Приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах государственного
и муниципального жилищного фонда социального использования

 Вопрос:

    
    Можно ли приватизировать комнату в коммунальной квартире?
    
    

 Ответ:

    
    Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации(в дальнейшем по тексту - "КС РФ") №25-П от 03.11.98г., признаны не конституционными положения ст. 4 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ"(в редакции от 23.12.92г.).
    
    В соответствии со ст. 4 ч.1 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ" ранее не подлежали приватизации жилые помещения,  находящиеся в коммунальных квартирах, составляющих государственный и муниципальный социальный жилищный фонд.
    
    Правда при этом, в соответствии с ч.2 этой же статьи делалось определенное исключение в силу которого, собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе были принимать решения  о приватизации  коммунальных квартир.
    
    Как показала практика данным правом указанные субъекты не воспользовались, а проблема приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах по-прежнему оставалась открытой.
    
    Еще ранее, до Постановления КС РФ № 25-П, КС РФ обращался к рассмотрению проблемы приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах(см. Определение КС РФ  от 5 мая 1995года по жалобе  гражданина Трошина С.В.).
    
    Причиной отказа в то время, для разрешения указанной проблемы, по мнению КС РФ, явилось отсутствие законодательного разрешения о правовом статусе мест общего пользования в частично приватизированных квартирах, равным образом и то обстоятельство, что особые правила приватизации, исключающие установление различных правовых режимов для жилых помещений в коммунальных квартирах является прерогативой законодательной власти, а не КС РФ.
    
    Восполнение же образовавшегося правового пробела, по мнению КС РФ, привело бы к еще большим ограничениям и нарушениям прав граждан в процессе приватизации жилья.
    
    Что изменилось после 1995 года и позволило не только принять соответствующие запросы и жалобу, но решить по существу проблему приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах?
    
    Раньше запрет на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах диктовался законодателем из общей предпосылки, опирающейся на экономическое положение страны и цели ликвидации коммунальных квартир как таковых, путем предоставления гражданам, как правило, отдельных квартир.
    

    В настоящее время, исходя из  реального состояния экономики РФ, недостатка финансовых средств на социальные нужды не дают, по мнению КС РФ, рассчитывать на ликвидацию в обозримом будущем коммунальных квартир как вида  жилищного фонда социального использования(см. 2 абз.8 мотивировочной части текста Постановления КС РФ №25-П). Приведенное суждение явилось одним из  ряда оснований в принятии Постановления КС РФ.
    

    Как справедливо указывается в Постановлении КС РФ определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод  человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обуславливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность передачи его в собственность.
    
    Иначе обстоит дело с приватизацией отдельных квартир и жилых помещений в коммунальных квартирах, занимаемых и в первом и во втором случае по договорам социального найма.
    
    Здесь нет между ними каких-либо юридически значимых различий по правовому режиму их использования.
    
    Между тем, как было уже отмечено выше, приватизация квартир в целом допускалась, а комнат в коммунальных квартирах - нет.
    
    Безусловно такой законодательный запрет справедливо был признан не конституционным, нарушающим нормы ст. 19 ч. 1,2 Конституции РФ(данные нормы провозглашают равенство граждан перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств).
    
    Право на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартир теперь также не зависит от воли(разрешения)собственника коммунальной квартиры(включая ведомственный жилищный фонд,  находящийся в  хозяйственной ведении предприятий или оперативном управлении учреждений).
    
    КС РФ признал также положения ст. 4 ФЗ "О приватизации жилищного фонда РФ"   нарушающую нормы Конституции РФ: ст.18, ст.46 ч.ч. 1,2., ибо ранее действующее законодательство не гарантировало судебную защиту в случае оспаривания ст. 4. в судебных органах(см.п.5 мотивировочной части Постановления №25-П).
    
    И, наконец, используя свое право, предусмотренное ст. 79 ч.4  ФКЗ  РФ  "О конституционном Суде РФ",а также принимая во внимание, что возможность законодательного разрешения вопроса в какой-либо определенный срок не представляется реальной - КС РФ в п.4 резолютивной части своего Постановления указал, что при решении вопросов, касающихся приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах в правоприменительной практике, следует руководствоваться непосредственно нормами Конституции РФ.
    
    Вызывает уважение юридическая оперативность действий Комитета по жилищной политике Администрации Санкт - Петербурга, который  издал соответствующий Приказ от 13.11.98г. № 37 "Об оформлении приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах".
    

    Данный Приказ, представляет собой практическое воплощение положений Постановления КС РФ №25-П на уровне субъекта РФ - Санкт-Петербурга.
    
    В свою очередь, Приказ опирается на соответствующее Распоряжение  мэра Санкт-Петербурга от 25.05.94г. №539-р "О приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге"(с учетом изменений и дополнений от 18.01.99г. - Распоряжение Губернатора Санкт Петербурга № 58-р).
    
    В качестве Приложения к Приказу приводится Типовой Договор передачи доли коммунальной квартиры в собственность граждан, где подробно регламентируются порядок оформления данного Договора, а также условия передачи и последующей государственной регистрации перехода прав собственности на жилые помещения в коммунальных квартирах.
    
    Для оформления Договора обратившемуся  понадобятся следующие документы: ордер, формы 7,9, справка-план всей коммунальной квартиры с определением занимаемой доли (выдается ПИБом).
    
    Указанный пакет документов предъявляется в районный отдел приватизации по месту нахождения недвижимости, при этом срок для заключения Договора приватизации равен двум месяцам с момента подачи документов.
    

    Представляется уместным обратить внимание наших читателей также и на те обстоятельства, которые возникают у новых собственников коммунальных комнат, если они пожелают распорядится ими по своему усмотрению.
    
    Если в коммунальной квартире, где он приватизировал на изложенных выше условиях комнату есть не приватизированные жилые помещения(другие комнаты), то вступает в действие положение ст. 250  ГК РФ(преимущественное право покупки), ибо собственник приватизируемой комнаты коммунальной квартиры в этом случае одновременно является участником общей долевой собственности  как на часть  жилого помещения (соразмерную долю на места общего пользования), так и  на иное общее имущество жилого дома(лестничные пролеты, площадки, межквартирное оборудование и т. п.).
    
    А поскольку иные собственники в лице города(а его представляет КУГИ), и иные владельцы-собственники долей в коммунальной квартире(комнат), если таковые имеются, - имеют право преимущественной покупки, в случае отчуждения ее собственником третьим лицам.
    
    Поэтому в случае решения продать комнату в коммунальной квартире, нотариус в присутствии  обладателя комнаты должен составить письмо на имя КУГИ, в котором должно содержаться предложение о продаже комнаты и соответствующие ценовые условия продажи.
    
    Если КУГИ откажется от покупки или не даст ответа на поступившее предложение в течение месяца, то собственник вправе распорядится своей комнатой по своему желанию.
    
    Аналогичная ситуация возникает, если все комнаты в коммунальной квартире приватизированы. Нотариус также должен составить аналогичные письма в адрес иных собственников комнат коммунальной квартиры с предложением выкупить комнату.
    
    Указанные положения требуется соблюдать и при заключении договоров ренты или пожизненного содержания с иждивением.
    
    Срок ответа(или не ответа)  на направленные извещения также составляет - 1 месяц.
    
    При составлении обращений по поводу продажи надо помнить, что в случае отказа иных лиц, имеющих право преимущественной покупки комнаты, желающий ее продать собственник может это сделать соблюдая те ценовые условия продажи, о которых он указывал в  своих письмах, в противном случае при несоблюдении указанных выше условиях продажи иные лица, имеющие право преимущественной покупки вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя (ст. 250 п.3 ГК РФ).
    
    Если владелец желает избежать соблюдение правил преимущественной покупки, то он будучи собственником комнаты вправе иначе распорядиться ее судьбой, в частности, имеет возможность ее подарить(завещать).
    

    Однако в этом случае одаряемый (наследник) обязан будет уплатить соответствующий налог на недвижимость, переходящую в порядке дарения или наследования.
    
    В заключении, хотелось бы отметить определенные особенности приватизации коммунальных квартир, в которых имелись комнаты, предоставленные: по договорам аренды, заключенным до 28.02.98 г. по договорам найма, заключенным на основании Закона Санкт - Петербурга "О предоставлении освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах в Санкт -Петербурге"; по договорам найма(социального найма) гражданам, ранее использовавшим свое право на бесплатное приобретение в собственность занимаемых жилых помещений - в этом случае указанные категории лиц, в соответствии с Распоряжение Губернатора Санкт - Петербурга № 58-р (п. 1.6 Распоряжения) могут приватизировать коммунальные квартиры только при условии одновременного выкупа соответствующих долей в праве собственности на квартиру гражданами, занимающими эти комнаты.
    
    Передача указанных коммунальных квартир в собственность граждан осуществляется Комитетом по жилищной политике совместно с Фондом имущества на основании единого договора передачи квартиры в собственность граждан.
    
    Размер доли, подлежащей оплате, определяется распоряжением Комитета по жилищной политике; стоимость выкупаемой доли в праве собственности на квартиру исчисляется государственным учреждением "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости(ГУИОН)" на основании размеров доли  и инвентаризационной стоимости квартиры, определяемой в порядке, установленном для исчисления инвентаризационной стоимости квартиры для целей налогообложения по состоянию на текущий год.
    
    В силу приведенного выше Распоряжения Губернатора, Комитету по жилищной политике предписано разработать и утвердить Инструкцию о порядке приватизации коммунальной квартиры с одновременным выкупом доли, не подлежащей бесплатной передаче в собственность, согласовав ее с Фондом имущества и государственным учреждением "Городское бюро регистрации прав на недвижимость".
                                                                                                                             

    
Юрий Баринов,
адвокат Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов,
консультант аудиторской фирмы ICPA Corp
    
19.05.1999 N А445