Иск о принудительном выкупе доли собственности (комнаты в коммунальной квартире)

 Вопрос:

    
    В двухкомнатной коммунальной квартире комнаты принадлежат на праве частной собственности двум лицам. Может ли в этой ситуации первый собственник обратиться в суд с гражданским иском о принудительном выкупе доли второго собственника, и вправе ли он требовать, чтобы при определении размера выкупа учитывались обстоятельства приобретения вторым собственником права собственности (например, если цена комнаты была значительно меньше рыночной и др.)?
    
    

 Ответ:

    
    В данной ситуации обращение первого собственника в суд с гражданским иском о принудительном выкупе доли второго собственника не имеет судебной перспективы. Собственник вправе по своему собственному усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п.2 ст.209 ГК РФ).
         
    На основании ч.2 п.4 ст.252 ГК РФ суд может при решении вопроса о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, обязать участников долевой собственности выплатить компенсацию тому участнику долевой собственности, чья доля незначительна, не может быть реально выделена и данный участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. При этом не обязательно согласие данного участника на получение компенсации вместо выдела его доли в натуре.
         
    Улучшить свои жилищные условия возможно путем распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, при согласии всех ее участников. Если по данному вопросу нельзя договориться, то следует поставить вопрос о разделе общей долевой собственности между ее участниками по соглашению между ними. В случае если и подобным образом не удается получить согласие, то вопрос решается в судебном порядке на основании п.п.3, 4, 5 ст.252 ГК РФ.
  
    Пленум Верховного Суда РФ в п.12 постановления от 24 августа 1993 года "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями) разъяснил, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного хода. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
      
    Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда, выдел доли в натуре в коммунальной квартире возможен только в том случае, если  имеется техническая возможность передачи одному из участников общей долевой собственности изолированной части не только жилых, но подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.).       
    

    При отсутствии технической возможности передачи одному из участников общей долевой собственности изолированной части жилых и подсобных помещений суд по просьбе истца определяет порядок пользования квартирой.
   
    На практике может сложиться тупиковая ситуация, когда выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имущества, находящегося в общей долевой собственности, и никто из участников данной собственности не желает платить денежную компенсацию за долю, которая не может быть выделена в  натуре, или никто из участников не желает отказываться от своей доли в данной собственности в обмен на денежную компенсацию. Для  разрешения такой ситуации один из участников общей долевой собственности на основании п.2 ст.246 ГК РФ продает свою долю в праве долевой собственности без согласия других участников общей долевой собственности с соблюдением правил о преимущественном праве покупки (ст.250 ГК РФ). Пленум Верховного Суда РФ в п.10 постановления от 24 августа 1993 года "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями) разъяснил, что продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение предусмотренного ст.250 ГК РФ срока.
         
    ВЫВОД: в данной ситуации обращение первого собственника в суд с гражданским иском о принудительном выкупе доли второго собственника не имеет судебной перспективы. Собственник вправе по своему собственному усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п.2 ст.209 ГК РФ).
          
    Для разрешения данной спорной ситуации участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (ст.252 ГК РФ). На основании ч.2 п.4 ст.252 ГК РФ суд может при решении вопроса о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, обязать участников долевой собственности выплатить компенсацию тому участнику долевой собственности, чья доля незначительна, не может быть реально выделена и данный участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. При этом не обязательно согласие данного участника на получение компенсации вместо выдела его доли в натуре.
    
    На основании п.2 ст.246 ГК РФ участник долевой собственности имеет альтернативную возможность продать свою долю в праве долевой собственности без согласия других участников общей долевой собственности с соблюдением правил о преимущественном праве покупки (ст.250 ГК РФ).
    

Савин Р.В.,
юрист ЗАО "Юридический центр
"Северо-Западный регион"
тел.324-66-75, тел/факс 176-78-64

20 октября 2001 года N Ю1073