Арендатор не вправе относить на себестоимость продукции (работ, услуг)
затраты на аренду по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию

 Вопрос:

    
    В п.2 ст.609 ГК РФ указано, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат государственной регистрации независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку иное не предусмотрено Федеральным законом.
    
    А в п.2 ст.651 ГК РФ сказано, что договор аренды зданий или сооружений на срок не менее года подлежит государственной регистрации.
    
    Просим разъяснить, связана ли необходимость государственной регистрации со сроком, на который заключен договор аренды?
    
   

 Ответ:

    
    Согласно ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации объектами аренды являются земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. вещи (непотребляемые вещи) движимые и недвижимые. В соответствии со ст.1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) нежилые помещения, равно как и здания или сооружения, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и др., являются объектами недвижимости - недвижимыми вещами, права и сделки с которыми подлежат государственной регистрации.
         
    На основании п.2 ст.609 ГК РФ необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества является общим правилом. Исключения из него могут устанавливаться ГК РФ или федеральными законами. При этом к отдельным видам договоров аренды и договорам аренды отдельных видов имущества применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 ГК РФ (в том числе ст.609), если иное не установлено в ГК РФ (ст.625). Статьей 651 ГК РФ "иное" установлено для таких объектов гражданских прав - вещей, как здания или сооружения, а именно обязательной государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок не менее года, и с момента государственной регистрации они считаются заключенными (п.2 ст.651). Соответственно не подлежат обязательной государственной регистрации договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок менее года (момент заключения подобных договоров определяется в соответствии с пп.1 и 2 ст.433 ГК РФ).
    
    Согласно ст.26 Закона аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. При этом в соответствии с п.3 ст.26 Закона в случае сдачи в аренду помещения в здании или сооружении договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя (т.е. обременяется право арендодателя именно на сдаваемое в аренду помещение). Вместе с тем ГК РФ специально не регулирует вопросы государственной регистрации договоров аренды именно нежилых помещений в зданиях или сооружениях, а в ст.26 Закона не указано, что в этом случае вопрос о регистрации таких договоров решается в порядке, аналогичном предусмотренному ст.651 ГК РФ.
         
    На основании изложенного Минюст России (письмо от 11.01.2000 N 85-ЭР) считает, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом, независимо от сроков, на которые они заключены, пока иное не будет предусмотрено федеральным законом.
    
    Таким образом, арендатор не вправе относить на себестоимость продукции (работ, услуг) затраты на аренду по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, т.е. оформленному в нарушение норм законодательства.
    
    Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных Законом. Согласно части 2 п.6 ст.12 данного Закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.
    
    Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ.
         
    В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п.1 ст.433 ГК РФ.
    
    В связи с изложенным МНС России письмом от 10.07.2000 N 02-5-11/243 "Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц" действие письма Департамента методологии налогообложения прибыли и бухгалтерского учета для целей налогообложения Министерства Российской Федерации по налогам и сборам от 19.04.2000 N 02-3-09/88 в части обязательной регистрации договоров аренды помещений независимо от сроков, на которые они заключены, отменило.

В. Васькин,
Управление МНС России по Московской области
"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 4 (325), январь 2001 года

24 января 2001 года N Э297