Доля или инвестиция?

 Вопрос:

    
    Наше предприятие по договору перевозки грузов оказало строительной компании автоуслуги на сумму более миллиона рублей. Средств для оплаты автоуслуг у строителей не оказалось, и нам была предложена в качестве погашения задолженности за автоуслуги передача квартиры в строящемся многоквартирном доме (строительная компания является застройщиком этого дома, разрешение на строительство получено в 2006 году) путем заключения договора участия в долевом строительстве. Между предприятиями был произведен зачет взаимных требований, и задолженность по автоуслугам была засчитана в счет платы цены договора участия в долевом строительстве. Просим разъяснить:
    
    1. Имели ли мы право в данном случае заключить договор участия в долевом строительстве и подпадает ли он под действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве..." от 30.12.2004 N 214-ФЗ или такой договор следует рассматривать как инвестиционный?
    
    2. Можем ли мы по заключенному нами договору провести уступку прав требования на квартиру физическому лицу?
    
    3. В какой государственный орган следует обращаться за разъяснением законодательства и порядка его применения, в частности ФЗ "Об участии в долевом строительстве..."?
    
    

 Ответ:

    В силу различного правового регулирования собственно инвестиционных договоров и договоров участия в долевом строительстве квалификация заключенного автором вопроса договора имеет принципиальное значение. К инвестиционным договорам применимы Федеральный закон от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Закон РСФСР от 26.06.91 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" в части норм, не противоречащих Закону N 39-ФЗ. Сразу отметим, что договор долевого участия имеет общую с инвестиционным природу. Тем не менее долевое строительство полностью выведено в отдельное поле правового регулирования, охваченное Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее - Закон).
    
    Очевидно, что квалификация заключенного договора влияет в том числе и на возможность последующей переуступки прав по договору физическому лицу. В соответствии с п.3 ст.1 Закона прямо запрещается передача гражданам прав путем уступки требования по инвестиционным договорам, заключенным с юридическими лицами. В то время как при наличии с юридическим лицом договора участия в долевом строительстве последующая уступка прав гражданам возможна с учетом требований ст.11 Закона.
    

    Несмотря на попытку законодателя обособить долевое участие, нельзя утверждать, что существует четкая грань между тем или иным видом договора. По крайней мере ряд ситуаций поддается квалификации с трудом. Судебная практика подходит к поставленному вопросу следующим образом: существенным отличием договора инвестирования от договора участия в долевом строительстве является то, что целью первого является получение прибыли или достижение иного полезного эффекта, целью второго - возникновение у участника долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (постановление Десятого Арбитражного апелляционного суда от 06.02.2007, 09.02.2007 N А41-К1-17480/06).
    
    При ближайшем рассмотрении очевидно, что приведенный признак не является исчерпывающим (достаточным), так как определенное противоречие заложено в самой его формулировке. Скорее, он свидетельствует о том, что договор долевого участия является частным случаем договора инвестирования.
    
    Однако как суд, так и мы ограничены в понимании вопроса только нормами Закона, из анализа которых и можно вывести квалифицирующие признаки, позволяющие говорить о существовании самостоятельного вида договора, характеризуемого своим предметом, объектом, способом оплаты, целью и пр.
    
    Из нормы п.1 ст.4 Закона следует, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (дольщик) обязуется уплатить установленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Из нормы п.1 ст.1 Закона понимаем, что договор долевого участия представляет собой отношение (правоотношение), связанное с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у его участников права собственности на объекты договора и права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
    
    В рассматриваемом в вопросе случае налицо предмет договора в соответствии с п.1 ст.4 Закона, объект договора - квартира в многоквартирном доме (п.2. ст.2 Закона), цель дольщика - получение квартиры в собственность, цель застройщика - извлечение прибыли. Объект недвижимости, что важно, будет оформлен в общую долевую собственность совокупности дольщиков. По субъектному составу дольщиков ограничения отсутствуют - юридическое лицо может и вправе выступать дольщиком в долевом строительстве (п.1. ст.1 Закона).
    

    На таком условии, как способ выполнения обязательств по оплате, следует остановиться подробнее. Из буквального прочтения нормы п.1 ст.1 Закона можно сделать вывод, что встречные обязательства дольщика могут быть исполнены исключительно в виде внесения денежных средств. В рассматриваемом случае указанное требование выдержано по следующим причинам:
    
    - собственно в тексте договора долевого участия предусмотрен такой способ оплаты, как перечисление денежных средств, что соответствует требованиям п.1 ст.1 Закона;
    
    - ни ст.411 ГК РФ "Случаи недопустимости зачета", ни какие-либо иные специальные нормы не запрещают проведение зачета требований, одно из которых возникло на основании договора участия в долевом строительстве.
    
    Исходя из всего изложенного можно, на наш взгляд, сделать вывод, что заключенный автором вопроса договор является договором долевого участия в строительстве, заключение его правомерно и к возникшему правоотношению применим Закон. Говоря о правомерности заключения договора, в данной консультации не оцениваются такие аспекты, как риски со стороны застройщика и наличие у последнего необходимых прав и документации на строительство и привлечение денежных средств.
    
    Соответственно при квалификации сделки как договора участия в долевом строительстве является возможной переуступка прав по нему физическому лицу с соблюдением ряда условий (ст.11 Закона):
    
    - уступка может быть проведена только после совершения зачета на полную сумму задолженности по оплате долевого участия либо одновременно с переводом оставшейся части долга на физическое лицо. Предположительно в рассматриваемой ситуации задолженность по уплате цены договора погашена в полном объеме. Следовательно, речь пойдет исключительно об уступке прав требования по договору физическому лицу (цессии) (ст.382 ГК РФ);
    
    - уступка может быть осуществлена только в отношении права требования по зарегистрированному договору долевого участия, но до момента, когда объект долевого строительства будет передан по акту участнику.
    
    Здесь же обратим внимание на один практический момент. Если регистрация договора долевого участия (условие, необходимое для последующей переуступки прав), осуществлена, риск последующей квалификации сделки как договора, отличного от долевого участия, существенно снижается. Происходит это в силу того, что уполномоченный орган производит правовой анализ представленного документа и отказывает в регистрации, если тот не отвечает условиям договора долевого участия
    

    Вопрос об органе, имеющем право давать разъяснения по поводу норм Закона, будет актуален до того момента, пока правоприменителям, в частности, не будут предложены четкие критерии разграничения двух видов договоров - инвестиционного и договора участия в долевом строительстве.
    
    Государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции (п.1 ст.23 Закона).
    
    С 23 марта 2007 года федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов, является Федеральная служба по финансовым рынкам (постановление Правительства РФ от 10.03.2007 N 152). Из п.6.3 Положения "О Федеральной службе по финансовым рынкам", утвержденного постановлением Правительства РФ от 13.06.2004 N 317, следует полномочие ФСФР давать юридическим и физическим лицам разъяснения по вопросам, отнесенным к компетенции службы. Наряду с этим ФСФР занимается обобщением практики применения законодательства в установленных сферах деятельности (п.5.4 Положения) и издает методические материалы и рекомендации по вопросам, отнесенным к ее компетенции (п.5.5 Положения). Однако разъяснения указанного органа не исключают ответственность и не освобождают от негативных правовых последствий, в том числе налоговых, в случае неправильной квалификации отношений.
    
    

Э.Глуховская,
начальник юридического
управления Центра правовых
и экономических консультаций,
"ЭЖ-юрист",  N 37, 2007

2 октября 2007 года N Э8804