Аренда жилого дома на принадлежащем гражданину садовом земельном участке  

 Вопрос:

    В каком порядке можно сдать внаем или аренду жилой дом на принадлежащем гражданину садовом земельном участке другому лицу?
    
    

 Ответ:

    В соответствии со ст.19 Закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15 апреля 1998 года, член садоводства имеет право как собственник самостоятельно распоряжаться земельным участком и иным имуществом, если оно в соответствии с законом не изъято из оборота, т.е. не может быть продано, заложено, сдано в аренду и т.д.
    
    Собственник земельного участка, что должно быть подтверждено свидетельством о праве собственности на землю, вправе сдать садовый земельный участок с находящимися на нем строениями другому лицу за установленную договором плату, если это не нарушает прав и интересов других лиц.
    
    Граждане, которые намерены сдать в наем собственный жилой дом без каких-либо прав на земельный участок, заключают с нанимателем договор найма жилого помещения. Юридические лица вправе использовать арендуемые (нанимаемые) жилые помещения исключительно в соответствии с их функциональным назначением, т.е. для проживания граждан. Физические лица вправе заключать лишь такой договор найма жилого помещения, который не содержит условий пользования земельным участком, на котором находится жилое строение.
    
    По договору найма наймодатель (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
    
    Что касается земельного участка, то гражданское законодательство предусматривает понятия "главная вещь" и ее принадлежность. При найме жилого дома главной вещью будет дом, а земельный участок - принадлежностью к дому, этой главной вещи. Поэтому при найме (аренде) дома нанимателю (арендатору) одновременно с передачей прав владения и пользования домом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
    
    В случае когда земельный участок, на котором находится арендуемый дом, продается другому лицу, за арендатором (нанимателем) этого дома сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята арендуемым домом и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
    
    Договор аренды (найма) дома, находящегося на земельном участке, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем).
    

    Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
    
    Обязательным условием  договора аренды (найма) дома в садоводстве является определение размера арендной платы. При отсутствии в договоре условия о размере арендной платы договор аренды (найма) дома считается незаключенным.
    
    Установленная в договоре плата за аренду дома и другой недвижимости на земельном участке включает плату за пользование участком, на котором расположена эта недвижимость.
       

Мусатов В.Н.,
адвокат ЮК 55 "Адвокатское бюро Нарышкиных"
Санкт-Петербургской объединенной коллегии адвокатов
Вознесенский пр., д.41
Тел.: 314-85-27, 312-87-84
(круглосуточно)

26 октября 2001 года N Ю1376