Признание недействительными договоров приватизации и купли-продажи квартиры

 Вопрос:

    Свое письмо я разбила на три вопроса, они связаны между собой. Речь идет о нашей квартире.
    
    1) В 1984 году мой сын был выписан, т.к. после окончания десятого класса поступил в институт, затем служил в Советской Армии, женился, переехал с женой и сыном в 1989 году из Томска, где они учились, в Омск, куда ее направили на работу по распределению после института. Там и проживает. Мы с мужем в октябре 1992 года приватизировали квартиру, в ордер которой сын был вписан, на двоих. Судом он не был лишен права пользования квартирой, договор найма с ним не был расторгнут. При приватизации в администрации города от сына также не требовали согласия или отказа. Вопрос таков: действительна ли такая приватизация? Имеет ли значение место жительства сына?
    
    2) В феврале 2000 года мы с мужем квартиру продали также без ведома сына. Он подал в суд иски о признании недействительными договоров приватизации и купли-продажи. В своем решении от 21 июня 2001 года  суд в удовлетворении требований отказал, мотивируя это тем, что:
    
    а) сын в 1984 году выписан из квартиры на постоянное место жительства;
    
    б) 1 февраля 2001 года он участвовал в приватизации в Омске, а это значит, что его права на момент рассмотрения иска (21 июня 2000 года) не нарушены (проигнорирован тот факт, что предметом судебного разбирательства была приватизация от 1992 года). Вопрос: нарушены ли права сына?  
    
    3) 3 апреля 2000 года мы с мужем подали в Департамент по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявление о приостановлении регистрации договора купли-продажи в связи с подачей в суд иска о признании договора купли-продажи от 28 февраля 2000 года недействительным. Однако уже 4 апреля 2000 года сделка была зарегистрирована. Суд считает, что в ст.19 Федерального закона "О государственной регистрации прав…" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ такое основание не предусмотрено. Однако п.3 ст.19, п.2 ст.28 этого же Закона и ст.1 ГК РФ, предусматривающая свободу договора, говорят об обратном.  Вопрос: правы ли Департамент и суд, проигнорировав наше заявление?

г.Усть-Илимск Иркутской обл.

 Ответ:

   
    Несмотря на то, что Ваш сын был выписан, в соответствии со ст.60 Жилищного кодекса РСФСР  (с последними изменениями от 17 апреля 2001 года) его право пользования жилым помещением сохранялось на время: выезда в другую местность в связи с учебой - в течение всего срока обучения; призыва в Вооруженные Силы - в течение всего времени прохождения службы.  В соответствии с Инструкцией Минюста СССР, Госкомтруда СССР и МВД СССР от 20 января 1989 года "О порядке сохранения за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, жилого помещения в месте постоянного жительства" временно отсутствующие граждане, за которыми сохраняется жилое помещение, пользуются всеми правами и несут все обязанности в отношении этого помещения, которыми они пользовались до выезда в течение всего срока, на который за ними сохраняется жилое помещение (п.5). Вы пишете, что в 1989 году сын с женой и ребенком поселились в Омске, куда получила направление жена, и там, как можно понять из письма, жилое помещение им было предоставлено. В соответствии с п.12 все той же Инструкции Минюста СССР, Госкомтруда СССР и МВД СССР "при получении временно отсутствующими гражданами жилой площади, вселении их на жилую площадь членов семьи, а также в иных случаях обеспечения временно отсутствующего гражданина жилой площадью для постоянного жительства право пользования ранее занимаемым жилым помещением, из которого он выбыл, утрачивается". Соответственно, с момента прописки Вашего сына в предоставленном  в Омске жилом помещении для постоянного проживания он утратил право на свое прежнее место жительства, которое сохранялось за ним во время учебы и службы в армии. Органы, прописавшие Вашего сына и его семью в Омске, должны были проинформировать органы по месту прежнего жительства сына о прописке его в предоставленное в постоянное пользование жилое помещение либо о прописке в качестве члена семьи на жилую площадь других лиц.
      
    Квартиру Вы приватизировали в октябре 1992 года, а значит, прошло около трех лет с того момента, как у сына прекратились какие бы то ни было права и, соответственно, обязанности по отношению к Вашей квартире. Вот и ответ на Ваш вопрос: приватизация действительна. И никакого согласия сына не требуется. Странно только, что местная администрация оставалась пассивной стороной в этом вопросе.
   
    Ответ на второй вопрос вытекает из ответа на первый. Действительно, Ваш сын, подавая в суд иски о признании договоров купли-продажи и приватизации недействительными, ничего не добьется. 21 июня 2001 года суд вынес законное решение, отказав в требованиях истцу (Вашему сыну). Правда, вызывает некоторое удивление мотивировка суда: если Вы верно воспроизвели ее, суд установил, что в 1984 году Ваш сын был выписан на новое постоянное место жительства, тогда как реальная прописка на новое постоянное место проживания осуществилась только в 1989 году.  Что же касается утверждения суда о том, что после участия сына в приватизации в феврале 2001 года его права (как Вы пишете, на момент рассмотрения иска - 21 июня 2001 года) уже не нарушены, то это очевидная неточность: права Вашего сына не были нарушены приватизацией  Вашей квартиры не потому, что он годом раньше уже поучаствовал в приватизации (в Омске), а потому, что  он еще в 1989 году был прописан на другое постоянное место жительства и уже тогда утратил право на приватизацию Вашей квартиры. Ответ на второй вопрос таков: права сына не нарушены и, естественно, приватизация законна.

    Что же касается ответа на третий вопрос, то, действительно, по статьям Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года (приведенным Вами в письме) заявление о приостановлении регистрации договора купли-продажи должно было приостановить совершающуюся процедуру. Однако, невзирая на Ваше заявление, договор был зарегистрирован Департаментом на следующий же день. На практике такое случается довольно часто. Из письма угадывается, что Вы по каким-то причинам настроены расторгнуть договор купли-продажи квартиры. Решение суда законно (хотя в его мотивировке есть ошибки) и не дает такой возможности. Попытка воспрепятствовать государственной регистрации сделки купли-продажи оказалась неудачной, и обжаловать регистрацию Вам не удастся. Дело в том, что сам официальный отказ в приостановлении регистрации, равно как и игнорирование заявления о приостановлении регистрации (в Вашем случае) не могут быть самостоятельным предметом судебного обжалования. Обжалован может быть последовавший за этим отказ в регистрации прав. Также самостоятельным основанием приостановления регистрации является определение или решение суда. В этом случае регистрация приостанавливается на срок, указанный в решении или определении.   

    В случае, если права на недвижимое имущество оспариваются в судебном порядке, регистратор делает запись о том, что в отношении данных прав заявлено  требование со стороны конкретного лица. Основанием для внесения такой записи может быть надлежаще заверенная копия определения судьи о принятии соответствующего искового заявления к производству либо справка из суда о нахождении в его производстве соответствующего дела.  
  
    Как видно из этого краткого изложения общих правил, Вы не имеете возможности обжаловать решение о регистрации, поскольку судом приватизация признанна законной, а иных оснований, ставящих под сомнение законность сделки купли-продажи квартиры (судя по изложенному Вами в письме), нет.

Юрист Грудцына Л.Ю.
    "Адвокат", N 11, ноябрь 2001 года

30 ноября 2001 года N Э1017