Основания прекращения права собственности на объект недвижимости

 Вопрос:

    Наша организация имеет приватизированное помещение в жилом доме. Недавно появилась информация, что наш дом поступает на инвестиционно-тендерные торги и будет переведен в статус нежилого. Возможна также передача его целевым назначением инвестору. Вопросы: каковы в данной ситуации наши права как собственника помещения в этом доме. Мы не хотим отдавать его, но нас уверяют, что решением ИТК нас фактически обяжут от него отказаться (выплатят компенсацию в виде балансовой стоимости помещения)?

   

 Ответ:

    Согласно ст.35, п.3 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное  отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равнозначного возмещения. Статья 55, п.3, Конституции РФ закрепляет государственную охрану прав собственника, провозглашая, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, для обеспечения обороны страны и безопасности государства.
    
    ГК РФ является одним из таких федеральных законов, который детализирует основания, права и обязанности участников по изъятию (лишению) имущества собственника. Так, в  ст.235, п.2, ГК РФ перечисляет случаи принудительного изъятия имущества у собственника. Применительно к теме вопроса допускается отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст.239, ст.283 ГК РФ). В соответствии с приведенными статьями ГК РФ процедура изъятия имущества в случае несогласия собственника (незаключения соответствующего договора о порядке, сроках, стоимости возмещения изъятого имущества) такой спор подлежит рассмотрению соответствующим судом. Суд в свою очередь обязан проанализировать соблюдение действующего гражданского законодательства РФ, и в частности:
    
    - соблюден ли порядок и срок (не позднее 1 года до изъятия земельного участка) предварительного уведомления собственника уполномоченным органом (органы федеральной власти, субъекта Федерации или муниципального образования в соответствии с их компетенцией);
    
    - заинтересованная в изъятии имущества сторона должна доказать соответствие своих действий по изъятию наличием действительных государственных или муниципальных нужд;
    
    - соблюден ли конституционный принцип предварительного и равнозначного возмещения потерь собственнику. Причем исходя из положений ст.281 ГК РФ можно сделать вывод, что возмещение будет равнозначным при условии выплаты рыночной стоимости имущества, а не его балансовой стоимости.
    
    Таким образом, в соответствии с действующим законодательством РФ, возможно изъятие имущества собственника по предусмотренным в законе основаниям, но при непременном соблюдении установленным им процедур равнозначного, предварительного, полного возмещения убытков собственнику. Причем в случае недостижения согласия в связи с таким изъятием последнее слово остается за судом.

Баринов Юрий,адвокат
Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов,
консультант российско-американской аудиторской фирмы "ICPA.Corp.",
контактный тел.: (812) 311-61-30

11 февраля 2002 года N Ю1560