О расходах квартиросдатчиков для целей налогообложения

 Вопрос:                       

   
    О расходах квартиросдатчиков для целей налогообложения.
        
        

 Ответ:       

    В случаях сдачи квартиры внаем собственник жилого помещения и наниматель являются сторонами договора гражданско-правового характера – договора найма жилого помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в главе 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). При этом право предоставления жилого помещения за плату для проживания в нем предоставлено собственнику жилого помещения.

    Подпунктом 2 статьи 221 главы 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено право на получение профессиональных налоговых вычетов для налогоплательщиков, получающих доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско - правового характера, - в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с выполнением этих работ (оказанием услуг).

    При этом статьей 38 Налогового кодекса определено, что услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

    Вместе с тем использование собственником жилого помещения своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом не может признаваться деятельностью. Следовательно, применение вышеприведенной нормы статьи 221 Налогового кодекса в случаях сдачи жилья внаем неправомерно.

    Поскольку в соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, оплата коммунальных услуг, техобслуживания, услуг консьержек, абонентской платы за телефон, Интернет, так же как и поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, является обязанностью собственника квартиры вне зависимости от того, проживает в ней сам владелец или квартира сдается внаем. Следовательно, указанные затраты для любого владельца квартиры являются неизбежными, в связи с чем они не относятся к расходам, непосредственно связанным с получением владельцем квартиры дохода от сдачи внаем принадлежащего ему жилого помещения.

    Кроме того, размер платы за наем жилья устанавливается в договоре по соглашению сторон, следовательно, наймодатель имеет возможность учесть свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему жилого помещения, в назначаемой им плате за его наем, включая стоимость коммунальных услуг, которыми фактически пользуются наниматели, а также расходы по текущему ремонту и обновлению предметов домашнего обихода.

    Обновляя предметы домашнего обихода и постоянно улучшая интерьер квартиры, Вы тем самым постоянно увеличиваете стоимость принадлежащего Вам на праве собственности имущества, что соответственно означает возрастание цены его возможной реализации, а также позволяет Вам повышать размер арендной платы.

    Таким образом, указанные Вами расходы не относятся к некомпенсируемым затратам, произведенным исключительно в интересах нанимателей жилья. По сути такие затраты – это вклад в Вашу личную собственность, который способствует росту Ваших доходов.

    Что касается затрат, связанных с оплатой электроэнергии, то поскольку такие затраты производятся Вами исключительно в интересах нанимателей жилья, документально подтвержденные суммы указанных затрат могут быть учтены в составе расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц по доходам, полученным Вами в отчетном налоговом периоде, которым согласно статье 216 Налогового кодекса признается календарный год, от сдачи внаем принадлежащего Вам жилого помещения.

    Документально подтвержденные расходы, связанные с оформлением в ОВИРе регистрации арендатора и членов его семьи, могут учитываться при наличии в договоре найма жилья специального условия, предусматривающего, что такое оформление производится за счет арендодателя.
 
    

С.Х.Аминев,
действительный государственный советник
налоговой службы РФ II ранга

Материал предоставлен МНС РФ
Источник: официальный сайт www.nalog.ru

9 февраля 2004 года N МВ1395