Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, в том числе и на подвальные помещения

 Вопрос:

    Как поступить ТСЖ в случае, когда после нескольких раз обращений в органы КУГИ так и не было принято решение о передаче в безвозмездное пользование или общедолевую собственность подвальных помещений в доме, принятом ТСЖ на свой баланс? КУГИ заявило, что передало их нескольким гражданам.

 Ответ:

    Данные действия противоречат нормам действующего законодательства РФ, а именно:
         
    Согласно ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, в том числе и на вышеупомянутые подвальные помещения.
         
    На основании п.1 ст.291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют Товарищество собственников жилья (ТСЖ).
         
    В соответствии со ст.2 ФЗ "О товариществах собственников жилья" от 15.06.96 N 72-ФЗ отношения между собственниками прав в кондоминиуме регулируются законодательством о кондоминиумах и товариществах собственников жилья.
         
    Статьями 1, 7-9 Закона "О товариществах собственников жилья", ч.4 ст.3 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 04.07.91, ст.8 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.92 установлено, что подвалы являются общим имуществом в кондоминиуме и не подлежат отчуждению отдельно от прав собственности домовладельцев.
         
    Домовладелец, согласно ст.1 ФЗ "О товариществах собственников жилья", является участником долевой собственности на общее имущество.
         
    Так как КУГИ является собственником квартир в этом здании, то ему принадлежит лишь право долевой собственности на общее имущество, в данном случае на подвалы, пропорционально доле участия.
         
    На основании п.1 ст.245 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников. Следовательно, регистрация права собственности КУГИ на общее имущество нарушает законные права и интересы остальных домовладельцев и, в частности, Товарищества.
         
    Кроме того, ТСЖ считает, что ссылки КУГИ на наличие регистрации права собственности на часть подвала как доказательства единого права собственности безосновательны, так как позднее в ГБР зарегистрирован переход права собственности КУГИ на часть подвала в общую долевую собственность. С даты такой регистрации право собственности возникло у всех домовладельцев одновременно, что в соответствии с п.4.2 распоряжения КУГИ от 04.12.98 N 1799-р явилось основанием для изъятия объекта недвижимости из реестра недвижимого имущества казны Санкт-Петербурга и передачи объектов общедолевой собственности на баланс Товарищества.

Мусатова Светлана Валерьяновна,
юрист
ЗАО "Петербургское Агентство Недвижимости"
Адрес: 197110 СПб, Левашовский пр., 12
Тел. 235-99-93, 235-99-94

7 апреля 2003 года N Ю3229