Материал подготовлен на основании
официального письма УФНС России
по г.Москве, исх. N 20-12/124848@ от 27.12.2007,
подписанного заместителем руководителя
Управления ФНС России по г.Москве
советником государственной гражданской
службы РФ 1-го класса
О.М.Спицыной

Учет расходов на ремонт здания

 Вопрос:

    Организация арендует на основании охранно-арендного договора на пользование недвижимым памятником истории и культуры здание и несет полную ответственность за его сохранность. Вправе ли она учитывать для целей налогообложения прибыли расходы по ремонту и оплате работ по техническому обследованию и историко-культурному исследованию этого здания?
    
    

 Ответ:

    
    На основании статей 606, 615 и 616 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
    
    Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
    
    Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества.
    
    Согласно пункту 1 Положения об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденного постановлением Совета Министров СССР от 16.09.82 N 865 (далее - Положение), памятниками истории и культуры признаны сооружения, памятные места и предметы, связанные с историческими событиями в жизни народа, развитием общества и государства, произведения материального и духовного творчества, представляющие историческую, научную, художественную или иную культурную ценность.
    
    При этом в пункте 60 Положения предусмотрено, что охранно-арендные договоры заключаются между предприятиями, учреждениями, организациями, гражданами, которым предоставляются недвижимые памятники истории и культуры для использования в хозяйственных целях, и местными государственными органами охраны памятников, на балансе которых состоят эти памятники. За использование памятников на основании охранно-арендных договоров взимается арендная плата.
    
    В пункте 64 Положения установлено, что мероприятия по обеспечению сохранности памятников истории и культуры, предусмотренные охранно-арендными договорами, охранными договорами и охранными обязательствами, осуществляются за счет средств пользователей или собственников памятников.
    
    Кроме того, согласно пункту 2 статьи 21 Закона г.Москвы от 14.07.2000 N 26 "Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры" (далее - Закон N 26) охранно-арендные договоры об условиях содержания, режиме использования и аренды недвижимых памятников истории и культуры заключаются в установленном Правительством Москвы порядке между государственным органом охраны памятников, в оперативном управлении которого находятся недвижимые памятники истории и культуры, с одной стороны, и юридическими лицами, гражданами, их объединениями - с другой стороны, которым предоставляются во временное пользование недвижимые памятники и их территории. Охранно-арендные договоры подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законодательством. За использование недвижимых памятников истории и культуры на основании охранно-арендных договоров в установленном Правительством Москвы порядке взимается арендная плата.
    
    В соответствии со статьей 252 НК РФ плательщик налога на прибыль уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 НК РФ).
    
    При этом расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком.
    
    Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
    
    Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором).
    
    Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
    
    Характер использования арендуемого имущества может быть определен договором аренды, а также технической документацией здания, передаваемой арендатору.
    
    Согласно статье 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, являются прочими расходами и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.
    
    Положения статьи 260 НК РФ применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.
    
    Согласно статье 257 НК РФ под основными средствами в целях налогообложения прибыли понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 20000 руб.
    
    Следовательно, в случае, когда арендованное имущество соответствует таким критериям, оно может рассматриваться арендатором в качестве основного средства.
    
    Таким образом, если договором аренды предусмотрено возложение обязанности по ремонту здания на арендатора, расходы на ремонт здания, используемого арендатором в деятельности, направленной на получение доходов, учитываются для целей налогообложения прибыли.
    
    В соответствии со статьей 1 Закона N 26 реставрация представляет собой комплекс исследовательских, предпроектных, проектных и производственных работ, проводимых на недвижимых памятниках истории и культуры, включающий в себя консервацию, ремонт, научную реставрацию и приспособление недвижимых памятников истории и культуры к использованию.
    
    Кроме того, в пункте 2 статьи 33 Закона N 26 предусмотрено, что к реставрации относятся все виды исследовательских, предпроектных, проектных, производственных, инженерных и иных работ, производимых на недвижимых памятниках истории и культуры и их территориях в различных сочетаниях и независимо от характера и объема и представляющих единый процесс.
    
    В пункте 3 статьи 4 Закона N 26 определено, что бремя затрат на охрану, защиту, реставрацию недвижимого памятника истории и культуры и ответственность за его сохранность несет собственник недвижимого памятника истории и культуры или его пользователь по соответствующему договору.
    
    Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 22 Закона N 26 юридические лица, граждане, их объединения, имеющие недвижимые памятники истории и культуры в пользовании, хозяйственном ведении, оперативном управлении или собственности, имеют право на возмещение произведенных затрат или части затрат на ремонт и реставрацию арендуемого памятника за счет уменьшения вносимой арендной платы в порядке, определяемом охранно-арендным договором.
    
    Следовательно, если расходы на реставрационные работы, включая работы, связанные с проведением технического обследования здания с оценкой несущей способности строительных конструкций и историко-культурным исследованием исторического домовладения с проектом предмета охраны, не удовлетворяют принципам признания расходов в целях налогообложения прибыли, то сумма этих расходов не может быть учтена в целях налогообложения прибыли.