О приобретении предприятием квартиры для своего работника

 Вопрос:

    
    Акционерное общество в VIII 1995 года за счет своей прибыли приобрело 2-х комнатную квартиру стоимостью 130 млн. рублей для своего работника, стоящего первым на улучшение жилищных условий. На основании протокола N 3 от 06.05.97 внутреннего совещания ему выделена данная квартира. До настоящего момента квартира стоит на балансе на сч.04 (нематериальные активы). Работник проживает в данной квартире.
    
    21.04.97 бюро технической инвентаризации дана справка о балансовой стоимости данной квартиры в сумме 40 897 000 руб. Справка дана для предъявления в нотариальную контору на предмет оформления купли-продажи. Нотариально квартира не оформлялась.
    
    Какой использовать самый выгодный вариант приобретения предприятием квартиры для своих работников:
    
    а) чтобы было выгодно предприятию по налогообложению (НДС, прибыль) при списании с баланса квартиры;
    
    б) с наименьшими затратами для физического лица при удержании подоходного налога, налога на имущество?
    
    Прошу Вас показать на проводках списание с баланса предприятия квартиры, проводки по налогам.        
    

г.Владивосток

 Ответ:

    
    Существует несколько вариантов передачи квартиры, принадлежащей организации, в собственность работника: путем оформления договора дарения; путем заключения договора купли-продажи.
    
    1. При договоре дарения квартиры у сторон возникают следующие обязанности:
    
    1) Балансовая стоимость переданной квартиры подлежит отнесению за счет собственных средств предприятия (использование прибыли, уменьшение фондов) согласно Инструкции по применению Плана счетов финансово-хозяйственной деятельности предприятий, утвержденной приказом МФ СССР от 01.11.91 N 56.
    
    Разъяснением о порядке применения Перечня выплат, на которые не начисляются страховые взносы в Пенсионный фонд РФ, утвержденным постановлением Правления ПФР от 06.03.96 N 22, предусмотрено, что с 1 января 1996 года страховые взносы взимаются, в частности, со следующих выплат, начисленных работнику из средств работодателя:
   
    - всех видов премий, поощрительных выплат, включая стоимость ценных подарков (п.14.1);
    
    - стоимости приобретаемых работнику жилья, промышленных, продовольственных товаров, которые передаются в личную собственность работников (п.14.7).
    

    Налог на добавленную стоимость при дарении исчисляется в порядке, аналогичном купле-продаже, который будет изложен ниже.
    
    2) В соответствии с Инструкцией ГНС РФ от 29.06.95 N 35 "По применению Закона РФ "О подоходном налоге с физических лиц" доходы, полученные в натуральной форме, учитываются в составе совокупного дохода по государственным регулируемым ценам, а при их отсутствии - по свободным (рыночным) ценам на дату получения дохода, т.е. в совокупный доход работника для целей удержания подоходного налога подлежит рыночная стоимость подаренной ему квартиры. При этом следует учитывать, что в совокупный годовой доход не включается стоимость подарков, не превышающая сумму 12-кратного установленного законом размера минимальной оплаты труда.
    
    Письмом ГНС РФ от 29.03.96 N 08-1-07 было сообщено, что согласно Закону РФ от 12.12.91 N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке дарения" плательщиками этого налога являются физические лица, которые принимают имущество в порядке дарения, при условии нотариального удостоверения договора, независимо от того, кто является дарителем: физическое или юридическое лицо.  
    
    II. При заключении договора купли-продажи квартиры снижается налоговое бремя как для организации, так и для работника по сравнению с вышеописанным вариантом.
    
    Продажа квартиры может быть осуществлена работнику по цене ниже, равной либо выше балансовой (учетной) стоимости.
    
    1) В соответствии с Инструкцией ГНС РФ от 11.10.95 N 39 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость" в случае продажи жилых домов или отдельных квартир, а также основных средств, введенных в эксплуатацию после окончания строительства, числящихся на балансе основных средств, введенных в эксплуатацию после окончания строительства, числящихся на балансе организаций (предприятий) по стоимости, отражающей фактические затраты по строительству, включая уплаченные суммы налога по товарам (работам, услугам), использованным при их строительстве, облагаемый оборот определяется в виде разницы между стоимостью реализации и фактическими затратами.
    
    Таким образом, если балансовая стоимость квартиры включает в себя суммы НДС, уплаченные по товарам (работам, услугам), использованным при ее строительстве, то при продаже квартиры по цене ниже либо равной учетной стоимости облагаемый НДС оборот отсутствует. В случае продажи по цене выше учетной стоимости облагаемым НДС оборотом будет являться "наценка".
    

    В случае, если квартира учитывается на балансе организации по стоимости, не включающей в себя налог на добавленную стоимость, а НДС, в соответствии с требованиями инструкции ГНС РФ от 11.10.95 N 39 при приобретении квартиры был отнесен за счет использования прибыли, остающейся после уплаты налога на прибыль, то следует применить общий порядок определения суммы НДС к уплате в бюджет, установленный названной Инструкцией:
    
    "При реализации или безвозмездной передаче приобретенных основных средств и нематериальных активов (кроме необлагаемых в установленном порядке) сумма налога на добавленную стоимость, подлежащая взносу в бюджет, определяется в зависимости от даты их покупки:
    
    а) приобретенных до 1992 года -с полной стоимости их реализации;
    
    б) приобретенных и реализованных в 1992 году по ценам, превышающим цену покупки, -с суммы разницы между ценами продажи и приобретения, включающими в себя налог. Для определения суммы налога указанная разница умножается на расчетную ставку в размере 21,88 процента;
    
    в) приобретенных после 1991 года (кроме случаев, предусмотренных в подпункте "б" настоящего пункта) -в виде разницы между суммой налога, учтенной в продажной цене, и суммой налога, не отнесенной на расчеты с бюджетом до момента продажи основных средств и нематериальных активов. При возникновении отрицательной разницы между суммой налога, уплаченной при их покупке, и суммой налога, полученной от продажи, возмещение налога из бюджета не производится.
    
    По организациям (предприятиям), осуществляющим реализацию продукции (работ, услуг) по ценам не выше фактической себестоимости, для целей налогообложения принимается рыночная цена на аналогичную продукцию (работы, услуги), сложившаяся на момент реализации, но не ниже фактической себестоимости. По основным средствам, иному имуществу, по которым начисляется износ, принимается их остаточная стоимость."
    
    При этом сумма НДС, ранее отнесенная за счет использования прибыли, в целях соблюдения вышеприведенного порядка, подлежит восстановлению по дебету счета 19 "НДС по приобретенным материальным ценностям" и кредиту счета 81 "Использование прибыли" (88 "Фонды специального назначения").
    
    Согласно Инструкции ГНС РФ от 10.08.95 N 37 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на прибыль предприятий и организаций" отрицательный результат от реализации и от безвозмездной передачи основных фондов, нематериальных активов, МБП в целях налогообложения не уменьшает налогооблагаемую прибыль.
    

    2) При заключении договора купли-продажи в соответствии с Инструкцией ГНС РФ от 29.06.95 N 35 "По применению Закона РФ "О подоходном налоге с физических лиц" в совокупный доход работника следует включить положительную разницу между рыночной и продажной ценой квартиры ("при реализации физическим лицам товаров для целей налогообложения принимаются свободные рыночные (розничные) цены на товары, сложившиеся на товарном рынке в данной местности на день реализации их физическим лицам"). При этом валовый доход физических лиц уменьшается на суммы, направленные физическими лицами, являющимися застройщиками либо покупателями, по их письменным заявлениям, представленным указанными лицами в бухгалтерию предприятия, учреждения или организации по месту основной работы либо в налоговый орган по месту постоянного жительства, на новое строительство либо приобретение жилого дома, или квартиры, или дачи, или садового домика на территории Российской Федерации, в пределах пятитысячекратного размера установленного законом минимального размера оплаты труда, учитываемого за трехлетний период.
    
    При безвозмездной передаче (дарении) квартиры в бухгалтерском учете операция отражается следующим образом:
   

Д 48      К 04      - балансовая стоимость квартиры

Д 81(88)  К 48      - результат от безвозмездной передачи квартиры

Д 48      К 68      - НДС при безвозмездной передаче
                       при наличии облагаемого оборота

Д 19      К 81(88)‰ - НДС, ранее отнесенный за счет
Д 68      К 19    …    собственных средств организации
                       в случае учета квартиры по
                       стоимости, не включающей в себя
                       НДС, уплаченный при ее
                       приобретении

Д 81      К 68      - отрицательная разница между
                       суммой НДС, исчисленной к уплате в
                       бюджет, и предъявленной бюджету
                       (если такая разница выявлена)
  

Выбытие квартиры при заключении  договора купли-продажи следует отражать в учете:

Д 48      К 04      - балансовая стоимость квартиры

Д 73      К 48      - цена договора купли-продажи

Д 80      К 48‰     - убыток (прибыль) от продажи
либо Д 48 К 80…       квартиры

Д 48      К 68      - НДС от реализации при наличии
                                   облагаемого оборота

Д 19      К 81(88)‰ - НДС, ранее отнесенный за счет
Д 68      К    19 …    собственных средств организации
                       в случае учета квартиры по
                       стоимости, не включающей в себя
                       НДС, уплаченный при ее приобретении

Д 81      К 68      - отрицательная разница между
                       суммой НДС, исчисленной к уплате в
                       бюджет и предъявленной бюджету
                       (если такая разница выявлена).
    

Аудитор В.А.Ермаков

Союз аудиторских фирм",
                            ТОО "Консультационная фирма "АСП-Аудит",
                           Санкт-Петербург

10 сентября 1997 года N А297