Учет капитального строительства

 Вопрос:

                         
    Строительная организация является одновременно заказчиком-застройщиком и генеральным подрядчиком строительства нескольких жилых домов, которые по завершении строительства перейдут в собственность заказчиков-инвесторов (юридических и физических лиц).
    
    Как заказчик-застройщик, организация аккумулирует на своих счетах паевые взносы заказчиков-инвесторов. Как генеральный подрядчик - привлекает субподрядные строительные, транспортные и прочие организации и выполняет работы собственными силами.
    
    Кроме этого, организация выполняет собственными силами капитальный ремонт и новое строительство зданий производственного назначения для других заказчиков.

    Как в этом случае вести бухгалтерский и налоговый учет на счетах 20, 08, 19, 68 (НДС), 86, 90, 99? Как отражать приход и расход материалов, которые используются как при строительстве жилых домов, так и при строительстве и капитальном ремонте производственных помещений? Как при этом руководствоваться письмом МНС РФ N 03-1-09/3104/15 от 22.10.2001 и другими нормативными документами?
                    

г.Калуга

 Ответ:

    Учет капитального строительства осуществляется в соответствии с положением по бухгалтерскому учету “Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство” ПБУ 2/94, утвержденным приказом Минфина РФ от 20.12.94 N 167.
    
    Согласно указанному положению объектом бухгалтерского учета по договору на строительство у застройщика являются затраты по объекту строительства, производимые при выполнении отдельных видов работ на объектах, возводимых по одному проекту или договору на строительство.
    
    Застройщики при выполнении договоров на строительство должны обеспечить формирование информации по объектам бухгалтерского учета по следующим показателям:
    
    - незавершенное строительство;
    
    - завершенное строительство;
    
    - авансы, выданные подрядчикам и другим субъектам, занятым в строительстве объектов, в соответствии с договорами на строительство;
    
    - финансовый результат деятельности.
    
    Объект строительства на протяжении всего срока строительства отражается на балансе застройщика.
    
    Затраты застройщика на строительство объекта складываются из расходов, связанных с его возведением (строительные работы, приобретение оборудования, работы по монтажу оборудования, прочие капитальные затраты, затраты, не увеличивающие стоимость основных средств), вводом в эксплуатацию или сдачей инвестору.
    
    Затраты застройщика по принятым к оплате или оплаченным подрядным работам, выполненным подрядчиками на законченных строительством объектах, учитываются в составе незавершенного строительства до их ввода в эксплуатацию или сдачи инвестору.
    
    При выполнении застройщиком (в том числе в случае, когда застройщик является еще и генподрядчиком) подрядных работ собственными силами в бухгалтерском учете отражаются фактически произведенные затраты, связанные с их осуществлением, включая расходы по содержанию подразделений, занятых организацией строительства.
    
    В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности предприятий и инструкцией по его применению, утвержденными приказом Минфина РФ от 31.10.2000 N 94н, счет 08 "Вложения во внеоборотные активы" предназначен для обобщения информации о затратах организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, и т.п.
    
    Затраты по возведению зданий и сооружений, монтажу оборудования, стоимость переданного в монтаж оборудования и другие расходы, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом), застройщик ведет нарастающим итогом с начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию или передачи инвестору на субсчете 08-3 "Строительство объектов основных средств".
    

    Следует отметить, что в настоящее время мнение многих специалистов сводится к следующему.
    
    В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 21.11.96 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации.
    
    Согласно Плану счетов бухгалтерского учета счет 08 предназначен для обобщения информации о затратах организации в объекты основных средств, приобретаемые или создаваемые для собственного использования.
    
    То есть, руководствуясь нормами законодательства о бухгалтерском учете, рекомендуется заключать с дольщиками договора простого товарищества и вести обособленный учет операций по каждому договору простого товарищества и операций, связанных с выполнением своей обычной деятельности, путем ведения отдельного баланса.
    
    В соответствии с договором на строительство расчеты между застройщиком и подрядчиком могут осуществляться:
    
    - в форме авансов (промежуточных платежей) за выполненные подрядчиком работы на конструктивных элементах или этапах;
    
    - после завершения всех работ на объекте строительства.
    
    В бухгалтерском учете у застройщика и подрядчика расчеты за объекты строительства отражаются исходя из их договорной стоимости.
    
    По завершении строительства объекта застройщик определяет инвентарную стоимость объекта на момент ввода в эксплуатацию.
    
    При расчетах застройщика с инвестором за сданный объект по договорной стоимости его строительства в состав финансового результата включается разница между этой стоимостью и фактическими затратами по строительству объекта с учетом затрат по содержанию застройщика.
    

    
    При выполнении работ (отдельных этапов работ) или капитального ремонта собственными силами бухгалтерский учет затрат осуществляется на счете 20 "Основное производство", стоимость таких работ признается выручкой от реализации с налогообложением в общепринятом порядке (начисление НДС, применение вычетов по НДС, налог на прибыль).     
    
       

Клименков Е.А.,консультант
Объединенной консалтинговой группы
Санкт-Петербург, Лиговский пр., 64, тел.: (812) 325-4860,
Москва, Лялин пер., 11/13, тел.: (095) 916-23-06,
[email protected], [email protected]

10 февраля 2003 года N А1797