Цена в договоре аренды, продление срока аренды

 Вопрос:

    Я физическое лицо. Хочу заключить договор аренды нежилого помещения на пять лет. Как лучше написать в договоре об изменении арендной платы в зависимости от изменения каких-либо микроэкономических параметров? Можно ли привязать изменение арендной платы к ставке рефинансирования ЦБ РФ? Как это сформулировать? И еще вопрос: возможна ли автоматическая пролонгация такого договора?

 Ответ:

    Вопрос об изменении арендной платы в ходе исполнения договора аренды регулируется положениями п.3 ст.614 ГК РФ, в соответствии с которыми: в течение срока действия договора размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

    По общему правилу исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (ст.424 ГК РФ).

    "Макроэкономические показатели", на наш взгляд, могут быть ориентирами, если они носят нормативный, общеизвестный и конкретный характер. Например, централизованно регулируемые в настоящий момент цены на услуги монополистов: водоснабжение, энергоснабжение, газоснабжение и ряд других услуг, оказываемых специализированными организациями. Как правило, арендная плата в этих случаях изменяется пропорционально происходящему изменению цен на указанные выше услуги.

    Что касается упоминавшейся в вопросе ставки рефинансирования в качестве основания изменения цены, то в принципе юридически это возможно, однако, ее колебание происходит весьма нечасто и умеренно, что вряд ли удовлетворит интересы арендодателя.

    "Автоматическая пролонгация" возможна по соглашению сторон договора, когда об этом прямо указано в его тексте. В противном случае, если арендные отношения продолжаются по истечении срока действия договора, и арендодатель не предъявил требование о его прекращении, то данный договор становится договором с неопределенным сроком. В этом случае каждая из его сторон вправе прекратить его действие, предупредив другую сторону о своем намерении не менее чем за 3 месяца по недвижимому имуществу, а по движимому - в течение 1 месяца (ст.610 ГК РФ).
                               
    

                                                              Юрий Баринов,
адвокат СПбГКА,
     консультант аудиторской
     фирмы "ICPA.Corp.",
     контактный тел: 113-34-66;
     email: [email protected]

5 августа 2004 года N Ю5983