Передача прав на арендуемое нежилое помещение

 Вопрос:

    
    В каком порядке могут быть переведены права арендатора по договору аренды нежилого помещения новому арендатору? При этом срок договора аренды истек, но арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом.
    

 Ответ:

    Передача прав на арендуемое имущество возможна несколькими способами.
    
    1) Самым оптимальным, на наш взгляд, будет вариант расторжения старого договора аренды между арендатором и арендодателем с возвращением арендуемого имущества арендодателю и заключение нового договора аренды между новым арендатором и арендодателем. Это тем более обосновано, принимая во внимание, что срок договора истек. Несмотря на то, что в подобном случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ), однако в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ любая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Таким образом, в случае если новый арендатор встанет на место прежнего арендатора в договоре аренды, он окажется в ситуации, когда в любое время арендодатель вправе будет в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив его за три месяца.
    
    2) Вторым возможным вариантом перевода прав может быть замена стороны в договоре аренды на стороне арендатора, т.е. заключение между старым арендатором и новым арендатором договора перенайма. Перенаем арендованного имущества в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ возможен не иначе как с письменного согласия арендодателя.
    
    При перенайме сохраняется действие старого договора. Изменение происходит лишь в части состава сторон договора (заменяется арендатор). Соответственно к новому арендатору переходят все права и обязанности старого арендатора в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту осуществления перенайма.
    
    Использование данного варианта действий имеет ряд недостатков. Во-первых, как уже было указано выше, срок договора аренды уже истек, и, хотя договор и продолжает действовать, он может быть расторгнут любой из сторон без согласия другой стороны. Во-вторых, к новому арендатору переходят все права прежнего арендатора, в том числе он будет ответственен и за все действия, совершенные прежним арендатором. Нет никаких гарантий, что прежний арендатор нанес какой-либо урон арендуемому имуществу либо без согласия арендодателя осуществил иные недопустимые действия. В-третьих, на перенаем требуется письменное согласие арендодателя.
    
    3) Как вариант перевода прав на арендуемое имущество можно рассматривать возможность заключения с арендатором договора субаренды (поднаем). Однако указанный вариант содержит в себе еще больше недостатков.
    

    Как и при перенайме, заключение договора субаренды требует письменного согласования с арендодателем. В соответствии со статьей 618 Гражданского кодекса РФ прекращение договора аренды влечет за собой также и прекращение договора субаренды. Таким образом, даже если договор аренды будет расторгнут с арендатором не по вине субарендатора (например, по причине невнесения арендатором арендной платы), договор субаренды также прекращается. Кроме того, в силу пункта 2 статьи 618 Гражданского кодекса РФ если договор аренды является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
    

А.Е.Смирнов,
главный специалист ЗАО "Юридический центр
"Северо-Западный регион",
тел.324-66-75, тел./факс 176-78-64

10 октября 2002 года N Ю2386