Порядок сдачи внаем комнаты в коммунальной квартире

Вопрос:

     Может ли совладелец коммунальной квартиры обойти ст.246-247 Гражданского кодекса и сдать в аренду свою комнату без согласия соседей-совладельцев? Каким образом в этом случае можно бороться за свои гражданские права?
    
    

 Ответ:

     Законодательство РФ допускает приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости. В том числе возможно приобретение жилья путем приватизации комнаты в коммунальной квартире.
    
    Коммунальная квартира передается гражданам только в общую долевую собственность. При приватизации коммунальной квартиры места общего пользования передаются в общую долевую собственность граждан, участвующих в приватизации (распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 25.05.94 N 539-р "О приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге").
    
    В соответствии со ст.127 ЖК РСФСР граждане, имеющие в личной собственности жилой дом (часть дома), квартиру, пользуются ими для личного проживания и проживания членов их семей. Они вправе вселять в дом, квартиру других граждан, а также сдавать их внаем на условиях и в порядке, устанавливаемых законодательством Союза ССР, ЖК РСФСР и другим законодательством РСФСР. Это все также относится и к коммунальным квартирам, которые в соответствии с законодательством РФ могут быть в частной собственности.
    
    Порядок сдачи внаем дома, квартиры, комнаты в коммунальной квартире определяется ст.131 ЖК РСФСР, которая указывает, что  форма договора найма, аренды, а также срок, на который заключается договор, и другие условия определяются соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством. В настоящее время данный вопрос регулируется гражданским законодательством, а именно ГК РФ, где есть соответствующая глава 35 "Наем жилого помещения".
    
    Однако надо иметь в виду, что если речь идет о коммунальной квартире, где есть несколько сособственников, то речь идет об общей долевой собственности. И здесь необходимо, в первую очередь, руководствоваться нормами главы 16 ГК РФ об общей собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (речь идет о распоряжении имуществом в целом, например, всей квартирой).
    
    Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
    
    Таким образом, для того чтобы вселить в комнату в коммунальной квартире людей, необходимо получить согласие других собственников коммунальной квартиры. При их отказе на вселение данный вопрос решается в судебном порядке путем выдела своей доли в натуре из общего имущества (ст.252 ГК РФ), после чего общая долевая собственность прекращается в отношении данного лица (он становится полноправным собственником выделенного в натуре имущества).
    

Савин Р.В.,
главный специалист ЗАО "Юридический центр
"Северо-Западный регион",
тел.324-66-75, тел./факс 176-78-64

28 марта 2002 года N Ю1727