Применение ст.395 ГК РФ в договорах долевого участия с участием граждан

 Вопрос:

    Возможно ли применение ст.395 ГК РФ в случае неисполнения обязательства по передаче квартиры дольщику при условии, что со стороны дольщика все обязательства по оплате квартиры выполнены в срок? И если ст.395 ГК РФ не подходит к данному случаю, то на какую надо сослаться?

 

 Ответ:

    
    Вопросы применения положений ст.395 ГК РФ, а также ее соотношение с иными нормами, устанавливающими меры гражданско-правовой ответственности за неисполнение денежного обязательства, являлись предметом исследования многих авторов, в том числе были объектом рассмотрения высших судебных инстанций.
    
    Наиболее важным с практической и юридической точек зрения, безусловно, является совместное постановление Пленумов ВАС И ВС РФ N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" (с изменениями на 04.12.2000).
    
    В соответствии с п.4 постановления N 13/14 проценты, предусмотренные п.1 ст.395 ГК РФ, по своей природе отличаются от процентов, подлежащих уплате за пользование денежными средствами, предоставленными по договору займа (ст.809 ГК), кредитному договору (ст.819 ГК) либо в качестве коммерческого кредита (ст.823 ГК). Поэтому при разрешении споров о взыскании процентов годовых суд должен определить, требует ли истец уплаты процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, либо существо требования составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.
    
    Например, в денежных обязательствах, возникших из договоров, в частности предусматривающих обязанность должника произвести оплату товаров, работ или услуг либо уплатить полученные на условиях возврата денежные средства, на просроченную уплатой сумму подлежат начислению проценты на основании ст.395 ГК. Законом (например, ст.487 п.4, ст.488 п.4 ГК РФ)  или соглашением сторон может быть предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку (пени) при просрочке исполнения денежного обязательства. В подобных случаях, как указывает п.6 постановления N 13/14, следует исходить из того, что кредитор вправе предъявить требование о применении одной  из этих мер, не доказывая факта и размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.
    
    При этом размер процентов (ст.395 ГК), если иной размер ответственности (неустойки) не предусмотрен соглашением сторон, исчисляется на день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты долга), если договором не установлен иной порядок определения процентной ставки. В случае же взыскания долга в судебном порядке и при отсутствии в договоре соглашения о размере процентов суд вправе определить, какую учетную ставку банковского процента следует применить: на день предъявления иска или на день вынесения решения суда (см. п.3 постановления N 13/14).
    

    Применительно к нашему вопросу надлежит определить, к какому виду обязательства относится договор долевого участия в строительстве. Ответ на этот вопрос в юридической теории и практике до сих пор не имеет однозначного юридического толкования. Одни авторы полагают, что указанный договор подвержен юрисдикции простого товарищества (глава 55 ГК РФ), другие считаю, что это инвестиционный договор и на него распространяется инвестиционное законодательство (ФЗ РФ от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"), иные авторы относят этот договор к договорам по оказанию услуг (глава 39 ГК РФ), есть и иные точки зрения.

    Представляется, что наиболее приемлемой и правильной является точка зрения, что договор долевого строительства регулируется в первую очередь нормами инвестиционного законодательства, и что денежные средства (инвестиции), вкладываемые гражданами в строительство (объекты инвестиционной деятельности), безусловно, являются по своей экономической и правовой природе денежными обязательствами (см. ФЗ РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, "Общие положения").

    А коль скоро внесение денежных средств по договору долевого участия в строительство является отношениями, эквивалентными по своему содержанию отношениям кредитным, то на эти отношения в полном объеме распространяются нормы гражданской ответственности за просрочку обязательств и незаконное пользование чужими денежными средствами. Так в силу п.15 постановления N 13/14 при рассмотрении споров, связанных с просрочкой исполнения по кредитным обязательствам, уплата процентов (п.1 ст.809 ГК) является платой за пользование денежными средствами, и подлежит оплате должником по правилам об основном долге. В соответствии с п.1 ст.811 ГК в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа (кредита), на эту сумму подлежат уплате проценты в порядке и размере, предусмотренных п.1 ст.395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена до дня ее возврата заимодавцу, независимо от уплаты процентов, предусмотренных п.1 ст.395 ГК РФ. Если в Вашем договоре долевого участия (кредитном, инвестиционном договоре) предусмотрен увеличенный размер процентов в связи с просрочкой исполнения обязательства (возврата инвестиций), размер ставки, на которую увеличена плата за пользование займом (кредитом, инвестициями), следует считать иным размером процентов, установленных договором (договором долевого участия в строительстве) в соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ.

    Перечисленные выше нормативные положения, относящиеся к договорам займа (кредита), на наш взгляд, полностью применимы к отношениям, связанным с участием в договоре долевого участия в строительстве. Однако это в первую очередь относится к несоблюдению сроков окончания строительства объекта. Для того чтобы приведенные выше санкции могли действовать в случае непередачи квартиры по акту сдачи-приемки, необходимо согласование с контрагентом по договору о наступлении правовых последствий, указанных выше, именно с момента непередачи квартиры.

    В практике часто встречаются договоры, где вообще не оговариваются правовые последствия по несвоевременному возврату полученных от дольщика денежных средств. Прописывается лишь срок (как правило, не менее 60 дней) возврата денежных средств дольщика, без какой-либо оплаты за их пользование и просроченное владение. Более того, из подлежащей возврату денежной суммы, внесенной дольщиком, еще и удерживаются штрафные санкции!!! Приведенные положения, безусловно, являются по своей юридической сути ничтожными и не соответствуют ГК РФ.

    Таким образом, вне зависимости от наличия в тексте договора долевого  участия прописанных положений ответственности контрагента дольщика, в случае просрочки окончания строительства заказчик-застройщик или генеральный инвестор (инвестор) в силу прямого указания законодателя в тексте ГК РФ обязан будет возвратить внесенные  дольщиком денежные суммы (инвестиции), увеличенные, по меньшей мере, на двойную ставку банковского процента (если иной размер не согласован сторонами) за соответствующий срок, определяемый в соответствии с действующим гражданским законодательством РФ.

Баринов Юрий,адвокат
Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов,
консультант российско-американской аудиторской фирмы "ICPA.Corp.",
контактный тел.: (812) 311-61-30

19 ноября 2001 года N Ю1186