Генеральная и разовая доверенность

 Вопрос:

    В чем могут быть проблемы у покупателя, если продавец продает квартиру за ее хозяина по генеральной доверенности, а не по специальной доверенности на продажу квартиры?

  

 Ответ:

   
    Общие правила регулирования института представительства, т.е. совершение сделок одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, обозначены в главе 10 ГК РФ (ст.ст.182-189).

    Общепринято разлделять доверенности на три известных вида:
    
    а) на совершение какого-либо одного действия, например, доверенность на получение денег по почтовому переводу, на обмен жилой площади, продажу или покупку жилого дома, автомашины или иного имущества и т.д. (разовая доверенность);
    
    б) на совершение в течение определенного времени ряда однородных действий, например на получение в течение нескольких месяцев пенсии или на распоряжение в течение трех лет вкладом и т.д. (специальная доверенность);
    
    в) на совершение в течение определенного времени ряда разнообразных действий, например доверенность, выдаваемая на распоряжение имуществом (общая доверенность).

    Основным критерием приведенного выше деления доверенностей является их содержание. Доверенность удостоверяет перед третьими лицами не только его полномочия на совершение сделки (или ряда сделок, иных действий), но и указывает на конкретные действия представителя, которые он вправе осуществлять на основании доверенности.

    Естественно, что содержание генеральной доверенности существенно отличается от разовой доверенности (или специальной доверенности). Генеральная доверенность может охватывать все возможные объекты права собственности и может включать в себя поручение управлять и распоряжаться всякого рода имуществом доверителя, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, совершать все дозволенные законом сделки по управлению и распоряжению имуществом: приобретать, продавать и сдавать в аренду, получать денежные средства от использования имущества (продажи, доверительного управления и иных доходов от него) и т.д.

    Специальная доверенность предполагает распоряжение отдельными видами имущества, например распоряжение домовладением (квартирой). Доверенность на распоряжение домовладением (квартирой, иным видом имущества доверителя) дает поверенному все полноту прав, позволяющих обеспечить содержание домовладения (квартиры, иного имущества) и прилегающих к нему земельных участков (применительно к домовладению), уполномочивает на сдачу домовладения в целом или отдельных его частей в аренду, получение квартирной платы, производство страхования, уплата налогов и т.д. Данный примерный перечень полномочий и возможных действий поверенного охватывается однородностью действий поверенного и связан с одним предметом (объектом) имущества представителя.

    Применительно к вопросу в нашем случае, видимо, речь идет о сравнении двух видов доверенностей: генеральной и разовой.
    

    Последняя характеризуется совершением поверенным одного действия, в нашем примере продажи квартиры.

    Говоря о проблемах при совершении сделок на основании доверенностей: генеральной или разовой, для покупателя можно констатировать, что проблемы могут возникнуть скорее у продавца, нежели у покупателя. Так совершая сделку по генеральной доверенности, поверенный в полном объеме и единолично, без участия и присутствия собственника (продавца) подписывает важнейшие документы (акт о приеме-сдаче квартиры, расчетные документы), непосредственно получает денежные средства и т.п. Впоследствии весьма проблематично для собственника (продавца) предъявить какие-либо претензии по качеству приемки-сдачи жилья, денежным расчетам и т.д.

    Специальная доверенность, в частности на совершение сделки купли-продажи квартиры, предполагает только совершение сделки непосредственно, т.е. подбором и собиранием необходимых для нее регламентируемых законодательством документов, необходимых для регистрации договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода прав на нее к новому собственнику. Как правило, специальная доверенность, например, не предусматривает непосредственного получения денежных средств от продажи квартиры поверенным.

    Что касается покупателя, то необходимо помнить, что в силу ст.188 ГК РФ доверитель во всякое время может отменить ранее выданную доверенность, что, безусловно, может привести если не прекращению сделки, то во всяком случае существенно удлинит ее совершение. При этом необходимо также помнить юридические последствия и порядок прекращения доверенности, предусмотренный и регламентированный положениями ст.189 ГК РФ.
                                                               
    

                                    Юрий Баринов,
адвокат СПбГКА,
     консультант аудиторской фирмы "ICPA.Corp.",
     контактный тел: 113-34-66

12 мая 2004 года N Ю5507