Сдача внаем квартиры и уплата налога на доходы физических лиц

    

 Вопрос:

    
    В качестве физического лица я сдаю внаем по договору принадлежащую мне на праве собственности квартиру. В соответствии со ст.228 главы 23 НК РФ мне необходимо будет подать в налоговый орган декларацию по налогу на доходы физических лиц за 2004 год. Могу ли я при расчете налога на доходы физических лиц уменьшить полученную сумму арендной платы на суммы таких расходов, как стоимость текущего косметического ремонта квартиры, который производился перед сдачей квартиры внаем, оплата коммунальных услуг, техобслуживания, электроэнергии, услуг консьержек, телефона, Интернета за период проживания арендатора, стоимость оформления в ОВИР регистрации арендатора и членов его семьи, на приобретение и ремонт бытовой техники в период проживания арендатора, при условии, что я могу подтвердить указанные расходы документально?

      

 Ответ:

    В случаях сдачи квартиры внаем собственник жилого помещения и наниматель являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора найма жилого помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в главе 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом право предоставления жилого помещения за плату для проживания в нем предоставлено собственнику жилого помещения.
    
    Подпунктом 2 ст.221 главы 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ предусмотрено право на получение профессиональных налоговых вычетов для налогоплательщиков, получающих доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера, в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с выполнением этих работ (оказанием услуг). В ст.38 НК РФ определено, что услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе этой деятельности. Использование собственником жилого помещения своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом не может признаваться деятельностью. Следовательно, применение данной нормы ст.221 НК РФ в случаях сдачи жилья внаем неправомерно.
    
    Поскольку в соответствии со ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, оплата коммунальных услуг, техобслуживания, услуг консьержек, абонентской платы за телефон, Интернета, так же как и поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии путем проведения текущего ремонта, является обязанностью собственника квартиры независимо от того, проживает в ней сам владелец или квартира сдается внаем. Указанные расходы для любого владельца квартиры являются неизбежными, в связи с чем они не относятся к расходам, непосредственно связанным с получением владельцем квартиры дохода от сдачи внаем принадлежащего ему жилого помещения.
    
    Кроме того, размер платы за наем жилья устанавливается в договоре по соглашению сторон, следовательно, наймодатель имеет возможность учесть свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему жилого помещения, в назначаемой им плате за его наем, включая стоимость коммунальных услуг, которыми фактически пользуются наниматели, а также расходы по текущему ремонту и обновлению предметов домашнего обихода.
    
    Обновляя предметы домашнего обихода и постоянно улучшая интерьер квартиры, наймодатель тем самым постоянно увеличивает стоимость принадлежащего ему на праве собственности имущества, что соответственно означает возрастание цены его возможной реализации и позволяет повышать размер арендной платы.
    
    Что касается износа предметов домашнего обихода, в том числе мебели и бытовой техники, то такой износ имеет место независимо от того, кто пользуется этими предметами - собственник имущества или временный жилец. При этом обязанность по возмещению причиненного имуществу наймодателя ущерба должна быть возложена на нанимателя жилья, т.е. в договоре следует предусмотреть способ компенсации вероятных убытков.
    
    Таким образом, расходы наймодателя не являются некомпенсируемыми затратами, произведенными исключительно в интересах нанимателя жилья, поскольку такие затраты - это вклад в личную собственность наймодателя.
    
    Поскольку размер расходов по оплате электроэнергии напрямую зависит от нанимателей жилья, документально подтвержденные суммы таких расходов могут быть учтены в составе расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц по доходам, полученным наймодателем в отчетном налоговом периоде, которым согласно ст.216 НК РФ признается календарный год, от сдачи внаем принадлежащего ему жилого помещения.
    
    Документально подтвержденные расходы, связанные с оформлением в ОВИР регистрации арендатора и членов его семьи, могут уменьшать налоговую базу по налогу на доходы физических лиц при наличии в договоре найма жилья специального условия, предусматривающего, что такое оформление производится за счет наймодателя.
    

Т.Левадная,
    советник налоговой службы
Российской Федерации III ранга
"Финансовая газета. Региональный выпуск"
N 34(511), август, 2004 год

20 августа 2004 года N Э4652