Изменение договора социального найма

 Вопрос:

    
    Муж обратился в районный суд по вопросу разделения финансово-лицевого счета квартиры. Спорная жилая площадь находится на первом этаже девятиэтажного дома и состоит из пяти комнат: запроходная - 6,80 кв.м; проходная - 19,00 кв.м; запроходная - 12,80 кв.м; изолированная - 11,80 кв.м; изолированная - 18,90 кв.м. Общая площадь квартиры - 85,20 кв.м, жилая - 69,30 кв.м, кухня - 6,00 кв.м. В исковом заявлении муж утверждает, что изменение договора найма жилого помещения и открытие на его имя отдельного лицевого счета на две изолированные комнаты (11,80 и 18,90 кв.м) не ущемляет моих жилищных прав и интересов, а также жилищных прав нашего сына. В иске муж указывает следующее: "Супруга Ефремова Т.И. и сын Ефремов И.С. имеют самостоятельный источник дохода и способны оплатить свою жилую площадь размером 19,00, 12,80 и 6,80 кв.м. В соответствии со ст.86 ЖК РСФСР прошу изменить договор найма жилого помещения квартиры…. Обязать управу Дмитровского района г.Москвы заключить со мной отдельный договор найма жилого помещения и открыть на мое имя отдельный лицевой счет на комнаты размером 11,80 и 18,90 кв.м". Меня интересует вопрос, равноценный ли предлагается раздел и возможно ли это, если размер кухни всего 6,00 кв.м, а квартира превращается в коммунальную с дальнейшей возможностью разъезда жильцов? Этот вопрос я задала в суде, судья на него не ответила, а посоветовала обратиться к адвокату, добавив, что на судебное заседание нужно приходить подготовленными.

г.Москва

 Ответ:

    В исковом заявлении Ваш муж мотивирует свои требования положениями ст.86 ЖК РСФСР. Согласно данной статье совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям ст.52 ЖК РСФСР. Согласно ч.1 указанной статьи в качестве предмета договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение (отдельная квартира или комната). Это положение закреплено и в ч.1 ст.673 ГК РФ: "Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)". Предметом договора социального найма не могут быть смежные комнаты (т.е. связанные общим входом, подсобные помещения, такие как кухня, коридор, ванная и др.). Кроме того, не может рассматриваться в качестве жилого помещения, которым можно пользоваться по договору найма, часть комнаты.
    
    Отметим, что ч.1 ст.86 ЖК РСФСР не применяется к найму жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций важнейших отраслей народного хозяйства, из домов которых допускается выселение в порядке, предусмотренном ст.95 ЖК РСФСР, кроме случаев, когда наниматель и члены его семьи не могут быть выселены.
    
    Согласно ст.53 ЖК РСФСР наниматель и члены его семьи пользуются равными правами, вытекающими из договора социального найма жилого помещения. В связи с этим условия договора найма могут быть изменены только с согласия всех проживающих (совершеннолетних членов семьи) и наймодателя (ст.85 ЖК РСФСР). Споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора найма, разрешаются в судебном порядке.
    
    Вопросы, касающиеся изменения договора социального найма, нашли отражение в руководящих разъяснениях судебных органов. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 года N 5 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" (в ред. постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29 августа 1989 года N 5; от 21 декабря 1993 года N 11 и от 25 октября 1996 года N 10) установлено, что в силу ст.86 ЖК РСФСР суд вправе удовлетворить требование о разделе жилого помещения, если истцу в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением может быть выделено изолированное помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.
    
    В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства" (в ред. постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 года N 14) отмечено: "Разрешая спор о разделе жилых помещений по требованию нанимателя или члена его семьи суды должны иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помещения возможно лишь при наличии условий, предусмотренных законодательством союзных республик (ст.86 ЖК РСФСР)". В данном случае согласно п.5 постановления Московской городской Думы от 31 января 2001 года N 12 "О Положении о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве" граждане обеспечиваются жилыми помещениями по договору социального найма и договору безвозмездного пользования в пределах нормы предоставления жилого помещения (нормы предоставления), которая составляет 18 кв.м общей площади на одного человека, если иное не предусмотрено Положением. Таким образом, на трех человек (нанимателя и двух членов его семьи) должно приходиться не менее 54 кв.м общей площади. В Вашем случае приходится 85,20 кв.м, т.е. по 28,40 кв.м на каждого члена семьи.
    

    Согласно п.15 упомянутого постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 года N 5, когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированное помещение по размеру менее установленной ст.38 ЖК РСФСР нормы жилой площади (12 кв.м), суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство, поскольку закон не исключает возможность заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 кв.м.
    
    Как видно из иска, Ваш муж хочет оставить за собой две изолированные комнаты (11,80 и 18,90 кв.м) общей площадью 30,70 кв.м, оставив Вам и сыну две запроходных комнаты (6,80 и 12,80 кв.м) и одну проходную (19,00 кв.м) общей площадью 38,6 кв.м. Значит, в случае полного удовлетворения требований истца, на Вас и Вашего сына будет приходиться по 19,3 кв.м общей площади, что больше установленных московским законодательством минимальных нормативов (18 кв.м общей площади на одного человека). Поэтому в суде следует делать акцент на неравномерное распределение комнат, при котором одному человеку достаются две изолированные комнаты (при возможности его фактического проживания в одной), общая площадь которых в 1,7 раз больше минимальных нормативов, а два члена семьи оказываются в заведомо неблагоприятном положении при выделении им запроходной и двух проходных комнат.
    
    Кроме того, в приведенной выдержке из искового заявления указывается на то, что Ефремов И.С. (Ваш сын) имеет самостоятельный источник дохода и способен оплатить свою жилую площадь. Если он совершеннолетний, Вы оба можете заявить встречные исковые требования о разделении финансово-лицевого счета или о расселении (тем более что в письме Вы не исключаете возможности раъезда). Тогда доли каждого члена семьи при разделе квартиры будут иными, нежели заявленные Вашим мужем в иске. Это один вариант дальнейшего судебного разбирательства, который может завершиться либо разделением финансово-лицевого счета (по одной квартире будет три финансово-лицевых счета) либо отказом суда в разделе жилых помещений в одной квартире. Суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма.
    
    Другой вариант - встречное исковое заявление о расселении, что представляется более целесообразным. Ваш встречный иск должен содержать основания, по которым Вы требуете расселения. Например, невозможность полноценного, без нарушения санитарных и технических требований, разделения финансово-лицевого счета; ведение Вами самостоятельного от Вашего мужа домашнего хозяйства; ведение сыном самостоятельного от родителей домашнего хозяйства; возможно, неприязненные отношения и невозможность дальнейшего совместного проживания.
    

    
    Возможен вариант подачи Вами и сыном исковых заявлений, предмет которых будет включать в оба требования о разделении финансово-лицевого счета (первая часть) и (или) о расселении (вторая часть) можно объединить в один иск. Если Вы с сыном подаете два аналогичных иска, включающих в себя эти две части, суд обязан будет рассмотреть основания заявленных требований.
    
    Что же касается кухни размером 6 кв.м, то согласно п.3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 1998 года по гражданским делам, утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 19 апреля 1999 года, не может быть отказано в иске об изменении договора найма жилого помещения только по тем основаниям, что квартира имеет кухню размером менее 6 кв.м и совмещенный санузел. Суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой на эти обстоятельства, поскольку закон не исключает возможности заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 кв.м.

Л.Ю.Грудцына, адвокат,
    "Адвокат", N 2, 2003

19 февраля 2003 года N Э2534