Учет договоров аренды имущества с правом выкупа

 Вопрос:                                                        

    Наша организация заключила договор аренды помещений сроком на 5 лет с января 2000 года. Арендная плата вносится ежемесячно. С 1 апреля 2003 года мы заключили дополнительное соглашение к данному договору аренды с правом выкупа и зачетом ранее уплаченных арендных платежей в счет выкупной стоимости. Существуют ли методические рекомендации по бухгалтерскому учету для такой ситуации? Нужна ли рыночная оценка арендуемых помещений на момент заключения дополнительного соглашения и должна ли выкупная цена соответствовать этой рыночной цене или выкупная цена может быть равна остаточной стоимости имущества? Если это необходимо, то когда можно сделать переоценку помещений, сдаваемых в аренду с выкупом, чтобы не пришлось платить дополнительный налог на прибыль на дату выкупа? При значительном повышении цен на недвижимость за время действия договора аренды с правом выкупа могут ли возникнуть у налоговых органов претензии по занижению выкупной стоимости, если участники сделки являются взаимозависимыми лицами (на момент заключения сделки выкупная цена устанавливалась по рыночной стоимости)? Можно ли всю сумму ранее выплаченных арендных платежей зачесть на момент подписания дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества в выкупную цену? Можно ли в дополнительном соглашении о выкупе арендованного имущества установить, что в выкупную цену засчитываются и будущие арендные платежи?

     

 Ответ:        

     
    По учету договоров аренды имущества с правом выкупа методические рекомендации не разработаны. Есть правила бухгалтерского и налогового учета расходов отдельно по арендным платежам и отдельно по приобретению основных средств (амортизируемого имущества).
    
    Если арендодатель (он же продавец) не является государственным предприятием, то обязать делать рыночную оценку его никто не может. Он просто отразит выбытие основного средства (амортизируемого имущества) по остаточной (балансовой) стоимости.
    
    Изменение (увеличение) цен на недвижимость не может обязать стороны договора изменить выкупную цену, зафиксированную на момент заключения договора. Налоговые органы также не вправе обязать арендодателя (продавца) доначислить налоги исходя из рыночной цены.
    
    В соответствии со ст.40 НК РФ рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях. При определении рыночных цен товара, работы или услуги учитывается информация о заключенных на момент реализации этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях. В частности, учитываются такие условия сделок, как количество (объем) поставляемых товаров (например, объем товарной партии), сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены. При этом условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену таких товаров, работ или услуг, либо может быть учтено с помощью поправок.
    
    Объект недвижимости, как правило, имеет множество индивидуальных характеристик: местонахождение, планировка, материал изготовления, износ, назначение и т.д. Способ его реализации путем заключения договора аренды с правом выкупа также не является типичным. Поэтому говорить о сопоставимых условиях реализации объекта недвижимости не приходится.
    
    Уплаченные ранее арендные платежи зачесть в счет выплаты выкупной цены объекта недвижимости можно. Но следует иметь в виду, что арендные платежи ранее включались в расходы при исчислении налога на прибыль, а НДС, уплаченный арендатору, принимался к вычету при исчислении этого налога.
    

    В данном случае ранее уплаченные суммы арендной платы станут авансами по оплате приобретения объекта основных средств (амортизируемого имущества). Эти платежи будут формировать стоимость будущего основного средства и накапливаться на счете 08. Поэтому необходимо восстановить в налоговом учете предыдущих налоговых (отчетных) периодов ранее отраженные расходы по аренде, доначислить и доплатить налог на прибыль и пени на сумму доначисленного налога. Кроме того, следует восстановить ранее принятый к вычету НДС по арендным платежам и заплатить пени.
    
    В дальнейшем через амортизационные отчисления стоимость основного средства переносится в расходы при исчислении налога на прибыль, а НДС принимается к вычету после оприходования объекта основных средств.
    
    Что касается включения в выкупную цену будущих арендных платежей, то это невозможно. Это могут быть только или арендные платежи, или авансы по оплате приобретения объекта недвижимости.
        

Ю.Кольцов,
ООО "ЮВК Аудит"
"Финансовая газета. Региональный выпуск",
N 24(449), июнь 2003 года

25 июня 2003 года N Э3317