Имущественный вычет по покупке жилья

 Вопрос:                       

    Действительно ли при продаже и покупке недвижимости (например, квартиры) в течение одного календарного года получается некоторая экономия на подлежащих уплате налогах? Если да, то в каком примерно размере?
                                             
    Что лучше с точки зрения экономии на подлежащих уплате налогах: продажа или дарение квартиры родственникам?
  

 Ответ:                               

    Согласно пп.1 п.1 ст.220 НК РФ при определении налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественных вычетов в суммах, полученных от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей 125 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, а также иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
    
    Согласно пп.2 п.1 ст.220 НК РФ возможно использование имущественного вычета в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры. Общий размер настоящего имущественного налогового вычета не может превышать 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры.
    
    Иными словами, при продаже и покупке квартиры в течение одного календарного года налогоплательщик может получить льготу как по продаже так и по покупке. При этом если имущественный вычет по покупке жилья не может быть использован полностью в налоговом периоде, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды.
    
    Необходимо заметить, что имущественный вычет по приобретению жилья не может быть предоставлен повторно (пп.2 п.1 ст.220 НК РФ).
    
    Согласно п.2 ст.220 НК РФ имущественные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче налоговой декларации по окончании налогового периода.
    

    Как уже отмечалось выше, при продаже жилья налогоплательщик может получить имущественный вычет в суммах, полученных от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находящихся в собственности налогоплательщика. Размер налогового вычета зависит от срока пребывания данного имущества в собственности налогоплательщика.(п.п.1 п.1 ст.220 НК РФ). При приобретении имущества у родственников следует иметь в виду, что согласно абз.5 пп.2 п.1 ст.220 НК РФ имущественный налоговый вычет не применяется, когда сделка купли-продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с пунктом 2 статьи 20 НК РФ.
    
    П.2 ст.20 НК РФ гласит: «Суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок». При этом согласно п.1 ст.20 НК РФ лица признаются взаимозависимыми в случаях, если :
    
    - одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации и суммарная доля такого участия составляет более 20 процентов. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;
    
    - одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
    
    - лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.
    
    Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что предоставление имущественного вычета при приобретении имущества, в Вашем случае квартиры, покупателю - родственнику продавца носит спорный характер. Имущественный вычет могут предоставить, но также могут и не предоставить по решению суда (как следует из абз.5 пп.2 п.1 ст.220).
     
    В случае, если происходит дарение квартиры, налог с имущества, переходящего в порядке дарения, исчисляется по следующим ставкам (пп.а п.2 ст.3 Закона РФ «О налоге на имущество, переходящего в порядке наследования или дарения» N 2020-1 от 12.12.91):
    
    - при стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 80-кратного до 850-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:
    

    - детям, родителям - 3 процента от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
    
    - другим физическим лицам - 10 процентов от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.
    
    Далее следует прогрессивная шкала ставок налога в зависимости от стоимости имущества, переходящего в порядке дарения (пп.б, в, г п.2 ст.3 Закона РФ N 2020-1 от 12.12.91).
    
    В случаях, когда физическому лицу от одного и того же физического лица неоднократно в течение года переходит в собственность имущество в порядке дарения, налог исчисляется с общей стоимости имущества на основании всех нотариально удостоверенных договоров.
     
    Освобождаются от налогообложения дарение жилых домов (квартир) и паенакопления в жилищно-строительных кооперативах, если одаряемые проживали в этих домах (квартирах) совместно с дарителем на день оформления договора (дарения).   
    
    

А. Неклюдова,
консультант ЗАО «Объединенная Консалтинговая Группа»
    Санкт-Петербург, Лиговский пр., 64
    Тел.: (812) 325-4860, факс: (812) 325-48-63
     E-mail: [email protected]

10 сентября 2001 года N А1085