НДС подлежит уплате со всех сумм денежных средств,
полученных строительной организацией от инвестора
за выполнение функций заказчика-застройщика

 Вопрос:

    
    Организация заказчик-застройщик НДС платит с сумм превышения средств целевого финансирования над фактическими затратами на строительство объекта. Нужно ли платить НДС с затрат по содержанию заказчика? С каких затрат? Какие нужно сделать проводки по начислению НДС?
    
 

 Ответ:

    
    В соответствии с п.1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утверждено письмом Минфина России от 30.12.93 N 160) под застройщиками понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении функций по организации строительства объектов, контролю за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат, в том числе функций технического надзора. Расходы по содержанию застройщиков (т.е. на выполнение ими указанных функций) производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.
    
    Кроме того, в соответствии с п.1 Положения о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений (утверждены постановлением Правительства РФ от 21.03.2002 N 174) выполнение функций заказчика-застройщика включается в деятельность по строительству зданий и сооружений и подлежит лицензированию. Таким образом, выполнение строительной организацией функций заказчика-застройщика является одним из видов деятельности, осуществляемых при строительстве, наряду с выполнением строительно-монтажных работ, в том числе общестроительных, отделочных, санитарно-технических, специальных и монтажных работ, а также выполнением работ по ремонту зданий и сооружений и пусконаладочных работ.
    
    Реализацией услуг признается оказание на возмездной основе услуг одним лицом другому лицу (ст.39 НК РФ). Под услугой в соответствии со ст.38 НК РФ для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.
    
    НДС облагаются операции по реализации на территории РФ товаров (работ, услуг) независимо от источников финансирования (ст.146 НК РФ). При этом налоговая база увеличивается на суммы авансовых или иных платежей, полученных в счет предстоящих поставок товаров, выполнения работ или оказания услуг, иные денежные средства, как либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг) (пп.1 и 2 п.1 ст.162 НК РФ).
    
    В настоящее время Министерство Российской Федерации по налогам и сборам по вопросу обложения налогом на добавленную стоимость средств на содержание служб заказчика-застройщика, включая технический надзор, придерживается точки зрения, которая изложена в письме от 21.02.2003 N 03-1-08/638/17-Ж751: средства, полученные заказчиком-застройщиком от инвестора, рассматриваются как аванс или предоплата за выполнение работы и поэтому облагаются НДС.
    

    В целях налогообложения деятельность застройщика по выполнению перечисленных выше функций, в том числе технического надзора, следует рассматривать как оказание услуг независимо от примененного налогоплательщиком порядка отражения проводимых операций на счетах бухгалтерского учета и источника финансирования. Указанные услуги подлежат обложению налогом на добавленную стоимость на общих основаниях.
    
    Указанное письмо не является нормативным документом, но вполне соответствует положениям НК РФ. Более того, аналогичную ситуацию в последнее время и некоторые суды. Например, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2002 N А05-6871/02-388/10 сказано: “Предприятие выполняло функции застройщика-заказчика, оказывало тем самым инвестору услуги по организации строительства и контролю за ним".
    
    Таким образом, строительная организация в качестве предоплаты за выполнение функций заказчика-застройщика получает денежные средства от инвестора, которые являются авансом за оказанные услуги и, следовательно, подлежат налогообложению НДС в общеустановленном порядке. НДС подлежит уплате со всех сумм денежных средств, полученных строительной организацией от инвестора за выполнение функций заказчика-застройщика.
    
    В бухгалтерском учете следует сделать следующие бухгалтерские проводки по начислению НДС:
    
    Дт 51 - Кт 76 - получены средства на строительство от инвестора;
    
    Дт 76 - Кт 86 - часть средств отражена как целевое финансирование;
    
    Дт 76 - Кт 62 - другая часть средств на основании сметы отражена как аванс за услуги заказчика по организации строительства;
    
    Дт 62 - Кт 68.2 - выделен НДС из аванса для уплаты в бюджет.
    
    Дт 08 - Кт 90.1 - отражена выручка по оказанию услуг заказчика-застройщика на основании договора (сметы): с одной стороны, стоимость услуг заказчика-застройщика включается в стоимость построенного объекта, формируемую на балансе заказчика-застройщика по дебету счета 08, с другой стороны - при оказании услуг по организации строительства в учете заказчика-застройщика должна быть отражена выручка - счет 90.1;
    
    Дт 90.2 - Кт 20 - признаны расходы по обычным видам деятельности (списаны затраты по содержанию заказчика);

    Дт 90.9 - Кт 99 - определен финансовый результат от реализации услуг.
                
 

Павленко Д.И.,
  генеральный директор
    ООО "Фирма ФИН-АУДИТ"

25 февраля 2004 года N А2817