Договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением

 Вопрос:

    Мне нужна квартира, а моя дальняя родственница как раз сделала мне выгодное предложение: я обеспечиваю ей достойную жизнь вплоть до ее смерти, а она взамен отдает мне свою квартиру. Вопрос только в том, как мне уберечь себя от обмана, так как подобное соглашение, заключенное на словах, не может иметь гарантий. Тем более что у моей родственницы есть прямые наследники.

 Ответ:

    
    Мы согласны с вами, такое соглашение не может быть заключено в устной форме, так как в этом случае закон не может гарантировать вам что-либо.
    
    С другой стороны, завещание - тоже не выход. Причина проста: статья 534 ГК РФ определяет, что завещание может быть изменено по желанию завещателя, при этом более позднее завещание имеет безусловный приоритет над более ранним. Другая статья ГК РФ (ст.535) предопределяет также, что даже в случае наличия завещания при ряде обстоятельств родственники покойного имеют право на 2/3 доли всего имущества, которая переходила бы к ним при законном наследовании. Кроме того, завещание не устраняет право завещателя продать собственность или распорядиться ею по-другому. В этом случае наследование станет невозможным вследствие отсутствия предмета наследования.
    
    Однако ваша проблема уже давно нашла решение в законодательстве РФ. Существуют две специальные формы договоров. Это договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. Оба эти договора предусматривают передачу имущества в собственность за периодическую выплату определенной суммы денег или за обеспечение содержания в другой форме. Тот, кто передает собственность, обеспечивает себе периодическое получение денег или пожизненное содержание. Тот, кому передают собственность, гарантированно ее получает, так как оба договора обеспечивают переход собственности к плательщику ренты сразу же после заключения одного из них.
    
    Теперь подробнее о договорах.
    
    Договор пожизненной ренты предусматривает выплату ренты в сумме, установленной договором (но не менее минимального размера заработной платы, определенного законодательством РФ), ежемесячно и выплату процентов, предусмотренных ст.395 ГК РФ в случае несвоевременной выплаты ренты. Дополнительный пункт данного договора, принятый обеими сторонами, может позволить плательщику ренты без согласия ее получателя продать, отдать под залог или иным способом распорядиться полученным им имуществом.
    
    Договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает различные виды обязанностей плательщика ренты по отношению к ее получателю. Это может быть как выплата самой ренты, так и обеспечение одеждой, пищей, уход и медицинская помощь, а также оплата погребальных услуг. При этом плательщик ренты обязуется содержать или лицо, передающее ему в собственность имущество, или указанное им третье лицо. Вид обязанности, исполняемой получателем собственности, может изменяться по обоюдному желанию обеих сторон. В отличие от предыдущего вида договоров данный договор не предусматривает возможность отчуждения собственности плательщиком ренты без отдельного согласия ее получателя.
    
    Следует отметить, что все договоры, направленные на отчуждение собственности, должны быть обязательно удостоверены нотариусом; в случае отчуждения собственности за выплату ренты - зарегистрированы в порядке, определенном Законом РФ N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
    

    Переход собственности ни по одному из этих договоров не облагается налогом.
    

    Исполнение обязанностей, предписанных договором, прекращается со смертью получателя ренты.
    

    При несоответствующем исполнении обязанностей одной из сторон договор может быть расторгнут в установленном законодательством РФ порядке.
    
    

  ЮК 55 "Адвокатское бюро Нарышкиных"
Санкт-Петербургской объединенной коллегии адвокатов
Вознесенский пр., д.41
Тел.: 314-85-27, 312-87-84
(круглосуточно)

14 декабря 2001 года N Ю1899