Принудительное изъятие жилого помещения у собственника

 

 Вопрос:

    Какие возможности принудительного изъятия жилого помещения у собственника предусмотрены Жилищным кодексом РСФСР 1983 года?
    

 Ответ:

    Предусматривая возможность выселения граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений, закон устанавливает две возможности ее осуществления: с предоставлением другого жилого помещения и без такового. Следует отметить, что любое расторжение договора социального найма (за исключением добровольного) и как следствие - выселение, производится в судебном порядке.
    
     В случаях, указанных в законе, выселяемым гражданам предоставляется другое благоустроенное жилое помещение:
    
    во-первых, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд, либо дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой. Выселяемым из него гражданам другое благоустроенное помещение предоставляется организацией, которой отводится земельный участок, либо предназначается подлежащий переоборудованию жилой дом (жилое помещение). В иных случаях дома гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой принадлежит дом, либо органом местного самоуправления;
    
    во-вторых, если дом (жилое помещение) грозит обвалом, то в таком случае гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется по решению органа местного самоуправления за счет его жилищного фонда, либо соответствующей организации.
    
    Кроме того, в соответствии со ст.94 ЖК РСФСР офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, и проживающие совместно с ними лица, а также другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами, могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.
    
    Что же может быть предоставлено взамен выселения?
    
    Законом предусмотрено, что предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарными техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не меньше ранее занимаемого. При этом если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат. Если же наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее 12 кв. метров жилой площади на одного человека, а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимися ею, - с учетом нормы дополнительной площади. Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя.
    
    Но не всегда предоставляемое жилое помещение может быть благоустроенным. Жилищное законодательство предусматривает случаи, когда выселение возможно с предоставлением гражданам другого, в том числе и неблагоустроенного жилого помещения. На сегодняшний день в соответствии с частью 6 статьи 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам общежития.
    

    Более суровой мерой является выселение без предоставления другого жилого помещения. В соответствии со ст.98 ЖК РСФСР без предоставления другого жилого помещения граждане выселяются:
    

    - если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение;
    

    - если используют его не по назначению;
    

    - если систематические нарушения правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.
    
    Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.
    
    Стоит отметить, что выселение возможно лишь при наличии вины.
    
    Требование о выселении без предоставления другого жилого помещения может быть предъявлено наймодателем или другими заинтересованными лицами.
    
    Впрочем, куда чаще на практике суды применяют норму закона, по которой взамен выселения лица в связи с невозможностью совместного проживания можно обязать таких лиц произвести обмен занимаемого ими жилого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в таком обмене стороной.
    
    Особо хочется отметить особенности расторжения договора найма, предусмотренные ГК РФ, поскольку в качестве последствия расторжения такого договора ГК предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда. Ст.687 устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя за  три месяца.
    
    Наймодатель вправе требовать расторжения договора найма жилого помещения в следующих случаях:
    

    - невнесения нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного  договором срока платежа;
    

    - разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
    

    - использования жилого помещения не по назначению, либо систематическом нарушении прав и интересов соседей. В таких случаях наймодатель может  предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за которых он отвечает, и после этого продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать  права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
    
    По всем этим трем случаям суд может предоставить нанимателю срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение этого срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
    
    Остается добавить, что выселение из жилого помещения может быть произведено и в случае признания лица утратившим право пользования жилым помещением, но на сегодняшний день эта норма закона на практике почти не применяется в связи с правовым вакуумом, поскольку самым сильным аргументом выселяемых была и остается Конституция РФ, положения ст.40 которой следует привести полностью:
    

    1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
    

    2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
    

    3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
    
    Выводы делайте сами.

Ю.Г.Буйко, адвокат,
ЮК 55 "Адвокатское бюро Нарышкиных"
Санкт-Петербургской объединенной коллегии адвокатов
Вознесенский пр., д.41
Тел.: 314-85-27, 312-87-84
(круглосуточно)

14 марта 2002 года N Ю1682