Правовые последствия по исполненной сделке купли-продажи квартиры
в случае смерти одной из сторон

 Вопрос:

    Купил квартиру. Деньги выплатил. Сдал документы для регистрации права собственности. Государственная регистрация еще не состоялась - сдал на длительный срок, так как не хотел платить за срочность. Однако случилось непредвиденное - продавец умер. Его сын заявил мне, что намерен обратиться в нотариальную контору с заявлением о принятии наследства и претендует на квартиру, которую я купил. Юрист  мне сказал, что право собственности возникает с момента государственной регистрации, то есть я не являюсь собственником. Деньги мне, естественно, никто не вернет, и в судебном порядке, если и взыщут, я никогда их не получу. Что мне делать? Имею ли я права на квартиру? (Максим Иванов, Санкт-Петербург)

 Вопрос:

    Проблема, затронутая в вопросе, имеет важное практическое и теоретическое значение в области гражданских правоотношений, связанных с оборотом жилья. К сожалению, единой, последовательной  судебной практики по разрешению поднятой проблемы нет. В большинстве рассмотренных дел по данной тематике суды, опираясь на положения статей 17, 131, 223, 433, 551, 558 ГК РФ, отказывают в признании исков об обязании проведения регистрирующим органом государственной регистрации права и  договора купли-продажи (дарения, мены и т.п.) жилья в случае, если до завершения процедуры государственной регистрации права и договора одна и сторон умирает. При этом едва ли не решающим аргументом, приводимым в обоснование таких решений, приводится положение о том, что в соответствии со статьей 17 ГК РФ правоспособность гражданина прекращается с его смертью и, следовательно, государственная регистрация и сделки и права не может быть произведена. Также указывается в решениях на общеизвестное юридическое положение о том, что даже если совершенная при жизни сделка по жилью была нотариально удостоверена, но не зарегистрирована регистрирующим органом, то она является незаключенной (п.3. статьи 433 ГК РФ) и как недействительная (п.1. статьи 165 ГК РФ),  не может порождать правовых последствий (см. Домашний адвокат: N 16,1997г., N 7, 2001г.).

    Между тем, на наш взгляд, такая позиция не бесспорна, и вот почему.

    Как указано в разъяснении Пленума ВС РФ от 24.08.93 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда" (п.8), гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием. Соблюдение установленного статьями 7 и 8 названного Закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан. Вопрос о приватизации должен быть решен в 2-месячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, подлежащий регистрации в исполнительном органе, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение. Однако, если гражданин, подающий заявление о приватизации и необходимые для этого  документы, умер до оформления договора передачи жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора в исполнительном органе, то указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника. В случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление и был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию по не зависящим от него причинам (аналогичная точка зрения также подтверждена и в п.3 постановления ВС РФ от 19.07.99 "Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам").

    Возникает правомерный вопрос, а при чем тут вопросы наследственного права и вопросы  государственной регистрации права собственности при договоре купли-продажи жилья?

    Нам представляется, что описанная выше ситуация, разрешенная ВС РФ, имеет право на применение, и непосредственно  имеет отношение к правильному разрешению поставленной проблемы.

    В нашем случае Продавец не только выразил свою волю на совершение сделки, но и, как явствует из текста вопроса, совместно с Покупателем подал соответствующие документы в регистрирующий орган. Более того, в настоящий момент сделка фактически выполнена: деньги Покупатель заплатил, документы поданы на регистрацию, соблюдена процедура государственной регистрации. Договор купли-продажи квартиры был заключен добровольно, в интересах обеих Сторон, каких-либо свидетельств о нарушении пороков воли Продавца нет. В силу статьи 209  ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных законом. Законодательством РФ не предусмотрено каких-либо ограничений по распоряжению принадлежащей ему квартирой, которое он произвел при жизни в надлежащем и предусмотренном законодательством порядке.

    В силу статьи 164 ГК РФ сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 131 ГК РФ, согласно которой орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (в нашем случае ГУЮ ГБР Администрации Санкт-Петербурга), обязан по ходатайству правообладателя завершить процедуру регистрации. Таким образом, законодатель ставит факт регистрации договора и прав, проистекающих из него, в зависимость от обращения правообладателя (правообладателей) за соответствующей регистрацией. Такое обращение состоялось и произведено в соответствующей форме, посему регистрирующий орган обязан произвести соответствующую регистрацию. Если такая регистрация не будет произведена (возможно, в силу несогласия с приведенными выше основаниями) то тогда, на наш взгляд, необходимо обратиться (получив отказ в государственной регистрации) в суд с иском о признании права за Покупателем (в первую очередь исходя из обстоятельства фактически совершенной и исполненной сделки). В случае признания права Покупателя судом его государственная регистрация будет осуществлена регистрирующим органом на основании решения суда.

    И наконец, даже если изложенные выше правовые доводы не будут достаточными для суда, то в этом случае, безусловно, возможно получение с наследника ранее оплаченных денежных средств по договору купли-продажи квартиры, заключенному с Наследодателем.

    Так, в силу статьи 553 ГК РСФСР, наследник, принявший наследство, отвечает по долгам наследодателя (статья 398 ГК РФ) в пределах действительной стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. При этом, на основе положений статей 134, 135 ГПК РСФСР, при подаче соответствующего иска к наследнику истец может обратиться с ходатайством о наложении ареста на недвижимое имущество (в нашем случае квартиру). Необходимо также при предъявлении соответствующих требований к наследнику соблюсти предусмотренные статьей 554 ГК РСФСР порядок и сроки предъявления указанных претензий.

    Что касается советов, которые Вам дал некий "юрист", то могу только выразить Вам и "юристу" глубочайшие соболезнования…
                                                                                           
    

Баринов Юрий,адвокат
Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов,
консультант российско-американской аудиторской фирмы "ICPA.Corp.",
контактный тел.: (812) 311-61-30

    
25 июля 2001 года N Ю676