О порядке вычета НДС при строительстве и реализации квартир

 Вопрос:   

    Организация строит квартиры для продажи за счет собственных и привлеченных средств. При строительстве используется продукция собственного вспомогательного производства.
    
    В какой момент продукция облагается НДС?
    
    Каковы бухгалтерские проводки при реализации квартир?
                       

ООО "Фирма БИТ"
г. Пенза

 Ответ:     

  
    Основным нормативным правовым актом, регулирующим вопросы обложения НДС, является Налоговый кодекс РФ (далее по тексту - НК РФ). Ни в НК РФ, ни в других нормативных правовых актах, касающихся вопросов обложения НДС, прямо не указаны особенности обложения НДС продукции собственного вспомогательного производства, используемой организацией при строительстве.
    
    В соответствии с п.1 ст.146 НК РФ применительно к данной ситуации объектом обложения НДС является реализация на территории РФ товаров (работ, услуг).
    
    Если в вопросе имеется в виду, что организация при строительстве квартир не передает продукцию вспомогательного производства сторонним подрядным организациям, то, следовательно, эта продукция используется при строительстве квартир только данной организацией. В этом случае говорить о реализации продукции вспомогательного производства нет оснований, поскольку реализацией, в соответствии со ст.39 НК РФ, является передача на возмездной основе права собственности на товары одним лицом другому лицу. Соответственно, нет оснований для обложения НДС данной продукции. Объектом обложения НДС в данной ситуации является только реализация квартир.
    
    При определении проводок, отражающих реализацию квартир, следует руководствоваться Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности предприятий и Инструкцией по его применению, утвержденными приказом Минфина СССР от 01.11.91 N 56.
    
    Д 20 К 10, 23, 25, 26, 68, 69, 70 - формирование фактической себестоимости строящихся квартир;
    
    Д 40 К 20 - сформирована себестоимость законченного строительством дома;
    
    Д 46 К 40 - списание себестоимости построенных квартир;
    
    Д 46 К 68 - отражение суммы НДС, подлежащей взносу в бюджет при реализации квартир согласно учетной политике «по отгрузке»;
    
    Д 19 К 60 - отражен НДС по приобретенным для строительства товарно-материальным ценностям;
    
    Д 68 К 19 - возмещение из бюджета НДС по приобретенным для строительства товарно-материальным ценностям;
    
    Д 62 К 46 - реализация покупателям квартир, построенных за счет собственных средств;
    

    Д 50, 51 К 62 - оплата покупателями квартир.
    
    Примечание о порядке вычета НДС при строительстве и реализации квартир

    Несколько слов необходимо сказать о возмещении НДС исходя из условий заданного вопроса.
    
    В соответствии с п.6 ст. 171 НК РФ «6. Вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями ... при проведении ими капитального строительства, ... суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ, ...
    
    Указанные в настоящем пункте суммы налога подлежат вычету после принятия на учет соответствующих объектов завершенного или незавершенного капитального строительства».
    
    Порядок применения вычетов для последующего возмещения НДС в случае, установленном п.6 ст.171 НК РФ, указан в п.5 ст.172 НК РФ, согласно которому «5. Вычеты сумм налога, указанных в пункте 6 статьи 171 настоящего Кодекса, производятся по мере постановки на учет соответствующих объектов завершенного капитального строительства (основных средств) или реализации объекта незавершенного капитального строительства».
    
    Из вопроса следует, что здание не будет являться основным средством, поскольку квартиры в нем предназначены для реализации сторонним лицам. Исходя из этого, по нашему мнению, порядок применения налоговых вычетов, установленный в п. 5 ст. 172 НК РФ для товаров (работ, услуг), указанных в п.6 ст.171 НК РФ, на данную ситуацию не распространяется.
    
    В таком случае вычет НДС по приобретенным товарам (работам, услугам) может быть применен исходя из других норм НК РФ.
    
    В соответствии с п.2 ст.171 НК РФ «2. Вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им при приобретении товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации...: 1) товаров (работ, услуг), приобретаемых для осуществления производственной деятельности..., признаваемых объектами налогообложения в соответствии с настоящей главой...».
    
    Порядок применения вычетов в случае, указанном в п.2 ст.171 НК РФ, установлен в п.1 ст.172 НК РФ, в соответствии с которым «1. Налоговые вычеты, предусмотренные статьей 171 настоящего Кодекса, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), ...».    
    

С.А.Вихарев,
менеджер консультационного отдела,
А.А.Рудаков,
юрист консультационного отдела,
ООО «Пром-Инвест-Аудит»,
г. Санкт-Петербург

3 сентября 2001 года N А1077