Заключение о взаимоотношениях владельцев комнат
в полностью приватизированной коммунальной квартире как участников
общей долевой собственности

 Вопрос:

    Какими актами определяется режим совместного проживания и пользования жилыми помещениями в приватизированных коммунальных квартирах в Санкт-Петербурге?
    
   

 Ответ:

    Законодательство РФ допускает приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости. В том числе возможно приобретение жилья путем приватизации комнаты в коммунальной квартире.
    
    Коммунальная квартира передается гражданам только в общую долевую собственность. При приватизации коммунальной квартиры места общего пользования передаются в общую долевую собственность граждан, участвующих в приватизации (распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 25.05.94 N 539-р "О  приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге").
    
    В соответствии со ст.127 ЖК РСФСР граждане, имеющие в личной собственности жилой дом (часть дома), квартиру, пользуются ими для личного проживания и проживания членов их семей. Они вправе вселять в дом, квартиру других граждан, а также сдавать их внаем на условиях и в порядке, устанавливаемых законодательством Союза ССР, ЖК РСФСР и другим законодательством РСФСР. Это все также относится и к коммунальным квартирам, которые в соответствии с законодательством РФ могут быть в частной собственности.
    
    Жилые дома, квартиры, находящиеся в личной собственности граждан, не могут быть у них изъяты, собственник не может быть лишен права пользования жилым домом, квартирой, кроме случаев, установленных законодательством Союза ССР и РСФСР (ст.137 ЖК РСФСР и ст.237 ГК РФ - снос жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд; ст.237 ГК РФ - обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника; ст.234 ГК РФ - конфискация).
    
    Порядок сдачи внаем дома, квартиры, комнаты в коммунальной квартире определяется ст.131 ЖК РСФСР, которая указывает, что  форма договора найма, аренды, а также срок, на который заключается договор, и другие условия определяются соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством. В настоящее время данный вопрос регулируется гражданским законодательством, а именно ГК РФ, где есть соответствующая глава 35 "Наем жилого помещения".
    
    Однако надо иметь в виду, что если речь идет о коммунальной квартире, где есть несколько сособственников, то речь идет об общей долевой собственности. И здесь необходимо, в первую очередь, руководствоваться нормами главы 16 ГК РФ об общей собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (речь идет о распоряжении имуществом в целом, например всей квартирой). Пленум Верховного Суда РФ в п.11 постановления от 24 августа 1993 года "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями) разъяснил, что согласно ст.ст.246, 253 ГК РФ мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.
    
    Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
    

    Таким образом, для того чтобы вселить в комнату в коммунальной квартире людей, необходимо получить согласие других собственников коммунальной квартиры. При их отказе на вселение данный вопрос решается в судебном порядке путем выдела своей доли в натуре из общего имущества (ст.252 ГК РФ), после чего общая долевая собственность прекращается в отношении данного лица (он становится полноправным собственником выделенного в натуре имущества).
    
    Следует также отметить, что собственники жилых помещений обязаны соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории (постановление СМ РСФСР от 25.09.85 N 415). Несоблюдение собственником этих правил влечет ответственность в установленном порядке (Кодекс об административных правонарушениях предусматривает административную ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями - ст.142 КоАП РСФСР). В этих Правилах установлено, что в квартирах, где проживают несколько нанимателей, кухня, ванная и туалетная комнаты, коридоры, подсобные помещения являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию указанными помещениями и оборудованием, установленным в них. Порядок пользования местами общего пользования в квартире, где проживают несколько нанимателей, а также очередность уборки этих помещений устанавливаются по взаимному соглашению нанимателей жилых помещений квартиры. Споры между жильцами в квартире, где проживают несколько нанимателей, связанные с распределением общих расходов по оплате коммунальных услуг, текущим ремонтом и уборкой мест общего пользования, а также по другим вопросам о пользовании местами общего пользования, рассматриваются домовым комитетом либо товарищеским судом. На сегодняшний момент, если нет домовых комитетов и товарищеских судов, то данный вопрос следует регулировать в судебном порядке (ст.247 ГК РФ).
    
    Что касается вопроса о принудительном выкупе доли собственности в общей долевой собственности, то здесь следует руководствоваться ст.252 ГК РФ. Улучшить свои жилищные условия возможно путем распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, при согласии всех ее участников. Если по данному вопросу нельзя договориться, то следует поставить вопрос о разделе общей долевой собственности между ее участниками по соглашению между ними. Если и здесь нельзя добиться согласия, то вопрос решается в судебном порядке на основании п.п.3, 4, 5 ст.252 ГК РФ. Однако здесь может сложиться тупиковая ситуация, когда выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба для имущества, находящегося в общей долевой собственности, и никто из участников данной собственности не желает платить денежную компенсацию за долю, которая не может быть выделена в  натуре, или никто из участников не желает отказываться от своей доли в данной собственности в обмен на денежную компенсацию.
    
    Пленум Верховного Суда РФ в п.12 постановления от 24 августа 1993 года "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями) разъяснил, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного хода. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.            
     

    В этом случае собственник общей долевой собственности может на основании п.2 ст.246 ГК РФ продать свою долю общей собственности без согласия других участников общей долевой собственности с соблюдением правил о преимущественном праве покупки (ст.250 ГК РФ).
    
    Пленум Верховного Суда РФ в п.10 постановления от 24 августа 1993 года "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями) разъяснил, что продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение предусмотренного ст.250 ГК РФ срока.

Савин Р.В.,
Главный специалист ЗАО "Юридический центр
"Северо-Западный регион"
тел. 324-66-75, тел./факс: 176-78-64

8 августа 2001 года N Ю1034