Договор аренды с последующим правом выкупа

Договор финансового лизинга

Определение

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование (ст.606 ГК РФ). В соответствии со ст. 624 ГК РФ выкуп арендованного имущества может быть осуществлен при выполнении следующих условий:
- в договоре (дополнительном соглашении) предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды (до его истечения) при условии внесения арендатором всей обусловленной договором (дополнительным соглашением) выкупной цены.
- если законом не установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Договор финансовой аренды (договор лизинга) - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст.665 ГК РФ).

Стороны договора

Арендатор - это, лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Им может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником имущества сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Им может быть как физическое лицо, так и юридическое лицо.

Лизингополучатель (арендатор) - аналогично договору аренды + определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено арендодателем для последующей передачи в аренду.

Лизингодатель - арендодатель, в отличие от общих положений об аренде, не является собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. Более того, на арендодателя возлагается обязанность приобрести в собственность это имущество, принадлежащее другому лицу (продавцу). Данная обязанность арендодателя охватывается содержанием обязательства, возникающего из договора лизинга. Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначено для передачи его в аренду. Им является юридическое лицо (чаще всего лизинговая компания) - имеющее лицензию на сдачу имущества в лизинг.
 В качестве участника обязательств по лизингу наряду с арендодателем и арендатором выступает также продавец имущества, являющийся его собственником.

Предмет договора

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства  и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)(ст.607 ГК РФ). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Предметом финансового лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов (ст.666 ГК РФ).

Содержание договора

Содержание договора аренды образуют права и обязанности сторон в соответствии со ст.ст. 611-616 ГК РФ.

Содержание договора лизинга отличается от содержания договора аренды:

- На арендодателя возлагается обязанность приобрести в собственность это имущество, принадлежащее другому лицу (продавцу). Данная обязанность арендодателя охватывается содержанием обязательства, возникающего из договора лизинга. Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначено для передачи его в аренду.

- Арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено арендодателем для последующей передачи в аренду. Естественно, арендодатель освобождается от какой-либо ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Исключение из этого правила могут составить лишь случаи, когда договором лизинга обязанности по определению продавца и выбору имущества возложены на арендодателя (ст.665).

- Специальным по сравнению с общими правилами об аренде является также изложенное в Кодексе в виде диспозитивной нормы положение о том, что передача арендованного по договору лизинга имущества арендатору производится не арендодателем, а продавцом этого имущества (ст.668 п.1 ГК РФ). Тем не менее, ответственность за исполнение этой обязанности продавцом возлагается на арендодателя. В этом случае арендатор вправе потребовать от арендодателя расторжения договора и возмещения убытков (п.2 ст.668).

- С момента передачи продавцом арендатору предусмотренного договором лизинга имущества к нему переходит риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества.

- Ответственность продавца по договору купли-продажи при финансовой аренде (ст.670). Прежде всего, отметим положение, согласно которому арендатор имеет право и несет обязанности, предусмотренные законом для покупателя по договору купли-продажи (за арендодателя), кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной по договору купли-продажи. Роль арендодателя в обязательстве, возникшем из договора купли-продажи, где он является покупателем, помимо обязанности оплатить приобретенное у продавца имущество, сводится к тому, что без его согласия арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи, и предоставлению ему (наряду с арендатором) статуса солидарного кредитора по отношению к продавцу.

- Арендатор по договору лизинга наделен правом предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом этого договора, любые требования, вытекающие из договора купли-продажи, в том числе в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением продавцом своих обязанностей.

- Арендодатель, напротив, освобожден от ответственности перед арендатором за действия продавца по договору купли-продажи. И лишь в одном случае такие требования арендатора могут быть предъявлены как продавцу, так и арендодателю. Это возможно, если в соответствии с договором лизинга выбор продавца и приобретаемого имущества был возложен на арендодателя.
Таким образом, возникшие обязательства договора лизинга представляют собой сочетание, с одной стороны, прав и обязанностей арендатора и арендодателя, типичных для арендных отношений, а с другой - некоторых прав и обязанностей продавца и покупателя, присущих договору купли-продажи. Следствием этого является возложение отдельных прав и обязанностей арендодателя, выступающего одновременно покупателем имущества по договору купли-продажи, как на арендатора (права и обязанности покупателя), так и на продавца (права и обязанности арендодателя).

Расторжение договора

Прекращение договора аренды (в том числе его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст.ст. 617, 619, 620, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Досрочное расторжение по инициативе арендодателя аналогично договору аренды.
Расторжение договора по инициативе арендатора возможно в случаях, когда:

- Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки (п.3 ст. 620 ГК РФ)

- Имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок (п.2 ст.668 ГК РФ).
Расторжение договора возможно лишь в случаях, которые произошли по обстоятельствам, зависящим от арендодателя, но не как от продавца.