Недействительность сделок, связанных с отчуждением жилых помещений

 Вопрос:

    Каким параметрам должны отвечать сделки с жильем, чтобы впоследствии не возникал вопрос об их действительности?
    
             

 Ответ:

    Для подавляющего большинства граждан слово "недвижимость" ассоциируется с жилыми помещениями с квартирами и комнатами, в которых граждане проживают. Действительно, сейчас жилье - это главная составляющая жизненного успеха. От наличия или отсутствия жилья существенного зависит наша с Вами жизнь, положение в обществе. Оно является основой материального благополучия, тем, что можно оставить после себя детям и любимым внукам. Для многих собственное жилье - это  результат многолетнего труда и лишений, связанных с необходимостью накопить средства на его приобретение.
    
    В настоящее время, когда для многих граждан возможности  безвозмездного получения жилья от государства исчерпаны, то остается возможность получения жилья либо путем его приобретения, либо путем участия в долевом строительстве. Растет число таких сделок как купля-продажа, дарение, мена. Этим перечнем не исчерпываются все возможные варианты сделок с жильем. Возможны также аренда, залог жилого помещения, поручительство жилым помещением и многие другие сделки с жилыми помещениями.
    
    Сделка - это слово, понятное для всех. Для тех же, кто испытывает затруднения, сразу поясним, что под сделками понимаются действия граждан, направленные на изменения имущественных прав и обязанностей в отношении вещи, которую Вы приобретаете или получаете в пользование. Иными словами, посредством сделок мы распоряжаемся вещами. Договор - это тоже сделка.
    
    С точки зрения Гражданского кодекса, сделка должна отвечать определенным требованиям. В противном случае она признается недействительной, то есть не влекущей никаких правовых последствий. По такой сделке у Вас не возникает прав и обязанностей. Так, допустим, если Вы купили квартиру, а сделка купли-продажи потом была признана недействительной, то у Вас не возникает право собственности на квартиру. Вы будете обязаны вернуть продавцу квартиру, а он Вам - деньги. В силу различных причин не всегда возможно вернуть обратно свои деньги: продавец уже может их потратить, уехать в другую страну и т.д. Не говоря уже о расходах, связанных с судебными и иными процедурами. Имея жилое помещение, полученное по недействительной сделке, необходимо понимать, что Вы живете на пороховой бочке. В течение практически неопределенного количества времени у Вас могут возникнуть проблемы, на решение которых Вам будет необходимо затратить значительные средства.  
    
    О требованиях, предъявляемых Гражданским кодексом к форме сделок с жилыми помещениями, наслышаны все. Ни для кого не секрет, что сделка с жильем должна быть заключена в письменной форме, лучше, если она будет нотариально удостоверена. Сделку с жилым помещением обязательно надо зарегистрировать в ГУЮ "Государственном бюро регистрации прав на недвижимость". Однако даже нотариальное удостоверение сделки и ее государственная регистрация не дают стопроцентных гарантий действительности сделки. А, значит, есть шанс лишиться вновь приобретенного жилья или нажить другие крупные неприятности.
    

    Какие же еще требования закон предъявляет к сделкам? На этот вопрос проще всего ответить, рассказав об основаниях, по которым сделка с жилым помещением может быть признана недействительной.
    
    Прежде всего, сделка может быть совершена под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (статья 178 Гражданского кодекса). Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, действовавшего под влиянием заблуждения. Наличие заблуждения влияет на Ваше желание совершить сделку. С точки зрения закона, существенное значение имеет лишь  заблуждение относительно качеств жилого помещения, имеющих существенное значение для его использования для проживания, либо относительно вида заключаемой сделки. Важным является то, что заблуждение относительно мотивов и целей сделки не признается существенным. То есть, если Вы покупали квартиру в надежде подарить ее на свадьбу племяннику, а свадьба в последний момент расстроилась, то Вы не можете признать сделку купли-продажи квартиры недействительной.
    
    Другие основания, по которым сделка с жилым помещением может быть признана недействительной, - это насилие и угроза. Насилие - это физическое воздействие на того, кто заключает сделку. Необязательно, чтобы это насилие оказывалось со стороны того, с кем заключается сделка. Достаточно, чтобы эта сторона знала о насилии и использовала его в своих интересах. Угроза - это психическое давление на участника сделки. Угроза должна быть не мнимой, а реальной. То есть угрожающая сторона действительно может выполнить свои угрозы: избить, убить Вас или Ваших родных, нанести ущерб Вашему имуществу и т.д. С точки зрения закона невозможно угрожать правомерными действиями. Не является угрозой обещание заявить в налоговую инспекцию о неуплате налогов, даже если Вы все исправно платите, или в милицию о правонарушении.
    
    Иными словами, насилие и угрозы заставляют Вас совершить сделку или совершить сделку именно с конкретным лицом, в то время как Вы не намерены совершать сделку либо намерены совершить ее с другим лицом.
    
    Особым основанием признания сделки недействительной является злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной. Эта формулировка закона означает следующее. Многие сделки заключаются через представителя. Представитель должен действовать в соответствии с Вашими указаниями, но некоторые люди недобросовестны. В силу различных причин Ваш представитель может вступить в соглашение с другой стороной, в результате чего могут пострадать Ваши интересы. По сути дела, имеет место сговор между Вашим представителем и другой стороной по сделке. Например, Ваш представитель договорился с продавцом квартиры, в которой помимо продавца был зарегистрирован еще кто-то. Ваш представитель знал об этом, но скрыл это от Вас. Продавец же "поделился" с ним деньгами. А Вы в результате  вынуждены мириться с нежелательными "соседями". Такую сделку можно признать недействительной по тому основанию, что представитель вступил в злонамеренное соглашение со стороной по сделке.
    

    В жизни порой бывают ситуации, когда надо срочно достать где-то деньги, например, для экстренной операции. Порой единственным вариантом их получения является срочная продажа квартиры. Этим могут воспользоваться недобросовестные люди. Допустим, что Вам срочно нужна определенная сумма и эта сумма ниже, чем реальная цена квартиры. И Вам кто-то предлагает именно за эту сумму продать ему квартиру с очень быстрым оформлением документов и выплатой денег. Таким образом, Вы были вынуждены  продать квартиру, но за меньшую ее стоимость. Сторона по сделке, в нашем примере - покупатель, воспользовалась Вашей острой нуждой в деньгах и навязала "свою" цену квартиры. Это так называемая кабальная сделка. Кабальные сделки также могут быть признаны недействительными по решению суда.   
    
    Иногда при заключении сделок с жилыми помещениями стороны пытаются обмануть закон. В практике много случаев, когда совершается обмен жилыми помещениями лишь "на бумаге". Заключается договор, регистрируется, все делается в соответствии с законом. Но фактически квартирами не меняются. То есть продолжают жить в тех же жилых помещениях, что и до такого фиктивного обмена. Делается это с разными целями: каким-то образом избежать налогов, для проведения в дальнейшем хитроумной комбинации с квартирами и т.д. Такие сделки Гражданский кодекс признает мнимыми (статья 170). Это тоже основание для признания такой сделки недействительной. Причем действительность это сделки может быть оспорена в суде любым заинтересованным лицом. Такими лицами являются не только  стороны по сделке, но и все зарегистрированные в жилом помещении, а также другие лица в зависимости от характера сделки. Поэтому, прежде чем заключать сделку без намерения ее фактического исполнения, надо крепко подумать, помня, что в стремлении обойти закон чаще всего можно перехитрить лишь самого себя.
    
    На мнимые сделки очень похожи так называемые притворные сделки. Это сделки, заключенные для прикрытия других сделок. Самым ярким примером такого рода сделок является следующий. Любящие бабушки и дедушки часто очень хотят оставить свои квартиры внукам после своей смерти. Но в силу различных причин не пишут завещание на имя внуков, а при жизни делают дарственную. Говоря юридическим языком, заключают договор дарения между собой и внуками. Но фактически квартиру не передают, продолжают в ней проживать, оплачивать ее и т.д. в расчете на то, что после их смерти все отойдет любимому потомку. Но важно понимать, что на самом деле дарение в этом случае прикрывает завещание. Под маской сделки дарения квартира завещается на случай смерти. А такое "дарение", в силу Гражданского кодекса, является недействительным. Поэтому данная сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованной стороны.
    
    Серьезной провинностью, с точки зрения Гражданского кодекса, является заключение сделки, не соответствующей требованиям закона или иного нормативного акта. Требования закона к сделкам с жилыми помещениями весьма обширны. Но не стоит бояться не выполнить какие-либо из них по незнанию. Как правило, все они либо "на слуху", либо выявляются при регистрации сделок. Но, тем не менее, сделки, не соответствующие требованиям закона достаточно часто встречаются в практике. Объяснение очень простое: стороны сделки, зная о требованиях закона, сознательно идут на их нарушение. Например, требованием закона является получение согласия органа опеки и попечительство (сейчас это муниципальные органы) на сделки с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние. Иногда такое согласие не получают, но сделку все равно совершают. Такая сделка не соответствует требованиям закона и является недействительной в силу статьи 168 Гражданского кодекса.
    

    Мы постарались рассказать об общих основаниях для признания сделки недействительной. Напоследок хотелось лишь остановиться на следующем моменте. Граждане обращаются к адвокатам с вопросом: "Какую цену жилья указывать в договоре - так называемую "пибовскую" или рыночную?".  
    
    Например, если в договоре указывается так называемая "пибовская" цена квартиры, которая значительно ниже действительной, рыночной стоимости жилья, а на реальные деньги, уплачиваемые за квартиру, пишутся расписки, то если по каким-либо причинам происходит возврат сторон по этой сделки в первоначальное состояние, то покупатель получает обратно "пибовскую" стоимость. То есть покупатель возвращает квартиру, а продавец - деньги, уплаченные покупателем. Но не в размере реально уплаченной суммы, на которую расписки, а в размере "пибовской" цены, указанной в зарегистрированном договоре купли-продажи.
    
    Необходимо знать, что цена является существенным условием договора. Поэтому расписки с суммами, отличными от указанных в договоре, также подлежат регистрации. В противном случае часть своих денег Вы обратно не получите.
    
    Однако при указании конкретной цены квартиры необходимо помнить и о налогах, которые нужно будет оплатить после сделки с жильем. В связи с этим желательно обо всех вопросах, возникающих при сделках с жильем, проконсультироваться у адвоката.
         
    

"Адвокатская фирма "Юринформ-Центр",
специализированная юридическая консультация
Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов
Адрес: Санкт-Петербург, Большой пр. ПС, 31

12 октября 2001 года N Ю1191