Принудительный обмен жилья

 Вопрос:

    
    Возможно ли выделение доли из однокомнатной квартиры при невозможности совместного проживания? Квартира не приватизирована. Как доказать в суде невозможность совместного проживания в однокомнатной квартире и что указывать при обращении в суд с требованием о принудительном обмене жилья (на примере, пожалуйста)?
    

 Ответ:

    Вопросы, связанные с регулированием отношений, основанных на праве общей собственности, в том числе и ее разновидности: общей долевой собственности - регулируются положениями главы 16  ("Общая собственность") ГК РФ.

    Исходя из содержания вопроса однокомнатная квартира используется, видимо, по договору социального найма (ст.671 ГК РФ) и не приватизирована. Такая квартира относится к государственному жилищному фонду (ст.6 ЖК РСФСР) и не может быть предметом иска о выделении доли одному из ее нанимателей.

    Поэтому единственно возможным решением возникшей жилищной проблемы (при невозможности добровольного ее урегулирования, например, путем обмена) - является подача иска о выселении или принудительном обмене жилого помещения в связи с невозможностью совместного проживания.

    Юридическими основаниями для предъявления указанного выше иска являются положения ст.ст.687 ГК РФ и ст.98 ЖК РСФСР.

    В соответствии со ст.98 ЖК РСФСР основаниями для вынесения решения суда о принудительном обмене являются: систематическое разрушение или порча жилого помещения, использование его не по прямому назначению, систематическое нарушение  правил "Социалистического общежития", что делает невозможным для других проживание с нарушителем в одной квартире или в одном доме. При этом необходимым условием для положительного решения суда признается безусловное представление суду доказательств о применении реальных мер принуждения и общественного воздействия на нарушителя.

    Также необходимо для заинтересованной в принудительном обмене стороны указать в иске и, следовательно, предложить конкретный вариант жилой площади для  потенциально выселяемого. Более того, в качестве третьих лиц в данном иске привлекаются, участвующие в обмене заинтересованные стороны. Здесь важно, чтобы эти лица имели стойкую готовность участвовать в процессе о принудительном обмене, что возможно лишь в случае их особой заинтересованности в конкретной однокомнатной квартире (или в силу каких-либо иных согласованных с ними договоренностей). Важно и желательно, чтобы подобранный заинтересованной стороной вариант жилья, существенно не ухудшал жилищные условия выселяемого (например, этажность, метраж, иные обстоятельства, важные для конкретного лица).

    Что же касается обстоятельств, на которые нужно обратить внимание суда при данном иске, то можно пояснить следующее. В судебной практике под так называемыми "правилами общежития", которые учитываются при вынесении решения судом, понимаются очень широкий спектр обстоятельств. Это и антиобщественные (аморальные) действия нарушителя в квартире или в доме, которые, хотя и не зафиксированы в нормативных актах, но противоречат общепризнанным правилам поведения.
    

    Данные обстоятельства, как правило, подтверждаются соседями по дому. Противоправное, недостойное поведение в быту может подтверждаться мерами административного воздействия (соответствующими протоколами и сведениями из правоохранительных органов об имевших место приводах в милицию и т.п.)

    Из вопроса неясно, но возможно предположить, что лица, проживающие в однокомнатной неприватизированной квартире, - бывшие супруги. В этом случае, исходя из существующей судебной практики, одного факта развода достаточно, чтобы инициировать иск о принудительном обмене жилья.

    И в заключение хотелось бы обратить на одну особенность, которую необходимо учитывать при подборе варианта жилья для выселяемого. Нельзя предлагать к варианту обмена приватизированное жилье, так как гражданина нельзя в принудительном порядке обязать быть собственником.

    

Баринов Юрий,адвокат
Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов,
консультант российско-американской аудиторской фирмы "ICPA.Corp.",
контактный тел.: (812) 311-61-30

17 декабря 2001 года N Ю1298