Виды жилищных фондов

 
 Вопрос:

    Какие виды жилищных фондов существуют? На основании каких договоров осуществляется предоставление жилых помещений исходя из различий этих фондов?
    
    

 Ответ:

    Потребность граждан РФ в жилье обеспечивается путем предоставления жилых помещений в различных жилищных фондах.
    
    Жилищные фонды различаются по формам собственности: государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд, частный жилищный фонд, общественный жилищный фонд и жилищный фонд в коллективной собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной и других видов собственности. Каждый из жилищных фондов имеет свой правовой режим.
    
    В государственных и муниципальных жилых домах квартиры или изолированные комнаты в коммунальных квартирах предоставляются во владение и пользование граждан на основании одного из двух договоров - договора найма жилого помещения и договора аренды.
    
    Договор найма жилого помещения (ДНЖП) заключается на жилые помещения, а порядок и условия предоставления устанавливаются органами государственной власти и управления. По ДЖН жилые помещения предоставляются в пределах нормы жилой площади, установленной Жилищным кодексом РСФСР. По такому договору гражданам обеспечивается правовой режим гарантий и льгот социального пользования.
    
    В отличие от договора жилищного найма договор аренды (ДА) может заключаться с любыми лицами, а предоставляемое жилое помещение не ограничивается рамками нормы жилой площади, так как оно определяется договором, соответственно по договору аренды отсутствует правовой режим гарантий и льгот. Кроме того, для ДА жилого помещения обязательно условие использования этого помещения для проживания граждан, что предусмотрено ст.7 ЖК РСФСР: "Жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается".
    
    Арендодателем имущества по ДА может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).
    
    ДА недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью (ст.164 ГК РФ), подлежит государственной регистрации.
    
    ГК РФ устанавливает, что ДА заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения другой стороны за три месяца.
    

    Следует отметить, что передаваемое арендатору жилое помещение должно соответствовать условиям договора и назначению этого жилого помещения. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении ДА или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра или при передаче в аренду.
    
    Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду помещения возлагается на арендодателя (здесь речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию жилого помещения по его назначению как полностью, так и частично).
    
    В подобных случаях арендатор может воспользоваться установленными ГК РФ (ст.612) способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей (при условии предварительного уведомления об этом арендодателя); потребовать досрочного расторжения договора.
    
    ГК РФ не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц, которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду помещение может повлечь за собой негативные последствия для арендатора, ГК РФ обязывает арендодателя предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду помещение. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст.613 ГК РФ).
    
    В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель может потребовать от арендатора через суд досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два последующих срока подряд.
    
    Обязанностью арендатора является пользование переданным помещением согласно условиям договора аренды и в соответствии с назначением этого имущества. Нарушение этой обязанности может повлечь за собой требование арендодателя о расторжении договора аренды и возмещении причиненных убытков.
                                  

 Ю.Г.Буйко, юрист,
ЮК 55 "Адвокатское бюро Нарышкиных"
Санкт-Петербургской объединенной коллегии адвокатов
Вознесенский пр., д.41
Тел.: 314-85-27, 312-87-84
(круглосуточно)

30 января 2002 года N Ю1978