установленного срока арендной платы. Указанное основание истцом не доказано, материалами дела не подтверждено. Иных оснований для досрочного расторжения договора не представлено.
    
    На этом спор между арендодателем и арендатором закончился. Кассационную жалобу арендодатель не подавал.