Не доволен обменом

 Вопрос:

    Граждане обменялись жилыми помещениями. Одна из квартир приватизирована. Имеют ли право эти граждане расторгнуть сделку по обмену в связи с обнаруженными недостатками в жилье?
    
    

 Ответ:

    Обмен жилыми помещениями - это сделка. В данном случае возникает спор не о расторжении сделки, а о признании ее недействительной, если обнаруженные в полученном по обмену жилом помещении недостатки являются существенными. Поэтому применяются нормы Гражданского кодекса РФ о недействительности сделок, а не об их расторжении.
    
    Иск о признании сделки недействительной отличается от иска о расторжении сделки тем, что в первом случае обстоятельства, послужившие основанием для недействительности сделки, существуют на момент ее заключения, но о них не известно одной из сторон, например, обмена жилыми помещениями. Так, автор этих строк участвовал в процессе, когда истец, вселившийся в жилище по обмену, поставил вопрос о признании такого обмена недействительным в связи с существенным недостатком жилого дома, в подвале которого когда-то была разлита ртуть, демеркуризация (сбор ртути) надлежаще не проведена, поэтому перспектива жить в таком жилище, вдыхая пары ртути, не очень радует.
    
    В соответствии со статьей 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску заблуждавшейся стороны. Существенное значение имеет заблуждение относительно таких качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.
    
    Поэтому вопрос о существенности дефекта (недостатка), полученного в порядке обмена жилого помещения, решается судом. Если, например, Вы переезжали в квартиру, заведомо зная, что рядом находится железная дорога и по ночам гремят поезда, вряд ли суд пойдет Вам навстречу.
    
    Если же речь идет о скрытом дефекте жилища (как в приведенном выше примере), не известном одной из сторон на момент оформления обмена, то суд, скорее всего, вынесет решение о признании такой сделки недействительной.
    
    Как уже было сказано, такие сделки в силу статьи 167 ГК РФ признаются недействительными с момента их заключения, независимо от того, когда они были заключены (год или два назад). Но иск о признании недействительности сделки в соответствии со статьей 178 ГК РФ должен быть предъявлен в течение года с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав либо пропустило этот срок по уважительным причинам.
    

Адвокат Соломонов С.В.
    ЮК N 55 "Адвокатское бюро Нарышкиных"
    Санкт-Петербургской Объединенной коллегии адвокатов
    Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д.41
    тел: 314-85-27

29 июня 2001 года N Ю592