Продажа имущества предпринимателем  

 Вопрос:

    Предприниматель без образования юридического лица осуществляет операции с собственным и арендуемым недвижимым имуществом. В 2002 году в целях осуществления деятельности он приобрел землю и, разделив ее на 10 участков, оформил их в собственность, выступая в одной из сторон договора в качестве физического лица. В течение 2002 года на земельных участках осуществлялось строительство жилых домов, при этом расходные документы оформлены на предпринимателя. По окончании строительства предприниматель оформил данные объекты в собственность. В 2003 году он продал земельные участки и жилые дома физическим лицам. Можно ли отнести осуществление данных сделок к предпринимательской деятельности? К какому виду дохода будут относиться полученные предпринимателем суммы - к доходу от предпринимательской деятельности или к доходу, полученному от продажи собственного имущества? Каким вычетом при этом сможет воспользоваться продавец - профессиональным, если в сделке выступает в качестве предпринимателя, или имущественным (как физическое лицо) и в каком размере?
    
    

 Ответ:

    
    Взамен отмененных на территории Российской Федерации с 1 января 2003 года Общесоюзного классификатора отраслей народного хозяйства (ОКОНХ) и частей I и IV (применительно к экономической деятельности) Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, продукции и услуг (ОКДП) постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст принят и введен в действие с 1 января 2003 года Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД), предназначенный для классификации и кодирования видов экономической деятельности и информации о них.
    
    ОКВЭД используется при решении основных задач, связанных с классификацией и кодированием видов экономической деятельности, заявляемых хозяйствующими субъектами, в том числе индивидуальными предпринимателями, при регистрации, определением основного и других фактически осуществляемых видов экономической деятельности хозяйствующих субъектов, в том числе индивидуальных предпринимателей, кодированием информации о видах экономической деятельности в информационных системах и ресурсах и т.д.
    
    В соответствии с международной практикой в ОКВЭД не учитываются такие классификационные признаки, как форма собственности, организационно-правовая форма и ведомственная подчиненность хозяйствующих субъектов, не делается различий между внутренней и внешней торговлей, рыночными и нерыночными, коммерческими и некоммерческими видами экономической деятельности. Объектами классификации в ОКВЭД являются виды экономической деятельности. Экономическая деятельность имеет место тогда, когда ресурсы, оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия (информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство и выпуском продукции (оказанием услуг). В качестве классификационных признаков видов экономической деятельности в ОКВЭД используются признаки, характеризующие сферу деятельности, процесс (технологию) производства и т.п.
    
    В случае продажи имущества, в том числе недвижимого, продавец и покупатель являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора купли-продажи, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, определенными Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом право передачи имущества, в том числе недвижимого, предоставлено собственнику, который может быть как юридическим, так и физическим лицом.
    

    С точки зрения гражданского права жилое помещение, находящееся в собственности физического лица, является материально-вещественной ценностью, действующей в натуральной форме в течение длительного времени, и суть этой ценности не меняется в зависимости от изменения статуса самого физического лица. По существу продажа жилого помещения, принадлежащего продавцу на праве собственности, является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение на праве собственности имуществом, и поэтому не содержит необходимых элементов, характеризующих понятие "экономическая деятельность".
    
    Таким образом, реализация гражданином своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом, в том числе продажу, не может признаваться деятельностью. Следовательно, доход, полученный от продажи такого имущества, не может относиться к доходу, полученному от осуществления предпринимательской деятельности.
    
    В связи с тем что доход, полученный от продажи имущества (земельных участков и жилых домов), принадлежащего налогоплательщику на праве собственности, не может относиться к доходу, полученному от предпринимательской деятельности, при декларировании такого дохода налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным ст.220 НК РФ.
    
    В соответствии с пп.1 п.1 ст.220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1000000 руб. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества, доли (ее части) в уставном капитале организации.
    
    Вместо использования права на получение данного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
    
    Таким образом, в данной ситуации налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, направленных на приобретение земельных участков и строительство жилых домов.
    
    

Т.Амелина,
советник налоговой службы Российской Федерации III ранга

По материалам заседания Московского координационного совета
по вопросам совершенствования системы налогообложения
и бухгалтерского учета

"Финансовая газета. Региональный выпуск",
    N 10(487), март, 2004 год

5 марта 2004 года N Э4084