При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник
долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя

 Вопрос:

    Я являюсь владельцем 1/2 приватизированной квартиры. Еще в начале 2001 года через нотариуса получил от другого сособственника извещение о его намерении продать свою часть квартиры третьему лицу за определенную сумму. Ответа я не дал и с тех пор никаких сведений от совладельца не имею, никто никаких прав на квартиру не предъявлял. Обратившись в Москомрегистрацию, я получил выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество. В справке совладельцем квартиры указано то самое лицо, которое было названо в полученном мною извещении о продаже. Таким образом, доля в праве собственности была все же продана без моего согласия, причем у меня имеются доказательства того, что продана она за меньшую цену, чем цена, предложенная мне, а это является прямым нарушением моего преимущественного права покупки. Могу ли я подать в суд иск о переводе прав и обязанностей покупателя на меня и выкупить долю по меньшей цене?

г. Москва

 Ответ:

    Согласно ч.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В соответствии с ч.2 ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
              
    Закон установил жесткий пресекательный срок, в течение которого сособственник может откликнуться на предложение о покупке доли: один месяц, если речь идет о продаже доли в недвижимости. По своей юридической природе данный срок является сроком существования права и в отличие от сроков исковой давности, предусмотренных ст.196 и 197 ГК РФ, не приостанавливается, не прерывается и не может быть восстановлен. Поскольку Вы никак не отреагировали на предложение продавца, то по истечении одного календарного месяца с момента извещения продавец имел полное право продать свою долю любому лицу. Однако при этом существенные условия договора купли-продажи, предложенные стороннему лицу, в частности цена, не должны были быть более выгодными, чем те, которые продавец доли предлагал сособственнику. А так как продавец доли уступил ее постороннему лицу на иных, более льготных, нежели предложенные сособственнику, условиях, то в течение трех месяцев с момента продажи в соответствии с ч.3 ст.250 ГК РФ Вы как сособственник вправе в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. С истечением этого трехмесячного срока будут исчерпаны возможности защиты права преимущественной покупки.
    
    

    Л.Ю.Грудцына
член Гильдии российских адвокатов
    научный сотрудник Института законодательства и сравнительного
правоведения при Правительстве РФ Н.В.Герасименко
    "Адвокат", N 12, 2002 год

17 декабря 2002 года N Э2256