Задаток, при совершении сделок с агентствами по недвижимости при покупке жилья

 Вопрос:

    
    Я заключила предварительный договор на куплю-продажу квартиры и внесла за нее задаток 10 000 руб. Агентство недвижимости (в которое я обратилась для подбора варианта и оформления сделки обмена через куплю-продажу) настаивает на увеличении суммы задатка (по их словам, для большей уверенности и надежности сделки).

    Могу ли я увеличить задаток и будет ли законным соглашение о задатке, если у физического лица, которое собирается мне продать квартиру, в настоящий момент договор о приватизации на свою квартиру не зарегистрирован в органах юстиции. Я считаю, что, пока договор о приватизации не прошел государственную регистрацию и отсутствует свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, квартира принадлежит государству и совершать какие-то юридические манипуляции не должна. Права ли я?  И будет ли при сложившейся ситуации законна генеральная доверенность на квартиру (которую я планирую приобрести), оформленная (опять же по словам риэлтеров) для полной уверенности и надежности сделки.
    
   

 Ответ:

    По предварительному договору (ст.429 ГК РФ) не может быть заключено соглашение о его обеспечении в виде задатка. Правовая суть отношений, возникающих между его контрагентами, заключается лишь в принятии на себя обязательства заключить договор в будущем. При этом условие каких-либо расчетов по нему, а также заключения в целях обеспечения данного договора соглашений о задатке, неустойке, залоге и т.д. - юридически ничтожно. Данный вывод закреплен и действующей судебной практикой. Тем не менее многие агентства продолжают взимать задатки с граждан. Выбор за Вами.

    Другое дело, что в качестве обеспечения обязательства на оказание риэлторских услуг возможно любое обеспечение, в том числе и в форме задатка. Непосредственно соглашение о задатке возможно при заключении договора купли-продажи квартиры. И тогда, в случае отказа Продавца, например, от исполнения договора последний обязан будет оплатить Покупателю двойной размер уплаченного Покупателем задатка в качестве обеспечения и намерения исполнить договор купли-продажи (ст. ст. 380, 381 ГК РФ).

    Далее. В соответствии со ст.6, п.1, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации…", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация возникших после введения в действие ФЗ "О государственной регистрации…" ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие ФЗ "О Государственной регистрации…"

    Применительно к нашей ситуации это означает, что при совершении сделки с приватизированной ранее квартирой данная сделка подлежит государственной регистрации, но при этом заключенный в письменной форме договор (например) купли-продажи будет, безусловно, иметь юридические последствия и подлежит государственной регистрации (ст.558 ГК РФ), как и сам переход права собственности от прежнего владельца квартиры к ее новому владельцу. Поэтому вывод о том, что приватизированная квартира принадлежит государству до ее государственной регистрации,  юридически абсурден.

    Из вопроса не совсем ясно, на кого будет оформлена генеральная доверенность и с какой целью. Во всяком случае, она не может быть оформлена на Покупателя как заинтересованное лицо и в соответствии с требованиями ст.182, п.3, ГК РФ. Необходимо также и памятовать, что всякая доверенность во всякое время может быть отозвана лицом, ее выдавшим. Так что говорить о какой-то большей уверенности и надежности представляется проблематичным.
                                                                                                      

Баринов Юрий,адвокат
Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов,
консультант российско-американской аудиторской фирмы "ICPA.Corp.",
контактный тел.: (812) 311-61-30

26 ноября 2001 года N Ю1212