Вопрос:
    
    Наша организация осуществляет инженерную подготовку незастроенного земельного участка площадью 220 га, принадлежащего ей на праве частной собственности, для будущей новой комплексной жилой застройки. Подготовка осуществляется путем:
    
    - градостроительного проектирования, в результате которого исходный земельный участок разделяется на более мелкие земельные участки - строительные кварталы;
    
    - строительства объектов инженерной инфраструктуры и дорог, обеспечивающих подключение планируемых к возведению в строительных кварталах жилых и нежилых зданий к городским инженерным сетям, а также их транспортную доступность.
    
    Подготовленные подобным образом земельные участки будут реализованы для строительства жилых домов.
    
    Обычно такого рода инженерная подготовка осуществляется в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на основе инвестиционного договора между органами власти и застройщиком. Особенностью реализуемого проекта является отсутствие, инвестиционного договора, заключенного с органами государственной власти или местного самоуправления.
    
    Разрешением на разработку проекта планировки земельного участка для последующей комплексной застройки земельного участка, включая строительство жилого фонда, а также объектов общественного и социального назначения, выданным Комитетом по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга от 01.06.2004 N 1-4-2192/2, организации вменено в обязанность передать "на баланс города на безвозмездной основе (в соответствии с двусторонним договором) территорий и объектов общего пользования".
    
    Таким образом, условием осуществления организацией деятельности по подготовке земельного участка является обязанность передать часть построенных дорог органам государственной власти (органам местного самоуправления). В силу этого данные расходы должны быть признаны экономически обоснованными в соответствии с требованиями статьи 252 НК РФ.
    
    Имеющиеся на сегодняшний день разъяснения Минфина РФ рассматривают вопросы отнесения на расходы затрат, аналогичных приведенным выше ("платежи на развитие городской инфраструктуры") по инвестиционным договорам, заключенным юридическими лицами с органами государственной власти или местного самоуправления, предусматривающим предоставление земельного участка для строительства объектов. Однако такие разъяснения не рассматривают вопросы отнесения на расходы указанных затрат при осуществлении строительства на земельных участках, принадлежащих налогоплательщику на праве частной собственности.
    
    В письмах от 26.08.2005 N 03-03-04/2/53, от 16.10.2006 N 03-03-04/1/692 Минфин РФ указал, что данные затраты (в частности, по созданию объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность), являются экономически обоснованными и подлежат включению в первоначальную стоимость основного средства.
    

    Однако в письме от 25.05.2007 N 03-03-06/1/319 Минфин РФ указал на возмездный характер сделки по передаче соответствующих объектов органам государственной власти, органам местного самоуправления как на основание отнесения на расходы указанных затрат: "В случае если в рамках инвестиционного контракта на строительство объекта недвижимости предусмотрены дополнительные обременения в пользу органов государственной власти или органов местного самоуправления, без несения расходов на выполнение которых у организации отсутствует возможность осуществлять строительство объекта недвижимости, и при этом со стороны органов государственной власти и органов местного самоуправления возникают встречные возмездные обязательства (в виде предоставления прав на необходимый для строительства земельный участок, а также разрешения на строительство), то указанные расходы капитального характера можно рассматривать как экономически обоснованные расходы по выполнению работ (оказанию услуг) соответствующим органам государственной власти и органам местного самоуправления, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль".
    
    В связи с изложенной позицией возникает вопрос о порядке отнесения указанных затрат на расходы, а также о порядке налогообложения сделки по передаче имущества органам власти налогом на добавленную стоимость.
    
    Указывая на возмездный характер сделки, необходимо признать, что фактически происходит реализация объектов органам государственной власти (органам местного самоуправления). Следовательно, расходы на создание передаваемых объектов могут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль в порядке статьи 268 НК РФ, а не путем увеличения первоначальной стоимости объекта, остающегося в распоряжении налогоплательщика.
    
    В отношении порядка налогообложения налогом на добавленную стоимость следует отметить, что в соответствии с пп.5 п.2 статьи 146 НК РФ не признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость передача на безвозмездной основе объектов основных средств органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления, а также государственным и муниципальным учреждениям, государственным и муниципальным унитарным предприятиям.
    
    В силу того, что передача объектов основных средств органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления в соответствии с письмом Минфина РФ от 25.05.2007 N 03-03-06/1/319 признается возмездной сделкой, то данная операция автоматически должна быть признана объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость для передающей организации. Следовательно, НДС, предъявленный этой организации при осуществлении ею строительства объекта основных средств, может быть предъявлен к вычету на основании положений пп.1 п.2 статьи 171 НК РФ.
    

    Однако в этом случае теряется смысл приведенного выше пп.5 п.2 статьи 146 НК РФ, поскольку любая передача объектов основных средств органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления становится возмездной сделкой.
    
    На основании вышеизложенного, руководствуясь положениями пп.2 п.1 статьи 21 НК РФ, ООО просит дать письменные разъяснения по вопросам применения законодательства о налогах и сборах, а именно:
    
    1. Каков порядок отнесения на расходы затрат организации, осуществляемых в виде исполнения обязанности, установленной выданным уполномоченным органом власти разрешением на проектирование, по передаче органам государственной власти органам местного самоуправления) части объектов капитального строительства при условии осуществления строительства на земельном участке, принадлежащем ей на праве частной собственности?
    
    2. Каков порядок налогообложения данной операции налогом на добавленную стоимость?
    
    

Министерство финансов Российской Федерации
ДЕПАРТАМЕНТ НАЛОГОВОЙ И ТАМОЖЕННО-ТАРИФНОЙ ПОЛИТИКИ

ПИСЬМО

от 11 октября 2007 года N 03-03-06/1/711


[Об учете дополнительных затрат в виде компенсации городу]

    Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо от 31.08.2007 N 1/134 по вопросу учета дополнительных затрат в виде компенсации городу, являющихся условием осуществления деятельности организации по инженерной подготовке незастроенного земельного участка, принадлежащего организации на праве собственности, и сообщает следующее.
    
    Глава 25 "Налог на прибыль организаций" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не предусматривает отраслевых особенностей налогообложения налогом на прибыль доходов и расходов, возникающих в ходе ведения подготовительных и строительных работ. Вследствие этого для указанных налогоплательщиков (инвесторов, застройщиков, заказчиков) применяется общий порядок отражения в целях налогообложения прибыли организаций доходов и расходов, установленный главой 25 Кодекса.
    
    В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Кодекса в целях налогообложения прибыли расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. При этом расходами признаются любые обоснованные и документально подтвержденные затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
    
    В силу того, что осуществление организацией (застройщиком) указанных дополнительных расходов непосредственно вытекает из условий разрешения Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга и связано с деятельностью организации, направленной на получение прибыли, эти расходы в целях налогообложения прибыли признаются экономически обоснованными.
    
    В то же время согласно пункту 5 статьи 270 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества.
    
    С учетом этого все затраты по осуществлению инженерной подготовки незастроенного земельного участка, включая дополнительные расходы застройщика, связанные с наличием дополнительных обременении, как расходы капитального характера, формируют первоначальную стоимость объекта строительства.
    
    В соответствии с пунктом 1 статьи 257 Кодекса в целях налогообложения прибыли первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением налога на добавленную стоимость и акцизов. В целях налогообложения прибыли расходом, связанным с эксплуатацией амортизируемого имущества, признается амортизация, исчисленная в соответствии с положениями статей 256-259 Кодекса.
    
    Однако из вашего письма следует, что по завершении строительства объектов, предусмотренных дополнительными обременениями, осуществляется их безвозмездная передача органам государственной власти и органам местного самоуправления.
    
    Пунктом 16 статьи 270 Кодекса установлено, что при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей.
    
    Согласно пункту 2 статьи 248 Кодекса имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать передающему лицу услуги).
    
    Исходя из изложенного, в случае если при осуществлении работ по инженерной подготовке предусмотрены дополнительные обременения в пользу органов государственной власти и органов местного самоуправления, без несения расходов на выполнение которых у организации отсутствует возможность осуществлять строительство объекта недвижимости, и при этом со стороны органов государственной власти и органов местного самоуправления возникают встречные возмездные обязательства (в виде предоставления разрешения на разработку проекта планировки земельного участка для последующей комплексной застройки земельного участка), то указанные расходы капитального характера можно рассматривать как экономически обоснованные расходы по выполнению работ (оказанию услуг) соответствующим органам государственной власти и органам местного самоуправления, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль.
    
    

Заместитель
директора Департамента
С.В.Разгулин